調(diào)控政策疾風(fēng)驟雨 控制房價(jià)任重道遠(yuǎn)

　　引言：2010年的樓市調(diào)控，注定是將載入史冊的一場偉大博弈，在這場大戲中，政府、開發(fā)商、投資者、炒房客、住房者的身影無處不在，多方的沖擊，多方的角力，共同構(gòu)成了這一幅壯麗的畫卷。雖然樓市調(diào)控政策一輪又一輪，力度越來越強(qiáng)，但調(diào)控的效果多少有點(diǎn)差強(qiáng)人意。在這種情況下，政府未來是否會繼續(xù)出臺新一輪調(diào)控政策？2011年中國樓市將走向何方？2010年究竟是高房價(jià)時(shí)代的終點(diǎn)還是中點(diǎn)？這些問題似乎難以回答，既然如此，就讓我們一起來回顧一下今年以來的樓市調(diào)控全過程，希望在這之后，各位讀者的心里能有一份自己的答案。

　　如果有人想問2010年的樓市調(diào)控關(guān)鍵詞，那真是不勝枚舉：新國十條、首付比例、二套房、三套房、預(yù)售、房產(chǎn)稅、土地增值稅預(yù)交率、新國五條、限購令、保障房、公租房、閑置土地、差別化房貸……這其中，每一個(gè)詞都代表著一次多方角力的核心戰(zhàn)場，而每一次主戰(zhàn)場的轉(zhuǎn)移，背后都有著說不盡的故事。

　　一、歷次房價(jià)調(diào)控一覽

　　自1989年中國首套商品房誕生以來，國家調(diào)控房價(jià)上演了很多次。

　　1998年7月3日，中國徹底取消福利分房，與之配套，銀行接連降息降低開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。

　　2003年6月13日，央行發(fā)布121號文件抑制房地產(chǎn)資金。但當(dāng)年8月12日，國發(fā)18號文將房地產(chǎn)業(yè)視為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此，房價(jià)飛漲。

　　2004年，“8?31大限”問世，央行開始加息。然而，房價(jià)并沒有停止攀升。

　　2005年，中央出臺新“國八條”，但房價(jià)在下半年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

　　到2006年，“國六條”出臺進(jìn)行新一輪調(diào)控。但現(xiàn)實(shí)是，政策一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，房價(jià)一次比一次漲得高。一個(gè)新鮮的名詞“房奴”問世。

　　2007年，《物權(quán)法》通過，然而，當(dāng)年地王頻現(xiàn)。

　　2009年春節(jié)一過，樓市量價(jià)齊升。當(dāng)年12月，國務(wù)院明確表示“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策，從刺激消費(fèi)又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房價(jià)。

　　然而，2010年的樓市，依然猶如脫韁之馬，由此引發(fā)“新國十條”和“新國五條”兩輪嚴(yán)厲調(diào)控。但房價(jià)還是沒跌?！?/p>

　　二、2010樓市調(diào)控主脈絡(luò)：

　　1月10號，國辦發(fā)出通知，要求穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年樓市調(diào)控的前奏由此展開。

　　3月18日，國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企15天推出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國家調(diào)控樓市的決心初見端倪盡量避免誤傷。

　　3月28日至4月2日，隨著新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連發(fā)6篇文章伊始，中央媒體連續(xù)14天炮轟高房價(jià)、高地價(jià)，以及追問房地產(chǎn)市場存在的問題。政府在最后出招前照例打出了“輿論牌”。

　　4月份，國家開始陸續(xù)頒布號稱史上最牛的房產(chǎn)調(diào)控“新國十條”詳見后表。2010年樓市調(diào)控的大幕正式拉開。

　　4月30日起，北京、深圳、重慶、廣州陸續(xù)出臺地方樓市調(diào)控細(xì)則。2010年樓市正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

　　6月4日，住建部又發(fā)文進(jìn)步規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)《關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》?！锻ㄖ肥沟枚追康恼J(rèn)定執(zhí)行更易于操作，同時(shí)也堵上了一些地區(qū)消極執(zhí)行調(diào)控政策的漏洞。

　　8月17日起，人民日報(bào)以《別讓樓市調(diào)控成了“百日維新”》 為題，短短一個(gè)月內(nèi)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”， 新華社更是以《必須打擊開發(fā)商“逆市操作”》為開篇評論，七駁“樓市即將回暖”。2010年樓市“二次調(diào)控”的輿論鋪墊整合完畢。

　　9月29日，正當(dāng)開發(fā)商期盼傳統(tǒng)的“金九銀十“能否使樓市回暖，帶來一個(gè)銷售的“小陽春”時(shí)，國家又出臺鞏固樓市調(diào)控成果的措施，俗稱“新國五條” 詳見后表。2010年的樓市“二次調(diào)控”揭開了神秘面紗。

