房地產(chǎn)將面臨資金失血癥

　　2010年房地產(chǎn)開發(fā)商資金情況并不如外界預期的如此緊張,臨近歲末,房價并未達到公眾預想的調(diào)控結果,而是主要靠著各種行政措施的高壓,呈現(xiàn)暫時被抑制的脆弱狀態(tài)。回顧今年,銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)商全面收緊,而后房地產(chǎn)銀信合作業(yè)務全面叫停,調(diào)控收緊了房地產(chǎn)商的融資渠道。繼而開發(fā)商融資全面戰(zhàn)場轉向信托平臺,造成了幾乎整個2010年房地產(chǎn)信托的瘋狂。

　　融資渠道調(diào)控下,2010年房地產(chǎn)開發(fā)商資金為何仍游刃有余？

　　一是房地產(chǎn)信托融資渠道新補給。統(tǒng)計顯示1-10月,全國信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)類信托1500億元,10月為178億元。由于銀行信貸的收緊,造成了今年房地產(chǎn)信托的瓢盆滿盈。

　　二是2010年調(diào)控前房地產(chǎn)商資金沉淀。2009年和2010年初是房價最瘋狂的時候,房地產(chǎn)商依靠當時火爆的銷售沉淀了大量資金。雖然,陸續(xù)建成的樓盤仍有“存貨”,但由于資金鏈壓力不大,所以調(diào)控后降價幅度并不大。

　　社科院藍皮書數(shù)據(jù)顯示,2010年前3個季度全國僅30個納入統(tǒng)計的城市,土地出讓收入就高達9000億元,比上年增長70%。這一數(shù)據(jù)也顯示了2010年開發(fā)商資金情況良好,開發(fā)商土地儲備戰(zhàn)仍在繼續(xù),同時也說明地方政府靠“賣地吃飯”的模式仍在延續(xù)。

　　那么2011年,房地產(chǎn)開發(fā)商的資金情況是否會有所改變呢？

　　首先,在銀行信貸繼續(xù)收緊的背景下,年底房地產(chǎn)類信托業(yè)務被“緊急剎車”。11月銀監(jiān)會下發(fā)《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》,發(fā)令逐筆排查房地產(chǎn)信托風險,多家信托已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。監(jiān)管機構意欲掐住信托這條房地產(chǎn)最后的的輸血管道。

　　其次,除銀行和信托外可替代融資渠道有限。私募股權基金、民間拆借等都尚未成氣候,因此上述渠道雖有空間,但不可能完全接過銀行與信托的融資交接棒。據(jù)上海的東方典當行表示,今年有逾10家開發(fā)商聯(lián)系欲從他們典當行融資這在往年是從來沒有過的。民間融資的成本至少是銀行融資成本的數(shù)倍,可以預見明年房地產(chǎn)開放商的整體融資成本將直線上升。

　　未來,開發(fā)商除了面臨上述資金困局外,還有長期隱性的不定因素。

　　爭議頗多的房地產(chǎn)稅終于被證實將率先在上海和重慶試點。隨著房產(chǎn)稅試點漸行漸進,而其對房地產(chǎn)市場的影響難以確定,一旦房產(chǎn)稅改革鋪開,房價很有可能走低。受此影響房地產(chǎn)商的資金回籠堪憂。這是房產(chǎn)稅改革帶來的必然結果。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商債務累積數(shù)額巨大。據(jù)2010年上半年數(shù)據(jù)顯示,十大標桿房企的負債總額高達4200億元,63家上市房企背負近6000億元巨債。如果以2009年的利潤水平來還清這些債務,需要超過15年的時間。隨著融資渠道的收緊和未來房價下降對銷售造成的影響,房地產(chǎn)開發(fā)商的債務壓力會驟然上升。

　　信托到期兌付隱患。房地產(chǎn)信托期限一般為1-3年,今年發(fā)行的1500億元加之前兩天發(fā)行的量。如果到期兌付時正值房市低迷,資金匯款發(fā)生問題,那顯然將對房地產(chǎn)開發(fā)商造成巨大壓力。

