商業(yè)地產(chǎn)抗衡住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn)綜合體時代

2010年，成都商業(yè)地產(chǎn)的投資與產(chǎn)值成倍增長，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域真正意義上的投資品，商業(yè)地產(chǎn)首次與住宅市場相提并論，這被看作是成都樓市全面成熟的重要標(biāo)志。

業(yè)界認(rèn)為，當(dāng)前成都商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓的旺銷甚至供不應(yīng)求，與通脹壓力迫使熱錢轉(zhuǎn)向有著密切關(guān)系。有人士指出，今年國內(nèi)的經(jīng)濟形式以及相對比較狹窄的投資渠道是大量投資者蜂擁成都的一個重要原因。幾年經(jīng)濟的高度發(fā)展讓更多人手里有了比較多的閑散資金，而國家住宅行業(yè)的宏觀調(diào)控又?jǐn)嘟^了人們投資住宅的念頭，因此，手里有大量現(xiàn)金的人們最好的投資渠道就是商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，成都正在日新月異地發(fā)展，成都的商機正在進(jìn)一步涌現(xiàn)，作為尚存上升通道的熱門二線城市，成都商業(yè)地產(chǎn)就成為全國各地投資者追逐的目標(biāo)。

回顧

綜合體成為新寵，寫字樓重回投資靶心

“城市綜合體”一詞在2010年登峰造極。根據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計，成都目前可以預(yù)見到的城市綜合體開發(fā)量接近千萬平方米。作為二線城市的成都，能否承載如此海量的城市綜合體？ 并非所有開發(fā)商可以像新鴻基、凱德那樣持有幾乎所有商業(yè)資源，因此，可供銷售的商業(yè)面積也不斷增加。無疑，富力天匯城和新世紀(jì)環(huán)球中心，成為成都商業(yè)地產(chǎn)2010年的兩大標(biāo)志性事件。

曾被譏為“西部第一坑”的熊貓城，在其手下被全面改裝，更名為“富力天匯城”。11月29日，成都富力天匯Mall終于正式開門試營業(yè)。富力自己持有除寫字樓"天匯中心"之外的全部商業(yè)、酒店面積。

一邊是投資者瘋狂在商業(yè)地產(chǎn)市場找尋資金出口，一方面，則是企業(yè)不斷加大自持商業(yè)物業(yè)的比例。與開發(fā)商不斷增持商業(yè)物業(yè)相關(guān)聯(lián)的，是一個令人驚訝的事實：商業(yè)持有物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。

發(fā)端于重慶的龍湖如今正在成都加速復(fù)制其在重慶的造街童話。9月28日，成都龍湖天街·三千集問世。該項目位于城東二環(huán)路與建設(shè)北路交匯處，建成后與周邊的商業(yè)共同形成近100萬平方米的商業(yè)規(guī)模，成為僅次于春熙路商圈的成都第二商圈。而在更早前亮相的位于城北腹地五塊石的龍湖·北城天街，也是目前城北唯一一個精裝高端城市綜合體項目。而萬達(dá)、瑞安、新鴻基、九龍倉等企業(yè)，則正在加緊項目建設(shè)，以增加自己在成都的“家底”。

商業(yè)地產(chǎn)的井噴式開發(fā)帶來零售商業(yè)在成都的進(jìn)駐熱潮。10月底，備受關(guān)注的群光廣場在春熙路開業(yè)，是目前成都地區(qū)單體面積最大、樓層最多的百貨店。 11月，荷蘭零售巨擘GTC在國內(nèi)開發(fā)的首個商業(yè)地產(chǎn)項目凱丹廣場揭幕，成為西南第一家歐式購物中心。11月29日，總投資超過60億元的大型城市商業(yè)綜合體富力天匯Mall也正式開啟試營業(yè)……

影響

未來，連鎖化和個性化并存

在百貨巨頭紛紛看好成都，商業(yè)大單租賃為開發(fā)企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，從而導(dǎo)致大企業(yè)增持純商業(yè)物業(yè)的趨勢愈加明顯之后，寫字樓無疑占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)投資者最主要的靶心位置。

據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年成都新增寫字樓供應(yīng)最終可能將達(dá)到83萬平方米，明顯高于去年全年的37萬平方米。目前成都有28座具有一定市場影響力的寫字樓，最為集中的是以紅照壁為中心的人民南路上，除了仁恒置地廣場等少數(shù)項目，大多數(shù)寫字樓都以公開發(fā)售的形式回籠資金。

成都不缺商業(yè)想像力，盡管每一步都顯得躑躅蹣跚，但在經(jīng)歷了沿街為市、購物中心的簡單模仿等階段之后，今天成都的城市商業(yè)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到一個嶄新的時代。而由于地鐵的興建，城市交通的不斷完善，寫字樓過于集中于一個區(qū)域的情況也將從2011年開始得到改變，區(qū)域性寫字樓，不只是在成都，在全國甚至全世界，已成為一股商務(wù)辦公市場的新熱點、新動向。而區(qū)域性寫字樓，恰恰常常出現(xiàn)在城市綜合體中，與住宅、商業(yè)、酒店齊頭并進(jìn)，多業(yè)態(tài)更能實現(xiàn)互補。這是改變城市攤大餅式發(fā)展，實現(xiàn)城市組團化發(fā)展的新思路。

個性化、多元化的主體也在不斷出現(xiàn)。隨著城市化的發(fā)展，全民素質(zhì)的提高，休閑水平的提高，文化的提高，未來成都綜合體的開發(fā)也會進(jìn)入一個連鎖化和個性化并存的形態(tài)。

點評

成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

從“質(zhì)”到“量”還將升級

未來成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將對開發(fā)商提出更高要求。首先，要求開發(fā)商對宏觀消費市場進(jìn)行判斷，通過對GDP、零售總額的正確分析來判斷一段時期內(nèi)消費市場總的發(fā)展態(tài)勢；其次，要求開發(fā)商對所在商圈以及所開發(fā)的物業(yè)針對的需求能否有正確分析判斷；第三，看開發(fā)商是否具備組合分配各種商業(yè)資源的能力。

成都現(xiàn)在處在一個經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)面臨升級的大背景中，這不光表現(xiàn)在消費者的消費水平和要求逐步提高，也表現(xiàn)在部分國際知名商業(yè)零售品牌和酒店因為成都目前沒有達(dá)到他們要求的物業(yè)而遲遲沒有進(jìn)入成都市場。城市綜合體中的購物中心將是未來零售商業(yè)的主流形式和二線城市商業(yè)的發(fā)展方向。

目前看來，成都零售商業(yè)物業(yè)的特點也同樣適用于甲級寫字樓、豪宅等業(yè)態(tài)。未來，會有數(shù)量可觀的擁有國際背景開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體屹立在成都市場上，這將為成都的高端物業(yè)市場帶來更多的理念和更好的服務(wù)。

來源：四川新聞網(wǎng)-成都商報

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