　　縱觀整個(gè)調(diào)控過程，2010年國家的房產(chǎn)調(diào)控政策一波接一波，環(huán)環(huán)相扣。通過頻頻出臺的調(diào)控政策，可見國家對樓市調(diào)控的決心，但能否終結(jié)目前的高房價(jià)，還是一個(gè)糾結(jié)不清的謎題。

　　三、2010年房價(jià)運(yùn)行情況概覽

　　2010年年初，國內(nèi)房價(jià) 持續(xù)走高，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅一舉突破10%的“準(zhǔn)紅線”，引發(fā)了社會輿論的強(qiáng)烈不滿，國家開始著手進(jìn)行調(diào)控。4月“新國十條”的出臺，使得全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅由12.8%開始回落。

　　在“新國十條”出臺后三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量跌的博弈階段，但是，進(jìn)入8月，國內(nèi)樓市再度出現(xiàn)了價(jià)升量增的狀況，樓市的回暖跡象及開發(fā)商的逆市提價(jià)立即招致了國家的第二輪調(diào)控政策。

　　隨后，國內(nèi)樓市的小陽春快速退去，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅再度出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的回落。

1全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅

　　進(jìn)入11月，即“新五條”出臺后的第二個(gè)月，多數(shù)城市的房價(jià)仍在上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月份，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，環(huán)比上漲0.82%，其中，86個(gè)城市房屋價(jià)格環(huán)比上漲，14個(gè)城市環(huán)比下跌，二三線城市成為漲價(jià)主力。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房價(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　以目前的情況看，由于房價(jià)仍然不肯低下它那“高貴”的頭，因此，不排除國家繼續(xù)推出第三輪調(diào)控政策的可能性。而第三輪的調(diào)控手段，除了加息巨大的空間尚存外，政府手中最強(qiáng)大的儲備“武器”，也是最讓業(yè)界懼怕的房產(chǎn)稅或?qū)ⅰ傲羷Α薄?/p>

　　結(jié)束語

　　2010年國家對樓市的嚴(yán)厲調(diào)控到現(xiàn)在為止，還沒有能撼動(dòng)整體的高房價(jià)，但是，從最近兩月的全國各地的推盤現(xiàn)狀可以看出，樓市價(jià)格上漲同盟的根基已經(jīng)發(fā)生了很大的動(dòng)搖。北京通州區(qū)域的一些樓盤最近幾周的動(dòng)靜就很大，房山、大興的價(jià)格也沒有以往那么堅(jiān)挺，以價(jià)格換銷量的策略被越來越多的開發(fā)商采用。降價(jià)者銷量可觀，堅(jiān)挺者只能硬扛越來越大的政策和市場壓力。

　　目前來看，希望調(diào)控政策的效果一步到位是不切實(shí)際的，接近年底時(shí)，看到各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格的分化，可見政策起到的作用至關(guān)重要，而打破價(jià)格上漲同盟應(yīng)該是一個(gè)可喜的成績。前有銷量的誘惑，后有政策的壓力，預(yù)計(jì)后市開發(fā)商價(jià)格策略的分化將越來越明顯，而從量變到質(zhì)變的過程中，政策的效果有望逐步得到市場的認(rèn)可。

　　附：2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策一覽

　　時(shí)間 措施 要點(diǎn)

　　2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

　　2010.09.29 中國出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果新五條

　　國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

　　2010.09.27 國土部住建部出重拳：閑置土地一年以上禁拿地

　　土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》下稱《通知》，要求貫徹落實(shí)“國10號文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。

　　2010.09.18 李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè)；堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求

　　加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房.

　　2010.09.08 京滬先行啟動(dòng)空置房調(diào)查：空置率數(shù)據(jù)暫難出爐

　　北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。

　　2010.09.04 首批十城市土地規(guī)劃獲批：102市須上報(bào)總體規(guī)劃

　　國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。

　　2010.08.02 國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單

　　國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。

　　2010.07.12 銀監(jiān)會：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖

　　針對近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

　　2010.06.12 住建部等七部門發(fā)文：加快發(fā)展公租房

　　由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。

　　2010.06.04 三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭包括借款人、配偶及未成年子女成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　2010.05.22 廣州出臺國十條樓市新政細(xì)則： 未停止三套房貸

　　廣州細(xì)則主要是重申國務(wù)院“國十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。

　　2010.05.22 重慶樓市新政出臺：未對第三套房停貸

　　重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對三套房停貸作出限制，同時(shí)對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。

　　2010.05.06 深圳版新國十條出爐：暫停三套房貸款

　　5月6日，深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　2010.04.30 北京出臺地方樓市新政：同一家庭限新購一套房；暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購房

　　同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010.04.21 二套房以住房套數(shù)界定；不再以貸款為準(zhǔn)

　　銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。

　　2010.04.19 住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目；開發(fā)商不得收取定金 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　2010.04.17 國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　2010.04.15 國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　2010.04.13 住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。

　　2010.04.11 銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

　　2010.03.18 國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案 按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快 調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2010.03.10 國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查

　　國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。

　　2010.02.20 銀監(jiān)會發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者

　　流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。

　　2010.01.10 國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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