房價下調(diào)20%背后：地產(chǎn)將迎新黃金五年

在國人見面聊房子堪比英國人見面談天氣的當(dāng)下，關(guān)于房價漲跌的爭論由于一而再、再而三的發(fā)生似乎已顯得有些乏味了?？山鼛滋欤藗兊那榫w再次被與之相關(guān)的兩件事情調(diào)動了起來。

第一件事與一個數(shù)字有聯(lián)系——20%。11月20日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》預(yù)測：在房地產(chǎn)新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場全面調(diào)整時期的到來，屆時不僅房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)接近20%的下滑，并預(yù)計2011年3、4月份將是樓市拐點出現(xiàn)時期。

第二件事則關(guān)乎地產(chǎn)業(yè)的未來。近日有消息稱，房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據(jù)規(guī)劃，未來將出現(xiàn)龐大的保障房供應(yīng)，這將對商品房住宅形成擠壓作用，同時對房地產(chǎn)的調(diào)控也將常態(tài)化，這些都將對房地產(chǎn)的行業(yè)格局和“錢”景產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。摩根大通投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄也公開表示，隨著政府逐漸介入房地產(chǎn)低端市場，未來十年房地產(chǎn)行業(yè)將“不太可能像過去十年那樣那么容易賺錢”。

房價走勢、行業(yè)前景，像一對難解的謎題，連日來困惑著許多人的雙眼?！锻顿Y者報》記者通過對市場各方的采訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然目前對房價變化的具體幅度還難有定論，但在未來的半年到一年中，房價松動已是難變的趨勢；而在行業(yè)中長期發(fā)展空間上，即便房地產(chǎn)在過去的十年里剛剛度過了伴隨著高達(dá)30%復(fù)合增長率的“美好時光”，接下來的日子里仍舊會迎來一個“黃金五年”。

爭議20%降價

針對中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院關(guān)于房價將下降20%的判斷，記者隨機采訪了數(shù)位不同階層的消費者，卻沒有遇到“知音”。

“我老家在吉林延邊，一個最邊遠(yuǎn)的小城，在中國地圖找起來都很費勁，可今年的房價也都從1000多元漲到了快3000元，所以現(xiàn)在說房價能跌讓我怎么相信呢？”在一家書店門口，一位高校工作人員伸長了手臂在地圖上向記者指劃著那個臨近國界線的空白處。

“調(diào)控房價調(diào)了兩年了，越調(diào)越漲，現(xiàn)在我看還是跌不了?！币晃荒赀^花甲的北京居民略顯憤慨地說。

“我也在盼著房價下降，不過估計自己要很失望嘍?！币晃还景最I(lǐng)調(diào)侃道。

雖然消費者對房價下降的預(yù)期“和者寥寥”，一些研究機構(gòu)近來的觀點卻都與之不謀而合。

在一個月前，中國社會科學(xué)院就發(fā)布研究報告預(yù)計，“我國房價從2010年第四季度至2011年上半年同比增速將逐漸下降，到2011年上半年進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，本輪宏觀調(diào)控措施，在使得一線房價下降20%之后將逐漸放松。從2011年下半年起，房價增速可能觸底反彈”。

在近日高盛的一次媒體見面會上，該機構(gòu)房地產(chǎn)分析師王逸也表示，“隨著地方政府紛紛出臺調(diào)控政策，購房者情緒逐步理性化，開發(fā)商財務(wù)狀況將愈發(fā)薄弱，而庫存的上升最終將對房價產(chǎn)生影響。我們預(yù)測，未來12個月房價將較當(dāng)前水平下跌20%，在大規(guī)模保障性住房建成之前，未來房價復(fù)蘇勢頭將受政府政策的掣肘”。

住宅市場松動

事實上，觀察相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，近來國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了松動的跡象。

