樓市2016：在“去庫(kù)存”聲中瘋狂上漲 高歌猛進(jìn)后回歸理性

　　2016年，新制度、新規(guī)則開(kāi)始重構(gòu)。國(guó)際政治環(huán)境中，黑天鵝事件多發(fā)；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，“令世界震驚”的中國(guó)各項(xiàng)改革正有序推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局悄然改變。2017年新年來(lái)臨之際，我們選擇最牽動(dòng)中國(guó)老百姓心弦的兩大產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)和汽車及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深度解讀，把脈行業(yè)變局及發(fā)展趨勢(shì)。

　　2016年的樓市，猶如一部跌宕起伏的懸念劇，劇里每一個(gè)情節(jié)都牽動(dòng)著房企、中介、購(gòu)房者的神經(jīng)。

　　將時(shí)針撥回到2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“去庫(kù)存”成為2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。2016年初，在購(gòu)房利好政策措施下，全國(guó)樓價(jià)在“去庫(kù)存”聲中一路高歌猛進(jìn)。北京、深圳等多個(gè)城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)一天跳漲3次的現(xiàn)象，讓購(gòu)房者驚心動(dòng)魄，也刺激了地價(jià)上漲。一時(shí)間，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，“房?jī)r(jià)—地價(jià)” 輪番上漲。在2016年整個(gè)上半年，樓市熱鬧非凡，同時(shí)也面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)失控風(fēng)險(xiǎn)。

　　2016年9月30日，北京市率先開(kāi)啟“史上最嚴(yán)限購(gòu)”。短時(shí)間內(nèi)，北京、天津、蘇州等多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。2016年的十一黃金周變成了調(diào)控周，讓不少人猝不及防。隨后“史上最強(qiáng)執(zhí)法”配合行動(dòng)，對(duì)房企、中介的整治也上升到了一個(gè)新的高度。在“史上最嚴(yán)限購(gòu)”和“史上最強(qiáng)執(zhí)法”的雙重作用下，樓市得以降溫。

　　2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市的定調(diào)激起樓市輿論風(fēng)潮?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，短短13個(gè)字，激起千層浪。這一重要信號(hào)，也給亢奮了一年的樓市潑了一頭冷水。這被看作是在減弱住房金融屬性，讓房子回歸居住屬性。同時(shí)，會(huì)議在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場(chǎng)走向。

　　在“去庫(kù)存”聲中瘋狂上漲

　　2015年末，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到地方和全國(guó)兩會(huì)，定調(diào)2016房地產(chǎn)市場(chǎng)為“去庫(kù)存”之年。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，我國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，各大媒體用“天量”庫(kù)存來(lái)形容。

　　在北京，畢業(yè)6年依舊談房色變的秦先生一直以來(lái)持觀望態(tài)度。在看完了這一系列的新聞報(bào)道后，他終于暗下決心，一定要趁著“去庫(kù)存”這一“千載難逢”的機(jī)會(huì)買一套房?！澳菚r(shí)候堅(jiān)信，決策層肯定會(huì)出臺(tái)一系列對(duì)購(gòu)房者利好的措施，刺激購(gòu)房消費(fèi)，破解去庫(kù)存難題。”

　　秦先生的判斷沒(méi)有錯(cuò)。在“去庫(kù)存”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購(gòu)買庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等一并祭出。

　　事實(shí)上，在2016年春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來(lái)三輪政策利好。2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)送出“信貸大禮”。在不實(shí)施限購(gòu)的城市，對(duì)首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，調(diào)整住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。之后，又迎來(lái)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年及以上的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　隨著超過(guò)150個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政，降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房、首付貸等“政策優(yōu)惠包”紛至沓來(lái)。而這樣的利好政策主要指向二三線城市，對(duì)于北京、上海等一線城市來(lái)說(shuō)，多種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。秦先生處在政策紅利邊緣。

