調(diào)控風(fēng)急樓市降溫初現(xiàn) 樓市四小龍中3城成交量斷崖式下跌

　　限購(gòu)！限貸！在這個(gè)不尋常的國(guó)慶假期里成了刷屏熱詞。

　　9月30日至10月9日，幾乎每天都有新的城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，到目前已有北京、上海、南京等19個(gè)城市啟動(dòng)了“雙限”政策，有的還在不斷加碼。

　　密集調(diào)控直接影響了購(gòu)房者的預(yù)期。各地官網(wǎng)的新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，除杭州、蘇州等個(gè)別城市逆勢(shì)上漲外，大多數(shù)城市新房成交量環(huán)比出現(xiàn)了40%左右的下跌，其中，“樓市四小龍”中有3個(gè)城市呈現(xiàn)斷崖式下跌。

　　多城連鎖反應(yīng) 成交量下跌

　　南京10月1日的認(rèn)購(gòu)量還高達(dá)498套，但10月5日晚出臺(tái)升級(jí)版“雙限”政策后，10月6日和10月7日的認(rèn)購(gòu)量就急跌至29套和33套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日至10月9日，南京共認(rèn)購(gòu)商品住房1445套，成交1601套，創(chuàng)五年來(lái)同期的最低值，而這一認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，甚至連去年的一半都不到。

　　廈門(mén)的樓市同樣是一片冷清。10月1日至10月7日，廈門(mén)一手房成交量?jī)H為143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，創(chuàng)下近6年來(lái)最低值，10月3日那天甚至出現(xiàn)“零成交”。而9月份，廈門(mén)共計(jì)成交一手住宅673套，比今年8月的817套減少了144套。至此，廈門(mén)一手住宅成交量已連續(xù)5個(gè)月下滑，并且有一周不如一周之勢(shì)。廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，10月8日，一手房網(wǎng)簽數(shù)僅為90套。

　　北京的新房成交量也在急速下跌。10月1日至10月7日，北京新房不含保障房與自住房累計(jì)成交1154套，日均成交量?jī)H165套，相比中秋小長(zhǎng)假的日均成交套數(shù)減少了161套，相比9月的日均成交量減少了320套。而在這1154套中，商住占比高達(dá)88%，純新建住宅僅簽約143套。10月8日，新房網(wǎng)上簽約量繼續(xù)處于低位，為183套。

　　深圳樓市在加碼“雙限”之后，單日成交量最低降至個(gè)位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日降至12套，到10月3日，成交套數(shù)僅8套。而10月4日新政發(fā)布當(dāng)天，網(wǎng)簽成交飆升到180套，10月5日為103套，10月6日、10月7日又回落至兩位數(shù)。

　　濟(jì)南新房的成交量則是“從高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，當(dāng)晚“限購(gòu)限貸”政策出臺(tái)，10月3日開(kāi)始網(wǎng)簽量就大幅縮減，呈跳崖式下跌，到10月7日成交量?jī)H為230套。

　　“日光盤(pán)”匿跡 搶購(gòu)客縮量

　　南京樓市調(diào)控不斷升級(jí)，投資型購(gòu)房需求大幅下滑，新房火熱程度快速降溫，此前逢開(kāi)盤(pán)必日光的現(xiàn)象自“雙限”之后尚未再現(xiàn)。

　　江寧區(qū)是目前南京樓市里樓盤(pán)最多的區(qū)域，新盤(pán)也占了很大的份額。新政后的江寧，客戶量總體減少約五成，在上坊片區(qū)的東城金茂悅，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“客戶量少了近六成，但由于加推數(shù)量只有135套，所以還是較快賣(mài)完了?！?/br>

　　作為南京南站的主力樓盤(pán)，綠地玉暉和旭輝鉑悅秦淮等幾個(gè)樓盤(pán)的客戶量也急速減少。一些項(xiàng)目已經(jīng)把之前所有定存客戶的錢(qián)退掉了，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道：“流失客戶大概在三成左右，主要為投資客?！?/br>

　　江北新區(qū)是南京市新熱點(diǎn)，也是很多投資客爭(zhēng)相搶占的地方。但在新政之后，很多樓盤(pán)的客戶量減少五成。一大型房企的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“項(xiàng)目由原先四五人搶一套房，目前只要是符合購(gòu)買(mǎi)政策的，基本都可以買(mǎi)到房了，客戶量直接就減少一半?！?/br>