首先看成交量，自9、10月份對地產(chǎn)的“二次調(diào)控”進(jìn)行以來，全國十余個重點城市整體成交量出現(xiàn)了連續(xù)下滑，雖然成交量下降勢頭在11月第三周出現(xiàn)了反彈，但在市場分析者眼中，成交量“二次探底”的趨勢并未改變。

“考慮后期緊縮貨幣政策還會出臺，房地產(chǎn)市場負(fù)面影響不斷，結(jié)合傳統(tǒng)銷售淡季的到來，商品房成交在2011年3月前相對不容樂觀?！闭闵套C券房地產(chǎn)分析師戴方這樣分析。

與成交量下降相對應(yīng)的是不少城市庫存的上升，以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，從11月8日到11月21日，兩周內(nèi)市場期房銷售量為22萬和15萬平方米，環(huán)比大幅減少，但待售期房為820萬平方米，兩周內(nèi)增多20萬平方米，截至11月第三周存貨周期已經(jīng)為55周。

開發(fā)商手中的庫存亦是不少。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，以申萬行業(yè)分類的135家滬深房地產(chǎn)上市公司為研究范圍，房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨顯著增加，如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算，發(fā)布了三季報的49家A股房企的存貨量就高達(dá)50萬套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家，根據(jù)所有房企今年中報的囤貨數(shù)據(jù) 7736億元計算，預(yù)計今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的囤房量不會低于年中。

根據(jù)資料，萬科今年前9個月累計實現(xiàn)銷售金額714.2億元，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額413.96億元，按照簡單的年化計算，萬科與保利地產(chǎn)的銷售金額為952億元和551 億元。而根據(jù)他們各自達(dá)到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計算，要賣完這些囤貨，萬科需要1.3年，保利需要1.85年。

但觀察各城市房屋銷售價格，除了個別城市出現(xiàn)了大幅下降外，其余均保持穩(wěn)定，似乎離普遍下降還有距離。

對此世聯(lián)地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為主要有以下幾個原因：第一，開發(fā)商“不缺錢”，經(jīng)歷了7～9月市場的回暖，特別是9月，開發(fā)商趁著旺季大量推售產(chǎn)品，促使了9月量價齊升，一些開發(fā)商已經(jīng)基本完成了今年的銷售目標(biāo)，所以短時間內(nèi)不大會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，降價的預(yù)期看低；第二，買賣雙方預(yù)期看漲，很多賣家都覺得房子賣一套少一套，所以情愿再等等也不愿意減價出貨；買家則認(rèn)為國家多次政策打擊，房價還是維持高位，未來下降空間應(yīng)該不大；第三，“限購令”在各個城市的執(zhí)行程度各不相同，天津“限購令”不僅不計個人之前所購的房屋數(shù)量，限購的實行范圍也僅僅是市內(nèi)6區(qū)；而廈門、福州以及?？诘纫呀?jīng)規(guī)定了“限購令”期限到今年年底。這使很多人擔(dān)心，限購令一旦解除，被壓抑的需求就會像洪水一樣暴發(fā)出來；第四，人民幣匯率上升，導(dǎo)致更多熱錢流入中國，房地產(chǎn)是主要投資的項目，降價幾率很低。特別是美國剛剛宣布的QE2（美聯(lián)儲第二輪量化寬松政策），將會導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國家，中國將會首當(dāng)其沖，未來房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力將會更大。

“2007年9·27 新政后，全國多數(shù)城市量價都有二次觸底，通常成交量二次觸底時，價格才會真正觸底?！?世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也仍延續(xù)其一直以來的觀點，“現(xiàn)在看起來一類城市房地產(chǎn)成交量二次觸底基本完成，二三線城市正在進(jìn)行，加上多項調(diào)控政策疊加，價格下降是大概率事件。”王海斌據(jù)此這樣判斷。

靜候新房降價潮

市場松動源自調(diào)控政策的壓制。自今年9月29日管理層啟動地產(chǎn)“二次調(diào)控”之后，針對需求、供給、資金等方面的政策層出不窮并且沒有停止的跡象。

