各地樓市低位波動 房價或將出現區(qū)域性下調

　　在調控從緊的政策環(huán)境下，最近各地樓市成交量呈現低位波動態(tài)勢。樓市信貸環(huán)境的緊縮，國家多部門相繼加大對房企融資渠道的監(jiān)管和審查力度，同時，政府在年末來臨之際對保障房建設的加力推動，房企資金鏈進一步被收緊。業(yè)內人士預計，一旦進入新的加息周期，房地產調控的"政策疊加效應"將使開發(fā)商在第四季度加緊推盤以回籠資金，房價或可出現區(qū)域性下調。

　　各地樓市低位波動

　　來自中原地產的市場信息，目前除了深圳二手房市場出現一定回升，各地新建住宅及二手住宅的成交量在上周繼續(xù)延續(xù)前幾周低位波動態(tài)勢。

　　監(jiān)測數據顯示，9個重要城市新房市場成交量環(huán)比微增3%。一線城市中，京穗兩城市成交下降一至三成，滬深兩城市環(huán)比增幅均在15%左右；二線城市成交則大多維持在一至二成波動狀態(tài)。二手住宅成交量方面，京津滬穗深5大城市總體環(huán)比前周微跌3%，其中北京和深圳繼續(xù)上升，環(huán)比增幅在二至三成；而上海、廣州和天津環(huán)比均有所回落，跌幅在一至四成。

　　亞豪機構的統計數據顯示，11月份截至20日，北京市商品住宅期房、現房累計成交7546套、77.55萬平方米，環(huán)比10月同期分別大增47.84%、29.40%。其數字反映出北京商品住宅成交套數實現環(huán)比翻倍，但是這主要是保障性住房項目集中簽約所致。該機構副總經理高姍分析，因為保障性住房全部是期房，而且面積偏小?？鄢Ｕ闲宰》浚?1月中上旬北京市期房、現房商品住宅實際簽約量僅為4877套、54.90萬平方米，環(huán)比10月同期分別減少14.09%、11.15%。 11月中上旬商品住宅成交均價為20468元/平方米，環(huán)比每平方米上漲658元，漲幅僅為3.32%；實際對商品房的需求環(huán)比銳減。這表明二次調控的影響正在日益加深，購房需求被大大抑制。

　　房企融資被逐步收緊

　　10月下旬以來，房地產市場感受到的最明顯的政策信號是，信貸在全面收緊。加快保障性住房建設是今年針對房地產調控的重要指標，為保證實現這項指標，上周，國家財政部、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設部三部委聯合下達《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，規(guī)定各地從2010年起在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金統籌用于發(fā)展公租房。與此同時，中央從供需雙方同時收緊了房地產開發(fā)的資金來源，迫使房企融資不斷收緊。對商品住宅預售資金加強監(jiān)管，日前銀監(jiān)會下發(fā)通知要求信托公司對房地產信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，目的是提示信托公司關注房地產業(yè)務的風險，堵住房地產商從信托公司曲線融資的口子；證監(jiān)會也叫停上市房企再融資，對再融資房企的申請采取“一刀切”的全面關停措施，而此次共計有60家公司再融資受阻。

　　11月19日央行再次宣布上調存款儲備金率，央行的貨幣政策定調已經由適度寬松轉向穩(wěn)健。面對年末中、農、工、建四大銀行全年信貸額度已經用盡停止新增開發(fā)貸款，年底前開發(fā)商大規(guī)模融資幾無可能性。不少開發(fā)商期待再挺上兩三個月爭取拿到下一年度的貸款。然而日前已有消息，明年全年新增貸款規(guī)模縮減將成定局。此時資金鏈已經拉緊，對“錢袋子”最關心的房地產商已經不如此前那般悠閑了，而這些政策對中小開發(fā)商影響最大。

　　業(yè)內人士認為，在房地產資金來源全面收緊的情況下，一旦再進入加息周期，其產生的“政策疊加效應”從今年第四季度將會比較明顯的反映出來。最近，開發(fā)商已經開始調整預期，加緊推盤以回籠資金。但大部分開發(fā)商的資金壓力短期內不大，真正降價的開發(fā)商并不多見。房價在調控政策作用下區(qū)域性變化更為明顯，如北京通州最近就出現了大幅陰跌。

來源：半島晨報

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