　　和其他板塊的降溫相比，南京河西南板塊卻受影響不大，一些樓盤(pán)依舊被瘋搶。10月9日，記者先后來(lái)到老盤(pán)正榮潤(rùn)峯和純新盤(pán)金地中心風(fēng)華，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房客依舊絡(luò)繹不絕。正榮潤(rùn)峯置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，登記購(gòu)房的人雖然比以前少很多，但一套房估計(jì)還有三四個(gè)人搶。金地中心風(fēng)華置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，在“雙限”之后，有1000多組退出，但目前仍有1000多組的排號(hào)。

　　新房二手房?jī)r(jià)格齊落

　　一般來(lái)說(shuō)，每有調(diào)控政策施行，總是量先于價(jià)產(chǎn)生變化，但蘇州是價(jià)“跌”在先，量跌在后。

　　蘇州市住建局網(wǎng)站上的“蘇州市區(qū)商品住房成交均價(jià)走勢(shì)圖”顯示，新政出臺(tái)前的10月1日和2日，房?jī)r(jià)沖至2.2萬(wàn)元/平方米左右的高點(diǎn)，但10月3日政策出臺(tái)當(dāng)天房?jī)r(jià)就回落到1.9萬(wàn)元/平方米左右，到10月6日，房?jī)r(jià)“跌”至1.3萬(wàn)元/平方米左右。而國(guó)慶假日期間，蘇州商品房成交3025套，同比上升了128.65%。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，蘇州的“雙限”執(zhí)行得非常嚴(yán)格，不僅將外地購(gòu)房人“擠出”，也影響了高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售。而價(jià)位適中的樓盤(pán)成為當(dāng)?shù)刈宰≌叩氖走x，這在一定程度上拉低了蘇州市新房的銷(xiāo)售均價(jià)。9月份，蘇州新房成交6000套，環(huán)比增長(zhǎng)14.28%；而新房成交均價(jià)為19410元/平方米，環(huán)比下降3.06%。

　　不過(guò)，蘇州這種價(jià)跌的情況沒(méi)能繼續(xù)。10月8日和10月9日，又反彈至每平方米1.6萬(wàn)元左右。而新房成交量卻出現(xiàn)回落。10月8日住宅成交124套，比前一日成交減少217套，降幅為63.64%，成交面積12988.02平方米，比前一日交易減少27750.32平方米，降幅68.12%。10月9日，住宅成交套數(shù)大跌至93套，成交面積跌至9444.99平方米。

　　強(qiáng)力監(jiān)管之下，南京河西備受追捧的仁恒江灣城四期近期將推最后兩幢樓，其房?jī)r(jià)仍將參照此前劃定的4.5萬(wàn)元單價(jià)“紅線”制定，比該樓盤(pán)二手房單價(jià)低出2萬(wàn)多元，購(gòu)房門(mén)檻降至900萬(wàn)元起。河西南曾炙手可熱的學(xué)區(qū)房樓盤(pán)佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，將于本月加推房源，售價(jià)也將參照之前劃定的3.5萬(wàn)元限價(jià)“紅線”來(lái)定，比該樓盤(pán)目前二手房單價(jià)低出約1萬(wàn)元。

　　新房?jī)r(jià)格漲不上去，加之“雙限”高懸，高檔小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也有望應(yīng)聲而落。南京麒麟板塊的部分二手房?jī)r(jià)格從每平方米2.5萬(wàn)元降到2.2萬(wàn)元，總價(jià)下調(diào)5萬(wàn)元至8萬(wàn)元的比比皆是。據(jù)房產(chǎn)中介分析，主要是業(yè)主擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，想盡快出手去投資別處。

　　隨著調(diào)控政策陸續(xù)落實(shí)，更多的購(gòu)房者、投資客會(huì)陷入觀望當(dāng)中，暫時(shí)不會(huì)入市，而一些對(duì)后市不樂(lè)觀的搶跑樓盤(pán)或會(huì)降價(jià)出貨，一些利用杠桿炒房的投資客已開(kāi)始著急出手。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“銀十”肯定不再火爆，樓市已明顯降溫，并趨于理性。新房和二手房的交易量一旦萎縮，或?qū)D出部分區(qū)域、樓盤(pán)的價(jià)格水分?！半p限”的真實(shí)效果如何，還有待時(shí)間進(jìn)一步檢驗(yàn)。（劉向紅）

來(lái)源：上海證券報(bào)

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