“目前對地產(chǎn)影響最大是加息、限購、限貸、企業(yè)資金管理。加息的初期影響少，累加才會導(dǎo)致房價下降。二三線城市依然活躍，限購城市可能繼續(xù)增加，向中西部轉(zhuǎn)移。”對于未來政策的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌這樣預(yù)計。

記者大致梳理，截至目前，已經(jīng)有15座城市發(fā)布了住宅限購令；有三個省市發(fā)布規(guī)定要求開發(fā)商必須把預(yù)售房款存入專戶并?？顚Ｓ?；接下來，還可能有10多座城市會發(fā)布住宅限購令。

而對開發(fā)商來說，在資金鏈上的一系列收緊措施更令其倍感壓力。近日，央行在9天里連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，一般金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到18%，此前被實施差別存款準(zhǔn)備金率的6家銀行則提高至18.5%，均超過了歷史最高點。

但這也只是貨幣環(huán)境回歸穩(wěn)健道路上的開始。11月20日，在“中國宏觀經(jīng)濟論壇”上，曾擔(dān)任國家外匯局局長及中國人民銀行副行長之職的全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈給出了控制貨幣供應(yīng)的計算公式。吳曉靈認(rèn)為，最簡單明了的方法應(yīng)該是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2個百分點。

“未來兩年假設(shè)平均每年經(jīng)濟增長目標(biāo)9%，CPI每年4%，再上拋兩個百分點，就意味著未來兩年M2廣義貨幣增量將控制在15%以內(nèi)。當(dāng)前的增速為19.3%，還有高達(dá)4.3個百分點的下降空間，對開發(fā)商來說，未來貨幣環(huán)境已然不同?！闭猩蹄y行宏觀與策略分析師徐彪據(jù)此粗略估算后得出這樣的結(jié)論。

“雖然說目前大的開發(fā)商并不缺錢，但是如果央行進(jìn)一步收緊流動性，將對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響，部分開發(fā)商會采取降低預(yù)期的開盤價等方式促進(jìn)資金的回籠?！?大通證券房地產(chǎn)研究員黃鶴表示。

在融資方面，地產(chǎn)商也面臨極其嚴(yán)厲的政策環(huán)境。針對地產(chǎn)企業(yè)的貸款，從年初起已經(jīng)被銀監(jiān)會進(jìn)行過數(shù)次風(fēng)險提示，據(jù)了解，地產(chǎn)商貸款目前已經(jīng)成為銀行的回避區(qū)；而股市融資也從年初就開始嚴(yán)卡；之前本剩下一條通過信托融資的渠道也于近期開始封閉。

開發(fā)商開始面臨供應(yīng)增加、需求放緩以及日益加重的財務(wù)壓力。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，至10月30日，已經(jīng)披露三季報的國內(nèi)83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中 ,去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家。首開股份、運盛實業(yè)、泛海建設(shè)等幾家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，其中的60家大型房企一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所占比例高達(dá)63.6%。換言之，60家大型房企中未來2年有不小的還款壓力。

長期向上動力仍存

雖然短期壓力重重，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展卻依然有著不錯的前景。

“我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，在未來的五年，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要素都將持續(xù)?！苯鸬丶瘓F董事辦公室一位不愿意透露姓名的人士肯定著答復(fù)記者的提問。

而他們口中所指的“基本要素”包括：中國的城市化進(jìn)程方興未艾，隨著產(chǎn)業(yè)由大城市向小城市，由沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)的不斷轉(zhuǎn)移，中國的城市數(shù)量和城鎮(zhèn)人口的規(guī)模都將不斷擴張，這將催生住宅需求的不斷增長；中國的人口紅利仍將繼續(xù)，一方面，勞動年齡人口在未來5年將繼續(xù)增長，另一方面，45~60歲年齡段人口比例的上升也帶來了社會儲蓄的增加，對房地產(chǎn)市場形成了堅實的支撐；隨著“十二五”期間中國經(jīng)濟實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，勞動者收入水平的提高也能增強他們在住房消費方面的購買力。