　　另一方面，各類金融杠桿直接點(diǎn)燃了2016年初沉寂的房地產(chǎn)市場(chǎng)?？涨皩捤傻馁?gòu)房環(huán)境使得三四線樓市回暖，部分一二線樓市走向過(guò)熱。尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“那時(shí)，每天聽(tīng)著‘漲漲漲’的呼嘯聲，幾乎絕望了。”秦先生輾轉(zhuǎn)在各大樓盤(pán)、中介，身心俱疲。購(gòu)房夢(mèng)似乎再次成為幻影，秦先生只好一次次降低自己的購(gòu)房要求。5月初，秦先生終于下定決心，交了20萬(wàn)定金，預(yù)購(gòu)了通州的一套小戶型，登上了購(gòu)房的“大船”。

　　2016年上半年，除了房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)外，全國(guó)范圍內(nèi)還掀起了“地王”大戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年9月底，全國(guó)共誕生211個(gè)“地王”。在“地王效應(yīng)”推動(dòng)下，市場(chǎng)熱情高漲，整體拉升了新房成交價(jià)格。美房網(wǎng)首席房產(chǎn)投資分析師康輝介紹，這一輪的房?jī)r(jià)上漲在一線城市和部分二線城市漲幅平均達(dá)到了40%~50%，個(gè)別地方更高。根據(jù)安居客公布的《2016國(guó)民安居報(bào)告》，截至2016年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.8%。

　　在最嚴(yán)調(diào)控中降溫

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“地王”頻出、投資投機(jī)性需求過(guò)熱，造成的房?jī)r(jià)上漲必然引出樓市調(diào)控政策的出臺(tái)。

　　2016年9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，首套普通住宅首付漲至35%，二套房首付提高至50%，率先開(kāi)啟“史上最嚴(yán)限購(gòu)”。9日內(nèi)，北京、天津、成都等22個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。這讓秦先生措手不及。如果違約，不僅完全打亂了他所有計(jì)劃，而且承擔(dān)違約責(zé)任也是一筆不小的損失，但繼續(xù)追求購(gòu)房夢(mèng)，首付款提高又是難題。

　　“政府的所有調(diào)控手段都是逆市場(chǎng)行為。在市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，會(huì)潑一桶冷水，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，會(huì)燒一把火。政策本身是一種反向的調(diào)控，最終目的是促成市場(chǎng)平穩(wěn)?！笨递x在接受記者采訪時(shí)表示，一些調(diào)控政策的實(shí)施在實(shí)際操作中的確給部分市民帶來(lái)了麻煩。而在法律判決面前，遭遇政策性違約會(huì)考慮向違約方傾斜?？递x稱，在其研究的多個(gè)政策性違約案件中，法院在判決中也會(huì)考慮不可抗力因素，不讓違約方承擔(dān)過(guò)多的違約責(zé)任。

　　遭遇政策變動(dòng)后，經(jīng)過(guò)再三考慮，秦先生還是暫時(shí)放棄了購(gòu)房計(jì)劃，再一次與房東續(xù)簽了租房合同。

　　事實(shí)上，早在2016年3月，上海就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控了。孫女士2008年開(kāi)始在上海工作，在浦東區(qū)擁有一套70平方米的住房。2013年3月因工作變動(dòng)離開(kāi)上海，1年后又重回上海工作。原本希望借去庫(kù)存機(jī)遇換置一套大戶型居室，但還沒(méi)等到優(yōu)惠政策降臨，樓市就已經(jīng)開(kāi)始收緊。2016年3月，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。孫女士不得不暫時(shí)放棄換置房屋計(jì)劃。

　　而在同一天，深圳也實(shí)施了調(diào)控，頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策。這一政策使得2016年第二季度深圳樓市成交量幾乎出現(xiàn)斷層。盡管如此，也沒(méi)能束縛住一路狂奔的房?jī)r(jià)。

