樓市下半年及明年初將繼續(xù)下行

　　告別野蠻生長以及黃金時代之后,房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的節(jié)奏,分化、并購、轉(zhuǎn)型、跨界、多元化、出海、回歸一二線等,房企的選擇五花八門、不一而足。近日在海南舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,與會嘉賓認(rèn)為今年上半年樓市已形成周期性高點,今年下半年及明年初將呈下行趨勢。

　　國內(nèi)樓市下行趨勢形成

　　“由于房價已經(jīng)到達(dá)周期高位,明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負(fù)增長。”住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在日前舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上做出上述表示。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米,同比增長17.3%,是迄今為止成交面積最高的一年。而今年上半年全國商品房銷售面積已達(dá)64302萬平方米,同比增長27.9%,但增速比1-5月份回落5.3個百分點。

　　“房地產(chǎn)有一個短周期,這個周期大約是3年左右,其中包括上漲和回落。各城市情況不同,一二線城市可能會更貼近市場波動,三四線城市可能會滯后一些。”顧云昌說,“由于房價已經(jīng)到達(dá)周期高位,明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負(fù)增長,在下行過程中,購買力將會下降,觀望情緒會加重,這種特點,將會在三四線中小城市更為明顯?！?/br>

　　對此判斷,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示認(rèn)同,她認(rèn)為上半年房地產(chǎn)市場漲幅已形成階段性高點,未來整個市場趨緩已形成趨勢。

　　迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示,國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段,建銀精瑞資本作為一家房地產(chǎn)基金管理公司,近年來逐漸縮減國內(nèi)業(yè)務(wù)。

　　“如果現(xiàn)在讓您選擇國內(nèi)一個城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資,您會選擇哪個城市?”“我選擇一個都不投。”李曉東如此作答,“北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點城市,目前看市場面比較好,但成本高,進(jìn)入風(fēng)險比較大;三四線城市,作為房地產(chǎn)基金管理的公司,我們更不敢進(jìn)。”李曉東表示,現(xiàn)在國內(nèi)好的房地產(chǎn)投資項目越來越難找。

　　市場分化后泥沙俱下

　　對于2016年上半年地王頻出的現(xiàn)象,新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為,地王造就樓王,同時擠出普通商品房供應(yīng)拉高房價,未來中低端的產(chǎn)品越來越少,價格也會越來越高。

　　新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示,在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,房地產(chǎn)有三個調(diào)整同時來襲:一是“周期性調(diào)整”,而企業(yè)的對策是等待;二是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”,企業(yè)的對策是轉(zhuǎn)型;三是“趨勢性調(diào)整”,企業(yè)的對策是創(chuàng)新。

　　在一系列分化下,房地產(chǎn)市場也是泥沙俱下。

　　聶梅生指出,如今政府在提倡租售并舉,確實滿足了居住使用的需求,這種去庫存方式是良性健康的。但另一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕,去庫存確實把房子賣光了,但購買者大多都是投資客,很多房子沒人住,造成了房地產(chǎn)高空置率,長此以往,那就是惡性去庫存,只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中,讓庫存搬了一次家,不是真正意義上的去庫存。

　　顧云昌表示,地方政府在去庫存的時候,應(yīng)該對這種現(xiàn)象進(jìn)行重點關(guān)注,同時解決配套建設(shè)問題,采取一些新穎的模式,解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置,對于投資客造成的高空置率,應(yīng)該警惕其對樓市未來發(fā)展帶來的風(fēng)險因素。

　　去年全國商品房均價創(chuàng)新高,今年上半年,全國房價又上了新臺階,這超過了行業(yè)人士的預(yù)期。首開集團(tuán)黨委書記、董事長潘利群認(rèn)為,市場上悲觀聲音不少,主要源于對中國持續(xù)增長的擔(dān)憂,包括勞動力供給減少,投資違約度下降,技術(shù)創(chuàng)新乏力,國際市場萎縮等,這些支撐過去高增長的動力正在減弱。

　　新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為,房價上漲導(dǎo)致去庫存陷入困境,已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去,另一部分庫存是最大的存量部分,即新開工面積中沒有被銷售掉的面積,這塊占比也非常高。第三部分是土地儲備面積,據(jù)統(tǒng)計,24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米,所以實際庫存應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的表面庫存。

　　“地王項目越來越多,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王,而在曾經(jīng)最好的樓市時代,全國也只有幾十個地王。地王項目能否賺錢,要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續(xù)。”李曉東表示。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示,目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮,有政府保障和去化保障的地王才可靠。

　　后市政策微調(diào)可能性加大

　　REICO工作室在論壇上發(fā)布的《2016年第二季度中國房地產(chǎn)市場報告》對三季度市場預(yù)測認(rèn)為,市場發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松,市場維持低增長的態(tài)勢,增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢,投資增速、銷售增幅、房價漲幅將逐步回落。

　　與會嘉賓認(rèn)為,此前房地產(chǎn)一有異動,政策就會接踵而來。未來根據(jù)不同區(qū)域制定不同的微調(diào)政策,在必要時因城施策,這一可能性或?qū)⒓哟蟆?/br>

　　聶梅生提出,房地產(chǎn)的供給側(cè)改革,必須從三個方面入手:“第一是土地供給側(cè)改革,政府應(yīng)該積極推動同地、同權(quán)、同價農(nóng)地入市;第二,房地產(chǎn)投融資體制改革,必須加大直接融資比例,建立各地房地產(chǎn)投資資金;第三,房地產(chǎn)稅費(fèi)改革,針對企業(yè)而言,應(yīng)該將土地出讓金與稅費(fèi)并軌,規(guī)范納稅?！?/br>

　　顧云昌表示,下半年的調(diào)控政策,應(yīng)該更細(xì)化,從分城施策到一城一策,中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方政府,更大地利用市場進(jìn)行資源配置。以北京及周邊區(qū)域為例,顧云昌表示,熱點區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策,建議維持現(xiàn)在的政策。

　　“房地產(chǎn)稅可能沖擊樓市去庫存的問題一直有人提,但是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場兩極分化的背景下,可以選擇分區(qū)域、分城實施?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康表示,推進(jìn)房產(chǎn)稅的實施是不可避免的,只是時間問題。

　　賈康表示,對于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市,特色小鎮(zhèn)、宜居小鎮(zhèn)建設(shè)將成為化解庫存的一個有效良方,“目前長三角許多城市都在實施特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,盡可能將人穩(wěn)定在宜居小鎮(zhèn)中”。

　　“三四線城市的去庫存問題,更多地可采用政策杠桿,比如共有產(chǎn)權(quán)等問題,減輕購房者壓力,因為這些城市的購買力依然較低,有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿。”賈康表示。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報

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