中國樓市一周“變臉” 二手房交易開始能談價(jià)了

　　在一些城市的房價(jià)出現(xiàn)一輪大幅跳漲后，調(diào)控政策再次“出拳”，受到全球關(guān)注的中國樓市又走到了一個(gè)新的十字路口。

　　中國人民銀行行長周小川10月6日在美國華盛頓舉行的二十國集團(tuán)G20財(cái)長和央行行長會(huì)議上表示，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快，中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　就在上述表態(tài)前后的一周左右時(shí)間里，二十多個(gè)城市密集出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。國際貨幣基金組織IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾在日前舉行的IMF亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)展望新聞發(fā)布會(huì)上表示，近期中國一些地方政府出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，包括改變抵押貸款規(guī)定等，這些宏觀審慎政策措施對(duì)于抑制房價(jià)過快上漲是合適的。

　　羅德勞爾直言，中國一線城市房價(jià)暴漲的態(tài)勢(shì)是不可持續(xù)的，政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房價(jià)，建議中國推出房產(chǎn)稅。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，新政密集出臺(tái)的約一周時(shí)間內(nèi)，一些城市的房價(jià)仍居高不下，但一些城市的房產(chǎn)成交量已明顯下滑。從過去多次的樓市調(diào)控來看，限購、限貸等措施確實(shí)能遏制房價(jià)過快上漲，但如何更有效、持久地保持樓市健康，仍考驗(yàn)著監(jiān)管層的智慧。

　　“黃金周”變“調(diào)控周”

　　“十一”期間，新一輪樓市調(diào)控政策相繼在多個(gè)城市落地，政策密度空前。

　　據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，9月30日晚間至10月8日晚間，共有二十多個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政，分別是北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、上海。

　　雖然各地出臺(tái)的調(diào)控政策各有差異，但“火力”主要集中在三方面：限購、限貸、加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范銷售行為的管控。

　　本輪各地出臺(tái)的調(diào)控新政基本都涉及重啟或加碼限購。其中，合肥、南京的限購政策較為嚴(yán)格；蘇州涉及行政范圍最大；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍。

　　限貸方面，最常見政策為提升二套房首付至四成或五成。蘇州力度較大，二套房首付貸款未結(jié)清提升到了八成；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍，提高了購買非普通住宅的成本。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉總結(jié)了本輪樓市調(diào)控的特點(diǎn)：一線城市限購限貸最為嚴(yán)格；二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市更多聚焦在市場規(guī)范，以及對(duì)144平方米以下住房市場的限購。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示，多城接連重啟限購，并非跟風(fēng)，是“集體舉動(dòng)”，且以二線城市為主，基本都是前期房價(jià)漲幅較高的城市。

　　今年下半年以來，一線城市和多個(gè)二線城市的樓市開啟瘋漲模式，并快速向周邊地區(qū)蔓延，珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域的二三線城市陸續(xù)接力上漲。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，新建商品住房中，房價(jià)漲幅最高的廈門同比暴漲44.3%，合肥、南京也分別達(dá)到40.5%和38.8%。二手房情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥達(dá)到了46.9%。

　　對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)，張大偉預(yù)計(jì)，此輪政策依然會(huì)使樓市成交快速下調(diào)，未來若疊加信貸收緊，房價(jià)可能從今年四季度開始調(diào)整。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示，隨著政策落地，北京部分漲速過快的二手房價(jià)格將出現(xiàn)回落。

　　市場快速退燒

　　一層秋雨一層涼，“寒露”前后的密集調(diào)控如秋日的疾風(fēng)驟雨，降溫效應(yīng)明顯。

　　“十一”期間，北京、蘇州等早先房價(jià)快速上漲的城市，商品房成交量明顯下滑。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日~7日，北京新建住宅網(wǎng)簽216套，二手住宅網(wǎng)簽209套，共計(jì)簽約425套，為自2011年以來國慶假期同期的最低值，較2015年同期的543套下降21.7%。