　　與以往不同的是，2016年在實(shí)施“史上最嚴(yán)限購(gòu)”之時(shí)，“史上最強(qiáng)執(zhí)法”也在配合行動(dòng)。10月，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。隨著房地產(chǎn)行業(yè)違法專項(xiàng)整治執(zhí)法行動(dòng)與調(diào)控新政同步推進(jìn)，樓盤(pán)虛假宣傳、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格違法、捂盤(pán)惜售、囤積房源、炒房團(tuán)購(gòu)，中介發(fā)布虛假房源、哄抬樓市、房東跳漲等違法違規(guī)行為，均在立案查處之列。

　　在密集的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2016年12月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)；環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加，分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。

　　同策咨詢機(jī)構(gòu)研究部發(fā)布的《2016-2017年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)年度報(bào)告》顯示，在各城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，投資客逐漸退離房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　回歸居住屬性

　　2016年年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市的定調(diào)一石激起千層浪，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”頓時(shí)成為熱議的話題。這被看作是在減弱住房的金融屬性，讓住房回歸居住屬性。同時(shí)，會(huì)議在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場(chǎng)走向。

　　事實(shí)上，在促進(jìn)房屋回歸居住屬性方面，各地已經(jīng)開(kāi)始出招。2016年11月25日，上海住建部門(mén)發(fā)布通知，進(jìn)一步完善差別化住房信貸。從11月29日起，上海市在加強(qiáng)房屋交易審核工作、差別化信貸政策、審核購(gòu)房首付資金來(lái)源等方面作出規(guī)定。12月22日，廣州市住建部門(mén)明確部分區(qū)域公共租賃住房保障租賃補(bǔ)貼系數(shù)，助力房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。12月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案條件、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)邊界、業(yè)務(wù)承接與房源客源信息發(fā)布規(guī)范等作出了具體的規(guī)定。

　　康輝認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，目的在于防控風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到健康可持續(xù)發(fā)展的軌道上來(lái)，避免房?jī)r(jià)大起大落。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2016~2017》預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期?？傮w將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。在具體指標(biāo)上，全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降。其中，一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化。

　　展望2017年國(guó)內(nèi)樓市，上海易居房地產(chǎn)研究院《2016-2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》指出，2016年第四季度的市場(chǎng)與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)的，部分市場(chǎng)指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時(shí)，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫(kù)存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　《報(bào)告》同時(shí)指出，2017年在經(jīng)濟(jì)政策方面，貨幣政策漸趨中性，財(cái)政政策加碼寬松。在房地產(chǎn)方面，政策將緊緊圍繞上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署展開(kāi)，預(yù)計(jì)相關(guān)部委還將出臺(tái)一系列配套措施，其主要方向是因城施策，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。該《報(bào)告》還預(yù)測(cè)，2017年樓市將總體降溫。全國(guó)商品房均價(jià)強(qiáng)勢(shì)不再，但仍有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年增幅在5%左右。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)從供給、需求和價(jià)格三個(gè)方面分析認(rèn)為，供應(yīng)端方面，預(yù)計(jì)類似開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)依然會(huì)呈現(xiàn)個(gè)位數(shù)的正增長(zhǎng)，說(shuō)明補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向很明顯，這個(gè)過(guò)程中也是一個(gè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革持續(xù)的過(guò)程。需求端方面，預(yù)計(jì)交易面積會(huì)有所下滑，即比2016年下滑5%左右的水平，但總體上依然高于其他年份。價(jià)格方面，預(yù)計(jì)價(jià)格依然會(huì)有5%左右的增幅，這主要是成交均價(jià)，但價(jià)格指數(shù)方面預(yù)計(jì)到了2017年下半年會(huì)開(kāi)始下跌，這說(shuō)明剔除掉CPI因素以及房源結(jié)構(gòu)等因素后，從統(tǒng)計(jì)角度看會(huì)有下跌的可能。

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！睕Q策層的這個(gè)表述再一次讓秦先生看到了希望。這也是他內(nèi)心最真實(shí)的渴望，他把這句話發(fā)到了朋友圈后，再次暗下決心：2017年，一定要給自己安個(gè)家。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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