多地進(jìn)入調(diào)控窗口期 樓市調(diào)控要升級(jí)

　　為給過熱的市場降溫，近期一些熱點(diǎn)城市已陸續(xù)收緊政策或進(jìn)入調(diào)控窗口期。盡管對(duì)樓市的后續(xù)效應(yīng)還有待觀察，不過傳統(tǒng)的“金九銀十”或因此受影響。

　　多地相繼進(jìn)入調(diào)控窗口期業(yè)內(nèi)稱樓市遭過度透支

　　據(jù)新華網(wǎng)消息根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。其中，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)普漲、樓市行情火熱。而土地市場上，高價(jià)地又頻出。這一系列現(xiàn)狀，也引起了市場的關(guān)注和擔(dān)憂。

　　為給過熱的市場降溫，近期一些熱點(diǎn)城市已陸續(xù)收緊政策或進(jìn)入調(diào)控窗口期。盡管對(duì)樓市的后續(xù)效應(yīng)還有待觀察，不過傳統(tǒng)的“金九銀十”或因此受影響。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，由于此前市場需求已遭過度透支，今年的“金九銀十“可能會(huì)成色不足。

　　熱點(diǎn)二線城市漲幅超一線

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè)，持平的城市有1個(gè)，下降的城市有11個(gè)，同比總體仍在上漲。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄；而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

　　從一線城市來看，上半年深圳和上海的漲幅最為明顯。特別是深圳，去年僅一年左右的時(shí)間，深圳樓價(jià)的漲幅就超過20000元/平方米，今年一季度仍延續(xù)去年的漲勢，新房均價(jià)已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%；同樣領(lǐng)漲的還有上海，根據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房價(jià)均價(jià)已漲至45411元/平方米。

　　值得注意的是，上海市住建委9月6日正式發(fā)布消息重申，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行3月25日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，保持本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　相較于滬深，北京的上漲態(tài)勢也并未減緩。根據(jù)北京市建委公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年北京新建住宅市場各區(qū)總成交額1254.37億元，環(huán)比去年下半年上漲15.5%，同比去年上半年也上漲5成，成交均價(jià)34838元/平方米，價(jià)格環(huán)比去年下半年上漲4000元/平方米，同比上漲6000元/平方米，價(jià)格持續(xù)處于增長通道。

　　在四個(gè)一線城市中，廣州房價(jià)處于“慢?！睜顟B(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為15599元/平方米，同比僅上升6.14%。與北上深三大一線城市相比，廣州的樓價(jià)漲幅顯然很慢，不過業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年樓市或要補(bǔ)漲，空間還很大。

　　不過，今年部分熱點(diǎn)二線城市的表現(xiàn)可以說完全超過了一線城市。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市中，南京、廈門和合肥房價(jià)同比漲幅分別為33%、39.2%、33.8%，遠(yuǎn)超北上廣；像天津、杭州、福州、南昌、鄭州、無錫和惠州等城市房價(jià)同比增幅均達(dá)到兩位數(shù)以上。

　　除了商品房交易市場，一二線房地產(chǎn)市場火爆行情還體現(xiàn)在土地市場上，“高價(jià)地塊”頻出已引起業(yè)界的密切關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國50個(gè)主要城市拍出的“高價(jià)地”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。其中，杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

　　多地進(jìn)調(diào)控窗口期

　　過熱的市場行情，已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注與擔(dān)憂。

　　對(duì)于下半年的樓市基調(diào)，發(fā)改委在7月14日發(fā)布宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況并回應(yīng)熱點(diǎn)問題時(shí)，已給出了明確的方向：對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫存。下半年，針對(duì)市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　9月6日，住建部亦發(fā)文強(qiáng)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。

　　近期，部分二線城市已相繼出臺(tái)樓市收緊政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來各地也會(huì)因“多米諾骨牌”效應(yīng)逐步進(jìn)入調(diào)控窗口期。

　　在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%；蘇州、南京也同時(shí)在8月11日公布調(diào)控新政；而武漢和廈門則分別于9月1日和9月5日起實(shí)行限貸、限購政策。

　　隨著以上熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于部分城市房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)過熱傾向，為防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，未來熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策已成為大概率事件，而商品住房市場也有可能會(huì)迎來調(diào)整期。

　　業(yè)內(nèi)：調(diào)控或升級(jí)

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。此時(shí)，地價(jià)依然一路走高，房價(jià)仍然在快速上漲。此時(shí)政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，熱點(diǎn)城市尤其是房價(jià)上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。

　　截至目前，包含北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國共有9個(gè)城市實(shí)行不同程度的限購和限貸政策。“其實(shí)廈門在7月就開始限貸，最近則是加碼限購?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地的政策順序來看，通過限貸來去杠桿往往是第一步，如果在房價(jià)未能抑制住的情況下，就有可能進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控重啟限購，“至于限制的具體力度則取決于房價(jià)漲幅的高低?！?/br>

　　房企：市場過度透支

　　實(shí)際上，早在蘇州、南京等地出臺(tái)調(diào)控政策后，很多開發(fā)商就未來市場走勢以及對(duì)企業(yè)的影響也提出了一些自己的觀點(diǎn)和看法。盡管對(duì)市場各有預(yù)判，不過都一致認(rèn)為前期市場已遭過度透支。

　　旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中就認(rèn)為，政策出發(fā)點(diǎn)還是保持市場平穩(wěn)發(fā)展，一個(gè)城市這么高的漲幅，對(duì)于房地產(chǎn)市場不是很有利，會(huì)透支未來幾年的房價(jià)。相信政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，是比較有利的；融僑集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理張巖則表示，國家制定這些政策也是相對(duì)合理，開發(fā)商還沒到完全賣不了的地步。

　　盡管房企比較樂觀，不過隨著重啟調(diào)控的城市越來越多，此前火熱的市場行情勢必很難延續(xù)下去，而傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”也會(huì)受到影響。

　　新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，熱點(diǎn)城市最大的問題是無地可增，因此供應(yīng)難以明顯增加，更多非熱點(diǎn)城市要么供求基本平衡，要么就在去庫存的路上，市場不會(huì)發(fā)生太大變化。

　　在歐陽捷看來，接下來熱點(diǎn)城市房價(jià)增長會(huì)放緩，其它二線城市受熱點(diǎn)城市的溢出效應(yīng)有所增長，三四線城市去庫存政策不會(huì)改變，但增長不會(huì)更多。“金九銀十依然是相對(duì)好的季節(jié)，但因?yàn)榍捌谑袌鐾钢?，房價(jià)上漲、阻擋了部分客戶，政策擠出和延后了部分需求，金九銀十不能抱以過多期望，不會(huì)再有過去那種火爆但依然好于往年的7-8月份?！?/br>

　　而當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬判斷本年金九銀十還是會(huì)延續(xù)2016年整年的火熱態(tài)勢。不過，但是不可否認(rèn)的是整體需求被這波18個(gè)月的行情過分透支，隨著各地方政府政策相繼出臺(tái)，后市量價(jià)增速勢必會(huì)受到影響，加之信貸政策的趨緊變化，未來熱點(diǎn)城市的成交量會(huì)有變化。

　　但受供應(yīng)有限影響，市場價(jià)格應(yīng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，本輪政策刺激使一二線城市市場火熱與三四線形成明顯反差。張鵬認(rèn)為，隨著整體貨幣政策的收縮，如地方城市不出臺(tái)應(yīng)對(duì)政策應(yīng)會(huì)對(duì)三四線市場的成交量造成一定影響。

來源：財(cái)信網(wǎng)

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