投資觀倒向商業(yè)地產(chǎn) 來(lái)年樓市將趨穩(wěn)

　　今年房企排名如此了，明年市場(chǎng)會(huì)如何排名呢？這是個(gè)1年后才會(huì)有正確答案的問(wèn)題。南都記者分別采訪了十多位市民，包括開(kāi)發(fā)商、專家、業(yè)內(nèi)人士和普通市民，對(duì)于明年的市場(chǎng)，大家似乎看漲看穩(wěn)的較多，“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”成為開(kāi)發(fā)商喜歡的通用語(yǔ)。

　　開(kāi)發(fā)商們和業(yè)內(nèi)人士們對(duì)于市場(chǎng)的信心支撐是深圳市場(chǎng)巨大的需求和極小的供應(yīng)，另外就是在通脹預(yù)期和人民幣升值等因素下，對(duì)于調(diào)控的不再懼怕。綜合專家們的說(shuō)法，明年市場(chǎng)極可能穩(wěn)定，不少業(yè)內(nèi)人士即使預(yù)測(cè)漲，也都小心地定在5%-10%以內(nèi)。在這樣的基調(diào)下，明年的房企排名很可能繼續(xù)上演“量多為王”的大戲，或者說(shuō)，以萬(wàn)科、佳兆業(yè)這類的企業(yè)為主導(dǎo)。其間，也可能會(huì)出現(xiàn)“單打獨(dú)斗”的資源型樓盤，依靠一兩個(gè)坐擁稀缺資源優(yōu)勢(shì)的高端樓盤，再次扮演黑馬角色。但主流，則依舊是依靠多個(gè)樓盤同時(shí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，那樣才能占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。單打獨(dú)斗的個(gè)盤開(kāi)發(fā)商可能更多得靠運(yùn)氣，賣完才成王賣不動(dòng)要成寇。

　　投資也剛性，明年市場(chǎng)趨穩(wěn)

　　索忠誠(chéng)深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷副總監(jiān)

　　總的來(lái)看今年的深圳樓市一直處在波動(dòng)狀態(tài)，而波動(dòng)的主要原因就是政策造成的。其實(shí)從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)說(shuō)今年還算是不錯(cuò)的，而供需關(guān)系相對(duì)前幾年也沒(méi)有太大變動(dòng)，動(dòng)的就是政策走向，限貸限購(gòu)系列新政對(duì)樓市成交影響不小，政府的目的是要打擊投資，而現(xiàn)在看效果是基本達(dá)到了，投資客逐漸被擠出了市場(chǎng)，如今購(gòu)房的絕大多數(shù)都是自住剛需?？墒牵碌膯?wèn)題又出來(lái)了，那就是通貨膨脹，所以說(shuō)問(wèn)題總是有的，不同時(shí)期會(huì)有不同的問(wèn)題，而在我看來(lái)其實(shí)投資也是一種剛需！2003年這個(gè)概念已經(jīng)冒了頭，到2006年基本被很多人認(rèn)可了，通脹問(wèn)題、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、投資風(fēng)險(xiǎn)分配問(wèn)題，其實(shí)都讓投資房地產(chǎn)成為一種“剛需”.

　　要我預(yù)測(cè)明年的市場(chǎng)，如果不再出什么大的致命的調(diào)控新政，市場(chǎng)還是會(huì)往上走的，可以從兩個(gè)方面來(lái)看，首先自然是通脹的結(jié)果，現(xiàn)在買什么都要比過(guò)去貴了，相信明年的菜價(jià)也會(huì)跟今年不同吧，那房?jī)r(jià)微漲也是正常的，不過(guò)大漲可能性就沒(méi)有了。其次是我們要看到深圳這個(gè)城市的發(fā)展所帶動(dòng)的剛性需求，進(jìn)入而立之年的深圳，都說(shuō)越來(lái)越“三多”:老人多、孩子多、狗多，那么現(xiàn)在住在單身公寓的小年輕要結(jié)婚就要換兩房、小三房，現(xiàn)在住著兩房的小兩口要生孩子接父母過(guò)來(lái)就要換四房，今年賣得好的就是這樣的2-4房戶型，我們的水榭春天就是很好的例子，我分析明年情況也差不多，只要房子設(shè)計(jì)找對(duì)了消費(fèi)需求、價(jià)格合理，不怕賣不出去。

　　明年房企主流應(yīng)是快速走量

　　王恭敏深圳市合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司品牌總監(jiān)

　　談到今年的樓市是典型的政策市，限貸、限購(gòu)、限外新政一個(gè)接一個(gè)層出不窮，而在最初4·15新政出臺(tái)前后，整體市場(chǎng)的僥幸心理都是比較重的，當(dāng)時(shí)消費(fèi)者想著價(jià)格能速速降下，而發(fā)展商則想著政策短期打個(gè)轉(zhuǎn)就會(huì)走，于是雙方博弈著都在觀望。直到國(guó)慶限購(gòu)政策出來(lái)，這種僥幸心理才算慢慢放下，而回顧這一年來(lái)，購(gòu)房者盼望的降價(jià)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，發(fā)展商則沒(méi)想到調(diào)控壓力一次比一次重，包括政府在內(nèi)，在這場(chǎng)博弈中其實(shí)誰(shuí)都沒(méi)贏，大家都成了輸家。