　　天津和蘇州也有降溫趨勢(shì)。偉業(yè)我愛我家市場研究院10月6日提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長假期間，天津區(qū)域我愛我家二手住宅交易量環(huán)比9月同期減少了50%。蘇州的國慶期間二手住宅交易量也出現(xiàn)下降，有意愿出手購房的客戶大幅減少。

　　當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞，已從恐慌轉(zhuǎn)向觀望。“今年看好的三四套房都在猶豫間被人買走了，東五環(huán)外3月份掛牌900萬元的房子，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)已經(jīng)是1200萬元，太瘋狂了?！?日下午，今年31歲、在北京一家食品企業(yè)供職的丁潔化名告訴本報(bào)記者，雖然她沒有趕上這波購房“班車”，但她發(fā)現(xiàn)，國慶結(jié)束后的二手房交易開始能談價(jià)了。

　　鏈家研究院10月7日出爐的分析報(bào)告也表示，樓市新政使二手房短期內(nèi)成交量明顯縮減，市場走向觀望。

　　在未來的博弈中，不同資金實(shí)力的開發(fā)商可能在不同城市作出不同抉擇。一開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，如果資金壓力不大，在任務(wù)完成情況較好的前提下，開發(fā)商可能不會(huì)選擇將重點(diǎn)城市項(xiàng)目降價(jià)拋售。北京南郊正在熱銷的某樓盤置業(yè)顧問日前告訴本報(bào)記者，由于市場上同類房源供應(yīng)較少，他們目前沒有降價(jià)計(jì)劃。

　　樓市需要什么樣的政策？

　　2008年12月，在全球金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)全面“救市”開始，也使得2009年的全國樓市迎來暴漲。2010年4月，為抑制房地產(chǎn)投機(jī)，決策層重啟調(diào)控，提高首付比例、三套以上限貸等坊間成為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的政策相繼祭出。

　　涼水澆下，立竿見影，樓市進(jìn)入了3個(gè)月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月從一線城市到三線城市，樓市又調(diào)頭向上，成交量大幅增長。由此，樓市的運(yùn)行走出了一個(gè)上漲、壓制、下行、促進(jìn)、上漲、再壓制的波浪式軌跡。

　　2011年，樓市限購登上歷史舞臺(tái)。當(dāng)年四季度，樓市應(yīng)聲下跌。然而，2013年春節(jié)前后房價(jià)掀起了又一波反彈，引來了更為嚴(yán)格的限購和限貸措施。隨后，全國樓市進(jìn)入淡市，直到去年下半年開始，流動(dòng)性釋放，一線城市及二線重點(diǎn)城市資產(chǎn)價(jià)格再次“起飛”，一直延續(xù)到了今年9月。

　　調(diào)控對(duì)樓市的干預(yù)作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在對(duì)需求端的干預(yù)。瞭望智庫研究員慈冰9日下午接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，在房地產(chǎn)市場20多年的發(fā)展中，土地財(cái)政模式雖然為其發(fā)展起到了巨大推動(dòng)作用，其各種弊端也愈加明顯。在他看來，根治房地產(chǎn)市場各種頑疾的藥方并不是沒有，問題在于是否有決心轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，深化改革，探尋全新發(fā)展路徑。否則，房地產(chǎn)市場調(diào)控又將踏入“房價(jià)漲就調(diào)控，房價(jià)跌就刺激”的老路上。

　　羅德勞爾表示，近幾個(gè)月來中國房價(jià)漲勢(shì)很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時(shí)候取消了一些購房限制措施以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。

　　中國銀行國際金融研究所研究員周景彤9月13日曾對(duì)本報(bào)記者表示，資金資源“脫實(shí)向虛”，抬高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，惡化了收入分配，使得兩極分化問題更加嚴(yán)重。所以，在未來一段時(shí)間，宏觀政策需要把更多精力放在穩(wěn)定增長和防范房地產(chǎn)泡沫方面。

　　事實(shí)上，周小川已在G20財(cái)長和央行行長會(huì)議上表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正常化，中國也會(huì)對(duì)信貸增長有所控制。（蔡胤）

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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