多城出臺(tái)政策 穩(wěn)定本地樓市新政未完結(jié)

　　在北京搶在國(guó)慶節(jié)假期開(kāi)始前最后一天率先出臺(tái)穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策后，國(guó)慶7天長(zhǎng)假中，已經(jīng)總計(jì)有16個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，新一輪樓市調(diào)控的按鍵終于開(kāi)啟。

　　在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部，曾有對(duì)16個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控的傳統(tǒng)。截至10月7日《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)止，這16個(gè)城市中，已經(jīng)有15個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，尚未公布新政策的城市為上海市。而已經(jīng)出臺(tái)政策的佛山、珠海兩市，則并不在這16個(gè)熱點(diǎn)城市范圍中。

　　此輪熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)引起最高決策層的警覺(jué)，也恰是在最高決策層的批示下，此輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)序幕。北京、深圳等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿城市的表現(xiàn)，將成為下一步的風(fēng)向標(biāo)。

　　劃定16個(gè)重點(diǎn)城市

　　10月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向社會(huì)公布了對(duì)45家房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的處罰情況。在這份處罰名單中，45家受到處置的企業(yè)分布在全國(guó)的16個(gè)城市。

　　根據(jù)住建部官方網(wǎng)站10月3日公布的信息，這16個(gè)城市分別是深圳、北京、成都、上海、天津、蘇州、杭州、濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州、南京、合肥、無(wú)錫、廈門(mén)以及福州。

　　多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士均向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的工作慣例，這16個(gè)城市實(shí)際上一直是住建部重點(diǎn)監(jiān)控市場(chǎng)變化的對(duì)象，這其中既包括直轄市，也包括省會(huì)城市和地級(jí)市。在此輪調(diào)控中，這16個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定，被決策層視為能否保持全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要意義。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月70大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，16個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市環(huán)比價(jià)格指數(shù)全部上漲，排在前三位的是鄭州、上海和無(wú)錫，分別達(dá)到105.6、105.2和104.9.

　　記者了解到，部分城市此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)引起了中央最高決策層的高度關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，中央有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)門(mén)對(duì)穩(wěn)定部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了具體的要求和目標(biāo)。國(guó)務(wù)院辦公廳、住建部依據(jù)有關(guān)精神緊急召開(kāi)會(huì)議，部署穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)工作，按照這一精神，各地密集在國(guó)慶長(zhǎng)假期間出臺(tái)穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策。

　　因此，這16個(gè)城市中的絕大部分在國(guó)慶長(zhǎng)假期間緊急出臺(tái)了地方版穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策。截止到10月7日發(fā)稿時(shí)，這些城市包括：北京、天津、鄭州、成都、無(wú)錫、合肥、濟(jì)南、深圳、廈門(mén)、武漢、蘇州、杭州、南京、廣州，外加不在16個(gè)城市之列的佛山和珠海、東莞。

　　外科手術(shù)式干預(yù)

　　從當(dāng)前監(jiān)管層的態(tài)度來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的變化和局面，以外科手術(shù)式樣的方式施加影響和進(jìn)行干預(yù)的可能性較大?！八^外科手術(shù)式樣的影響和干預(yù)，就是哪有問(wèn)題干預(yù)哪里，加強(qiáng)的是政策手段的針對(duì)性。”中國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)研究院分析師呂欽表示。

　　記者了解到，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，監(jiān)管層較為敏感的是“地王”和土地高價(jià)成交現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)。監(jiān)管層的主要擔(dān)心在于，土地高價(jià)成交的傳導(dǎo)效用，向市場(chǎng)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和信號(hào)，從而放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　土地高價(jià)成交與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資情況密切相關(guān)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)2015年共發(fā)行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1~7月份發(fā)行量5070億元，占比27.99%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資，主要就是用于購(gòu)置土地。

　　實(shí)際上，從2005年前后開(kāi)始，人民銀行總行即已下發(fā)通知，要求金融機(jī)構(gòu)不得以任何形式，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用途為購(gòu)置土地的貸款。目前，這一政策口徑也確實(shí)得到了執(zhí)行。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而通過(guò)資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)進(jìn)行融資后購(gòu)置土地。

　　因此，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)基本確定將規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為。按照設(shè)想中的方案，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)業(yè)公司債實(shí)施的分類(lèi)監(jiān)管思路，在這一思路中，分類(lèi)監(jiān)管的基礎(chǔ)范圍涵蓋了資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，而發(fā)行主體也被限定于滿(mǎn)足以下四類(lèi)條件。

　　一是境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；二是以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；三是省級(jí)政府含直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；四是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

　　行政手段還會(huì)來(lái)

　　顯然，以分類(lèi)方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為進(jìn)行規(guī)范，將在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道產(chǎn)生影響。而在供給端，更多的政策手段亦在醞釀當(dāng)中，其中或?qū)⒉环π姓侄巍?/br>

　　從2016年8月開(kāi)始，蘇州、武漢、廈門(mén)、南京等城市先后出現(xiàn)土地高價(jià)成交案例，此后，杭州、合肥等城市也出現(xiàn)類(lèi)似情況。根據(jù)市場(chǎng)情況，蘇州、武漢、廈門(mén)、南京、杭州等相繼出臺(tái)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，這些措施中，均以限購(gòu)手段為核心。

　　杭州市在穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策中，曾保留了外地居民購(gòu)買(mǎi)一套杭州住房可在杭州落戶(hù)的政策。但是，9月27日，杭州市政府宣布取消這一政策。多位知情人士稱(chēng)，取消這一政策系按照中央有關(guān)部門(mén)的要求和布置進(jìn)行的政策調(diào)整。

　　“從現(xiàn)在我了解的情況看，包括特大型城市在內(nèi)，比較急迫的問(wèn)題都是如何控制土地高價(jià)成交。”呂欽說(shuō)。北京市目前已經(jīng)4個(gè)月沒(méi)有土地供應(yīng)，有分析認(rèn)為，北京市政府即是擔(dān)心此時(shí)交易土地一旦出現(xiàn)地王，將對(duì)北京穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)增加巨大的壓力。

　　直至9月29日，北京市恢復(fù)了土地供應(yīng)。

　　而絕大部分特大型城市也都面臨同樣的情況，因此，在這個(gè)過(guò)程中，行政手段可能會(huì)重新出現(xiàn)，并且概率較大。目前，可能性較大的行政手段在個(gè)別特大型城市可能包括，在土地出讓環(huán)節(jié)直接約定銷(xiāo)售價(jià)格，并進(jìn)行限價(jià)。

　　這個(gè)手段的主要的目的是，通過(guò)售價(jià)的限制，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行重新計(jì)算，進(jìn)而避免企業(yè)過(guò)高的非理性報(bào)價(jià)。除此之外，行政手段還有可能包括要求對(duì)公建立項(xiàng)的業(yè)態(tài)全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，通過(guò)這一手段，增加開(kāi)發(fā)商的成本計(jì)算，再綜合使用限價(jià)手段，控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性出價(jià)。（李樂(lè)）

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