房地產(chǎn)行業(yè)：春寒料峭 夏花絢爛

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)正處在去泡沫化進(jìn)程。其中長(zhǎng)期特征包括：經(jīng)濟(jì)中流動(dòng)性長(zhǎng)期趨勢(shì)收縮是成因；去泡沫化中，房?jī)r(jià)通常只是喪失加速上漲動(dòng)力，表現(xiàn)為微跌或微漲；交易量大多數(shù)情況下也表現(xiàn)平穩(wěn)；但是地產(chǎn)股除了早期可能有快速反彈以外，大多數(shù)時(shí)間表現(xiàn)較差。

但是就明年而言則有所特殊點(diǎn)：地產(chǎn)市場(chǎng)由于供給的推動(dòng)呈現(xiàn)量升價(jià)微跌的局面，地產(chǎn)股則由于宏觀政策波動(dòng)可能出現(xiàn)V型走勢(shì)。具體說(shuō)來(lái)：

1、 由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國(guó)范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動(dòng)導(dǎo)致的量升價(jià)跌局面。我們估計(jì)，全年成交量同比增長(zhǎng)25%以上，價(jià)格則只會(huì)以溫和促銷(xiāo)方式小幅下跌。

2、 在這個(gè)過(guò)程中，去化速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取上述的促銷(xiāo)策略。但是因此企業(yè)的利潤(rùn)率面臨壓力。

3、 分區(qū)域看，二三線城市供給增長(zhǎng)更快，這一方面意味著明年這些地區(qū)市場(chǎng)增長(zhǎng)要遠(yuǎn)快于一線城市；同時(shí)也意味著其存貨壓力更大。因此，即使考慮這些地區(qū)可能的需求高增長(zhǎng)，其價(jià)格也難以有較好表現(xiàn)。

4、 但是總的來(lái)看企業(yè)資金壓力并不大，不會(huì)造成致命后果。

5、 通貨膨脹波動(dòng)導(dǎo)致宏觀政策的劇烈波動(dòng)將取代行業(yè)政策成為左右地產(chǎn)股方向的主要因素：上半年向下風(fēng)險(xiǎn)較大，而下半年則存在較大的向上機(jī)會(huì)。

從歷史案例來(lái)看，在這樣的量升價(jià)微跌的弱勢(shì)市場(chǎng)下可沿著三條投資主線擇股：

1、 中介類(lèi)公司。通常對(duì)成交量的敏感性較大，盈利增長(zhǎng)支持股價(jià)表現(xiàn)。

2、 廣義持有物業(yè)型公司，包括持有寫(xiě)字樓、酒店或商鋪。穩(wěn)定的收入表現(xiàn)通常會(huì)支持其估值水平相對(duì)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)上升。

3、 開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)中滿足以下條件：

A、 資金來(lái)源可靠是必要條件（大多數(shù)上市公司可滿足）；

B、 在融資條件滿足下，首先需要維持利潤(rùn)率（高毛利項(xiàng)目，或者毛利潤(rùn)率穩(wěn)定甚至有望隨項(xiàng)目定位或區(qū)域?qū)哟紊?jí)）；

C、 其次滿足量的增長(zhǎng)，即更高周轉(zhuǎn)（小的企業(yè)更可能有此潛力）。

給予行業(yè)“同步大市-A”評(píng)級(jí)，個(gè)股推薦：世聯(lián)地產(chǎn)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、小商品城、華業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、泛海建設(shè)。

作者：柳世慶 徐勝利 來(lái)源 安信證券

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