前11月土地成交價款增長21.4% 住宅用地供應(yīng)仍需加快

　　海通證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告稱，根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。

　　受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，11月，全國土地平均購置價格環(huán)比明顯下滑。

　　12月13日，國家統(tǒng)計局公布了11月全國房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

　　其中土地購置面積降幅持續(xù)收窄，價格增長則進一步擴大，一些機構(gòu)分析，土地市場仍處在量價齊漲局面。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，在防止土地市場泡沫進一步推升房地產(chǎn)泡沫的政策思路下，尤其在熱點城市，土地供應(yīng)政策和機制正在發(fā)生改變。

　　土地市場降溫仍未夠

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，作為調(diào)控重點的土地市場，降溫趨勢明顯。

　　根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降速連續(xù)第三個月收窄，比1-10月份收窄1.2個百分點。土地成交價款7777億元，增長21.4%，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　而就11月當(dāng)月而言，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，土地購置面積達(dá)到2173萬平方米，為今年6月份以來的新高。同時，當(dāng)月土地成交價款為1013億元，環(huán)比略有下滑。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算，11月當(dāng)月土地平均購置價格為4661.8元/平方米，比10月的6109.4元/平方米，下降了約23.7%。這與10月份當(dāng)月土地購置價格環(huán)比增長約30.1%，形成較大落差。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，10、11兩月土地購置價格出現(xiàn)這樣的波動，主要是由于各熱點城市地方政府近期在拿地方面進行了積極有效的政策管控，抑制了地價上漲趨勢。但這也導(dǎo)致部分熱點一二線城市的土地價格，上漲預(yù)期加大，如何從長效發(fā)展機制進行土地價格的管控，值得各地土地交易和房企等部門的思考。

　　同時，一些機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場分化現(xiàn)象依舊明顯。

　　同策咨詢研究部發(fā)布的12月全國土地市場月報顯示，11月，除二線城市外，一線，三四線城市的宅地溢價率均呈現(xiàn)不同程度的上揚。其中，一線城市本月溢價率為38%，二線城市本月雖下滑11個百分點至61%，仍處于高位，已連續(xù)9個月高于50%，遠(yuǎn)超一線城市；三四線城市的溢價水平較上個月也有所上揚，本月達(dá)29%。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，如果不能增加商品住宅的土地供應(yīng)，就難以避免房企拼命爭搶土地，土地的高溢價率也無法避免。

　　土地市場調(diào)控分化

　　全國不同地區(qū)樓市的進一步分化，也使得各地的調(diào)控思路有所不同，在加大土地供應(yīng)、改善土地供應(yīng)模式和收緊土地出讓政策等手段中，各有側(cè)重。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，新一輪調(diào)控中，一些過去曾希望通過增大供地規(guī)?？刂频貎r的城市，在企業(yè)非理性拿地的逼迫下，開始采取行政手段，收緊土地出讓政策。

　　以合肥為例。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌介紹，今年上半年，合肥樓市火爆，為了防止地價泡沫進一步推高房價，當(dāng)?shù)卣?月曾出臺加大住宅用地供應(yīng)計劃，提出下半年每月推出1000畝住宅用地，10月又提出年內(nèi)再供應(yīng)5000畝。

　　不過，住宅用地供應(yīng)兩度加碼，都未能抑制市場拿地?zé)崆椋虼耍?1月，合肥開始采取并聯(lián)拍賣、最高限價、搖號拍地的組合方式。規(guī)定多塊土地出讓同時進行，且開發(fā)商只能參與其中1宗居住用地的競買；地塊價格不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價，最高有效報價者有相同的，直接通過電子搖號的方式?jīng)Q出最后的競得房企。

　　這一政策效果顯著，11月30日，合肥拍賣8宗地塊，其中6宗在最高限價前結(jié)束拍賣。

　　而對于一直以來，就存在著土地供應(yīng)嚴(yán)重不足、高價地頻出導(dǎo)致土地出讓政策偏緊的一線城市來說，在新一輪調(diào)控后，其住宅用地供應(yīng)，節(jié)奏明顯加快。

　　上述同策咨詢報告顯示，11月，一線城市住宅用地成交26宗、172萬平米，成交塊數(shù)較上個月增加19宗，成交面積環(huán)比大幅上揚5.35倍。

　　以2016年住宅用地市場已實際落幕的北京為例，9月份以來，北京陸續(xù)成交了6宗含住宅用地的建設(shè)用地，面積達(dá)到了39.93萬平方米，接近全年此類用地面積的一半。

　　同時，北京年末推出企業(yè)自持商品住房地塊，探索長租模式和住宅供地體制改革，也被認(rèn)為是土地市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)變的信號。

　　12月11日，海通證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報告稱，根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。

　　報告認(rèn)為，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場，對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調(diào)控形式。未來可嘗試采取增加保有環(huán)節(jié)成本，或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補貼租賃房市場。與此同時，加大普通住房和保障房市場土地供應(yīng)，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。對于本身已經(jīng)無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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