“未來地產(chǎn)市場肯定是向上。”華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)斷言，支撐他如此肯定的是市場供需的相關(guān)數(shù)據(jù)，楊介紹，從1998年到現(xiàn)在，商品房一共建成數(shù)量為5000萬套，而高收入和最高收入群體的數(shù)量，以城市居民的20%計算，目前為4500萬戶，即使以這個數(shù)字作為需求端來看，戶均套數(shù)不過是0.8，而根據(jù)國際市場經(jīng)驗，在戶均套數(shù)達(dá)到1之前，市場始終是向上發(fā)展的。

對于“十二五”期間保障房大規(guī)模建設(shè)擠占需求的憂慮，住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，無論從供給還是從需求角度看，保障房建設(shè)對商品房市場的發(fā)展，影響都不會很大。

“保障房建設(shè)是民生問題，不是市場問題，未來房地產(chǎn)還是以市場為主導(dǎo)?！蓖踱暳址治稣J(rèn)為，從供應(yīng)角度看，保障房不能自由買賣交易，所以難言增加市場供應(yīng)量；從需求端看，保障房面對的群體本身也基本上是沒有條件進(jìn)入房地產(chǎn)市場的，因此也就不存在擠占之說；從土地供應(yīng)方面看，未來供地相對還是有限，但城市規(guī)劃推進(jìn)速度卻在加快，“因此在這樣一種宏觀基礎(chǔ)下，房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)展也得發(fā)展?！蓖踱暳痔寡浴?

“到2020年以前，房地產(chǎn)市場都不會出現(xiàn)拐點?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一這樣判斷，其依據(jù)主要在于對城鎮(zhèn)化的分析，朱中一認(rèn)為目前國內(nèi)不到47%的城鎮(zhèn)化率將留給地產(chǎn)行業(yè)較大發(fā)展空間。“按照發(fā)達(dá)國家75%城鎮(zhèn)化率來估算，年均城鎮(zhèn)化率增加一個百分點，中國房地產(chǎn)業(yè)也還有20年的發(fā)展空間，不過到2020年左右，隨著人口數(shù)量的變化，房地產(chǎn)可能會有一個階段性的過剩出現(xiàn)?！敝熘幸环治龅?。

雖然長期向好的趨勢依舊，但也有研究機構(gòu)分析指出，一些推動房地產(chǎn)長期發(fā)展的因素近期也在悄然消退，雖然幅度微小、速度緩慢，但也值得投資者居安思危、保持警惕。

這些因素包括：第一，財稅體制改革預(yù)計在“十二五”期間將會有所加快，預(yù)計分稅制的改革將會深化，中央和地方政府在事權(quán)和稅權(quán)的分配上將會有更加合理的調(diào)整，原先支撐地方政府把更多興奮點放在辦企業(yè)、搞建設(shè)項目、抬高地價增加土地批租收入等短期行為的因素將會逐步淡化，地方政府對“土地財政”的依賴將會逐步減小。

第二，預(yù)計在“十二五”期間，政府會鼓勵像上海、重慶這樣有積極性、有戰(zhàn)略全局思考的地方?jīng)Q策層，先行先試搞房產(chǎn)稅，經(jīng)過一段時間實驗，再考慮擴大覆蓋面。屆時，房產(chǎn)稅收入將會成為地方財政收入的重要收入來源。

第三，目前經(jīng)濟界的共識是，中國經(jīng)濟的高速增長階段已經(jīng)過去，未來幾年的經(jīng)濟潛在增長率應(yīng)該在個位數(shù)，中國經(jīng)濟增長的動力將會更多地由消費來拉動，而不再是投資和出口，這樣，過去多年來長期依靠較高的貨幣供應(yīng)量來推動經(jīng)濟增長的模式將會漸漸發(fā)生變化，而貨幣供應(yīng)量逐步回歸將會長期對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響?！?

來源:投資者報 作者：劉敏

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