　　國家調(diào)控整頓房地產(chǎn)行業(yè)的決心堅定。銀監(jiān)會向商業(yè)銀行下發(fā)了一份房地產(chǎn)央企“紅名單”,要求只能對名單中列示的16家房地產(chǎn)央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款,對16家之外的非房地產(chǎn)主業(yè)央企不得提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　國家重點建設保障房體系。目前國家對于保障房的投入巨大,上海地區(qū)2011年住宅開工工地60%用于保障房建設。保障房由政府財政支持,但也提出要建立保障房融資體系,因此國家勢必將引導資金進入保障房融資體系,這對于房地產(chǎn)開發(fā)商的融資也是擠壓競爭。而房產(chǎn)稅推出后,房租租金會提高,這會造成新的社會矛盾,解決這一問題的根本途徑在于保障性住房,尤其是公租房的建設要跟上。

　　2010政策調(diào)控雖未收到理想效果,但政策頒布后都需要經(jīng)歷一個反應過程,特別是行業(yè)性的調(diào)控。隨著調(diào)控的持續(xù),2011年房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局必將集中顯現(xiàn),未來中小開發(fā)商難逃被洗牌的厄運。

　　房產(chǎn)金融投資品風向標

　　普惠8號杭房開股權受益權投資

　　集合資金信托計劃

　　發(fā)行公司:華能信托

　　風險一般 適合穩(wěn)健投資者

　　該產(chǎn)品期限為18個月,預期年化收益率為7.5%。信托資金用于投資杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司以下簡稱“房開集團”持有的杭州中南豪情置業(yè)有限公司以下簡稱“中南豪情”90%股權受益權和杭州和祥房地產(chǎn)有限公司以下簡稱“杭州和祥”100%股權受益權,資金用于江南星座、江南銘庭、江南文苑的開發(fā)建設。

　　【點評】資料顯示,中南豪情是專為開發(fā)江南銘庭項目成立的公司,凈資產(chǎn)為1.5億元,而杭州和祥凈資產(chǎn)5.7億元。同時,信托合同約定,杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司有權在信托計劃成立日起屆滿360天之前提前回購已出讓的股權受益權,同時受托人發(fā)放不超過原信托計劃規(guī)模的信托貸款,信托貸款將用于江南御府的開發(fā)建設。從風險控制措施來看,本信托產(chǎn)品采用了股權質(zhì)押、土地抵押、賬戶監(jiān)管等措施,即房開集團以其持有的杭州和祥100%股權及中南豪情90%股權為其相應的股權受益權回購及其他義務提供質(zhì)押擔保;杭州和祥以其名下的國有土地使用權為房開集團相應的股權受益權回購及其他義務提供抵押擔保;房開集團、杭州和祥在工商銀行601398,股吧浙江省分行設立監(jiān)管賬戶,監(jiān)管資金?？顚Ｓ?。由于未公布質(zhì)押股權和抵押地塊的評估價值,以上兩項風險控制措施對于信托收益的保障程度尚未可知。綜合來看,在房地產(chǎn)第三輪調(diào)控措施尚未落地的情況下,投資于該領域的信托產(chǎn)品還是面臨一定的風險。

　　保利錦程1號 集合資金信托計劃

　　發(fā)行公司:方正東亞信托

　　風險偏大 投資者需要謹慎

　　該產(chǎn)品期限為18個月,最高預期年化收益率為8.5%。該信托產(chǎn)品沒有特定的資金運用領域,而是通過建立“資金池”,將信托資金以股權、購買特定資產(chǎn)權益、貸款、可轉股債權、投資經(jīng)營性資產(chǎn)等方式單一或組合地投資于項目主要推薦方北京保利龍馬資產(chǎn)管理公司推薦的優(yōu)質(zhì)項目包括但不限于礦產(chǎn)資源、能源、地產(chǎn)類等。

來源：東地產(chǎn) 作者：李曉東

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