　　在我看來(lái)，要解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須先解決土地財(cái)政和經(jīng)濟(jì)適用保障房建設(shè)問(wèn)題，但這都不是短期內(nèi)能見(jiàn)成效的，另外就是通貨膨脹造成的人民幣貶值問(wèn)題。現(xiàn)在看人民幣對(duì)外是一直在升值，但對(duì)內(nèi)卻是單位數(shù)值內(nèi)的購(gòu)買力越來(lái)越低，其實(shí)就是在貶值，再加上流動(dòng)性過(guò)剩，股市、黃金交易低迷等諸多因素，逼迫著人民幣進(jìn)入樓市。如果這些問(wèn)題得不到解決，房?jī)r(jià)根本沒(méi)有下降的理由，所以我說(shuō)，今年的樓市其實(shí)是被人民幣波動(dòng)所救。

　　今年調(diào)控政策頻出，而央行7次上調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率，并動(dòng)用了加息手段，可房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有真正調(diào)下來(lái)，如此來(lái)看明年的市場(chǎng)不容樂(lè)觀，即使短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)物業(yè)稅等特別嚴(yán)厲的手段，起碼限購(gòu)、限貸政策是暫時(shí)不會(huì)取消的，或許還會(huì)有繼續(xù)加息的可能。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，明年的主流心態(tài)應(yīng)該就是快速走量，因?yàn)樾刨J政策趨緊，需要盡早回籠資金。
未來(lái)二手房將主導(dǎo)樓市

　　宋丁綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任

　　去年總計(jì)近10萬(wàn)億的天量流動(dòng)貨幣造成了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，今年國(guó)家在信貸收緊的信號(hào)下仍然放出了8萬(wàn)億。雖然樓市經(jīng)歷了全年兩次政策調(diào)控，但在剎不住車的貨幣供應(yīng)量面前，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下挫。老百姓內(nèi)心肯定是希望房?jī)r(jià)有一定程度的下滑，但國(guó)家把調(diào)控的初衷始終定在遏制價(jià)格過(guò)快上漲上。并且反觀我們的新房均價(jià)變化走勢(shì)，從今年1月的2.3萬(wàn)/平米到剛剛過(guò)去11月的1.8萬(wàn)/平米，均價(jià)大部分保持在2萬(wàn)/平米之下。從這個(gè)角度說(shuō)，價(jià)格基本上是控制住了，調(diào)控起到了效果。

　　但不可否認(rèn)的是，深圳近些年的土地出讓瓶頸始終存在。隨著可以供應(yīng)的土地量越來(lái)越少，城市新項(xiàng)目的供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)逐年遞減，而居民不斷高漲的置業(yè)需求更多地將依靠二手房來(lái)滿足。從2006年開(kāi)始，深圳新房與二手房的配比為1:1,今年經(jīng)測(cè)算比例已經(jīng)達(dá)到1:3,即住房需求的滿足只有25%是由新房承擔(dān)。毫無(wú)疑問(wèn)，隨著明年調(diào)控的深入和土地供應(yīng)的趨緊，二手房的流通率和流通量會(huì)繼續(xù)增高，而更加逼迫房企向二三線城市擴(kuò)張，也為他們是否能夠保住今年的銷售額和市場(chǎng)占有率提出了更高的挑戰(zhàn)。

　　傳統(tǒng)投資觀將轉(zhuǎn)向商用物業(yè)

　　林揚(yáng)世聯(lián)工商事業(yè)部總監(jiān)

　　今年深圳商業(yè)地產(chǎn)有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是寫字樓市場(chǎng)趨于成熟，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看好深圳的經(jīng)濟(jì)前景，開(kāi)始進(jìn)軍寫字樓領(lǐng)域，并選擇自己持有，表現(xiàn)出對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的看好；二是國(guó)家的兩次調(diào)控都沒(méi)有觸及商業(yè)地產(chǎn)，這給寫字樓和商鋪帶來(lái)了更多的需求。在明年持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，這兩股力量將繼續(xù)走強(qiáng)。

　　來(lái)自世聯(lián)的預(yù)計(jì)，2011年到2012年深圳入市的“只租不售”寫字樓將是銷售型寫字樓的兩倍，宏觀上取決于我們對(duì)深圳這座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度的看好。微觀地看，深圳的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其旺盛，發(fā)展高端服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)的擴(kuò)張尤其迅猛，需要在辦公用地上得到支撐。目前屬于一線發(fā)達(dá)城市的深圳，寫字樓市場(chǎng)比起北京和上海還略顯不成熟，租金和售價(jià)還有一定的上漲空間。

　　另外未來(lái)深圳不同片區(qū)的寫字樓分工將更加明確，如福田CBD規(guī)劃為金融企業(yè)的總部聚集地，寫字樓也以高端超甲級(jí)為主純租賃，南山寫字樓則主要以民營(yíng)企業(yè)為主等等。我相信目前商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值洼地的形象會(huì)被徹底顛覆。

　　明年樓市會(huì)繼續(xù)今年老路

　　余棉電星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總監(jiān)

　　回顧今年樓市，利好利空混雜其中：人民幣升值、新規(guī)劃等明顯是刺激市場(chǎng)；通脹、宏觀調(diào)控、全球經(jīng)濟(jì)低迷無(wú)疑是利空。但總的看來(lái)利好大于利空，因?yàn)闃鞘羞€是穩(wěn)定發(fā)展。都說(shuō)國(guó)家調(diào)控嚴(yán)厲，但我認(rèn)為，此次調(diào)控“內(nèi)緊外松”:控制需求、提高門檻是緊；深圳產(chǎn)業(yè)扶持、30年規(guī)劃利好是松。因此，體現(xiàn)在結(jié)果上就是，樓市并未嚴(yán)重下調(diào)，而是震蕩再趨穩(wěn)。

　　新房供應(yīng)上，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)應(yīng)該在400萬(wàn)平米上下，加上去年200萬(wàn)平米的存量，總量在600萬(wàn)平米。即便加上現(xiàn)有二手房存量，也不能扭轉(zhuǎn)供應(yīng)不足的局面。

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