金融機(jī)構(gòu)集體進(jìn)軍地產(chǎn) 高價搶地風(fēng)頭壓倒開發(fā)商

保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)投資不動產(chǎn)需遵循專地專用原則對險企購地行為密切關(guān)注

近日北京CBD核心商務(wù)區(qū)的招標(biāo)再度引來各方關(guān)注。以泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等險企為主的金融機(jī)構(gòu)扎堆競購該地塊，取代萬通、萬達(dá)等傳統(tǒng)房企擔(dān)當(dāng)主角，并在幾大地塊上紛紛報出最高價，成為搶占北京新地標(biāo)之戰(zhàn)中的一景。

這是9月份保險資金投資不動產(chǎn)新政出臺后，險企首度高調(diào)集中亮相。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。此次險企出手拿地做商業(yè)自用，符合現(xiàn)行政策。但對于新政后險企投資熱情高漲、出現(xiàn)搶購?fù)恋孛つ扛L(fēng)的現(xiàn)象，保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示將密切關(guān)注。除了險企以外，中信集團(tuán)、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)和集團(tuán)也出現(xiàn)在競購名單上，金融機(jī)構(gòu)集中"轉(zhuǎn)行"做地產(chǎn)，自用需求究竟有多大？這背后恐怕還是洶涌的資金推動。

扎堆競購CBD地塊

在險資投資不動產(chǎn)政策放開后，保險資金開始扎堆拿地了，目標(biāo)是北京地標(biāo)CBD地塊。在12月7日CBD核心商務(wù)區(qū)6宗地塊第二輪投標(biāo)現(xiàn)場，保險公司的身影格外引人注目，入圍名單共出現(xiàn)8家險企，他們鎖定的目標(biāo)是原中服地塊分拆后的4宗（Z3、Z4、Z5、Z6）地塊，而且在報價中均顯示了其強(qiáng)大的資金優(yōu)勢。

從現(xiàn)已公布的入圍名單來看，險企呈一馬當(dāng)先的態(tài)勢，涉足了除Z15地塊以外的其他地塊，其中在三個地塊的競標(biāo)上，泰康人壽、生命人壽、安邦財險和它們各自的聯(lián)合競標(biāo)伙伴分別報出了最高價；生命人壽、華康資本（保險）、安邦財險分別出現(xiàn)在兩個地塊入圍名單中，流露出志在必得之意。

來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，Z3地塊的規(guī)劃建筑面積為12萬平方米，招標(biāo)底價為17.34億元，參與競標(biāo)的4家單位中有兩家是保險機(jī)構(gòu)。其中，泰康人壽與標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)的聯(lián)合體報價最高，為31.2億元；陽光保險和陽光財險的聯(lián)合體報價次之，為25.4814億元。

Z4地塊的規(guī)劃建筑面積為14萬平方米，招標(biāo)底價為20.23億元，參與競標(biāo)的3家單位中仍是險資報價最高。生命人壽和聯(lián)通組成的聯(lián)合體報價高達(dá)35億元，高于民生銀行的29.96億元報價。Z5地塊的規(guī)劃建筑面積為12萬平方米，招標(biāo)底價為17.34億元，參與競標(biāo)的3家單位中，安邦財險、和平健康保險、標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體報價最高，為25.2億元。

而Z6地塊的規(guī)劃建筑面積為19萬平方米，招標(biāo)底價為27.455億元，參與競標(biāo)的3家單位中最高報價為42.75億元，而安邦財險、生命人壽、安邦人壽、標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體以39.9億元的報價排在第二位。

據(jù)透露，第二輪評標(biāo)將在3-7個工作日出結(jié)果，但是否將向社會公布，則視情況而定，截至目前，招標(biāo)結(jié)果尚未披露。北京市土地儲備中心有關(guān)人士表示，此次是綜合評標(biāo)，并非所有報最高價的開發(fā)商都能在評標(biāo)中勝出。

不過險企對此地塊的熱衷值得關(guān)注。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東表示，北京市CBD的寫字樓開發(fā)風(fēng)險幾乎為零，具有良好的現(xiàn)金流和未來穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，并且在市場上有良好的估值體系，這符合保險公司的投資偏好，回報穩(wěn)定理性。

對于此次險企扎堆競購CBD，保監(jiān)會有關(guān)人士表示，上述險企出手拿地是商業(yè)自用，符合現(xiàn)行政策。險資投資不動產(chǎn)須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。若發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，保監(jiān)會將從嚴(yán)查處。

不過，最有意思的是，除了險企以外，中信集團(tuán)、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)和集團(tuán)也出現(xiàn)在競購名單上，其中中信集團(tuán)給出63億元最高報價的Z15地塊，更是要建成北京最高的建筑--500米的北京新地標(biāo)，63億元也成為"北京土地出讓史上最高報價"。金融機(jī)構(gòu)一擲千金集中"轉(zhuǎn)行"做地產(chǎn)，自用需求究竟有多大令人懷疑，這背后恐怕還是與洶涌的資金不無聯(lián)系。

"最近多地都出現(xiàn)了年底土地競拍瘋狂的景象，地王潮再次出現(xiàn)。央企、民企、連金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)在其中，主要還是錢太多了沒處去，買地買房最保值"，一位業(yè)內(nèi)人士評價說。

明年或成土地"大買家"

保監(jiān)會9月初發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》明確，險資投資不動產(chǎn)僅限于商業(yè)不動產(chǎn)，辦公不動產(chǎn)，與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)，自此，險資投資不動產(chǎn)閘門開啟。

國際知名物業(yè)公司戴德梁行預(yù)計，隨著保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)的開閘，明年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。

"在住宅地產(chǎn)遭遇頻頻調(diào)控、開發(fā)商資金鏈比較緊張的情況下，無疑給了險資和金融機(jī)構(gòu)通過持有方式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇。"對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險法研究中心主任王國軍表示，由于險資投資物業(yè)時通常會選擇持有型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)就成為其首選投資也是惟一的投資渠道，這跟當(dāng)下的調(diào)控并不相違背；另外，住宅地產(chǎn)在經(jīng)過長期的高速增長之后，商住價格倒掛的情況已經(jīng)非常嚴(yán)重，因此當(dāng)下正是商業(yè)地產(chǎn)價格較低的時期，險資選擇這個時候進(jìn)入也是考慮了這樣的因素。

來自保險公司的分析人士表示，現(xiàn)在拿地時機(jī)不錯，調(diào)控政策使房價不再飆升并趨于穩(wěn)定。此外，隨著保險公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，保費(fèi)增速加快，資金不斷增多，資金運(yùn)用壓力比較嚴(yán)峻，同時，保險公司員工的不斷擴(kuò)大，也帶來對自身物業(yè)辦公用房的需求。

事實(shí)上，自三季度以來，保險公司已開始頻頻出手成熟物業(yè)。人保、平安、太保近期在洽購商業(yè)物業(yè)上均有所收獲。

今年9月，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。不過中匯廣場是平安自用的辦公樓，用的是平安自有資本金，平安目前尚無險資投資商業(yè)地產(chǎn)的案例。但平安集團(tuán)副董事長孫建一表示，隨著保險資金的投資渠道進(jìn)一步開放，公司會逐步加大對商業(yè)地產(chǎn)和其他新的投資渠道的投入。

人保集團(tuán)則于10月底與北京西城區(qū)有關(guān)單位簽訂意向書，擬以近40億的價格買下首都時代廣場作為其新總部。太平洋保險正運(yùn)作以40多億元的價格買下上海世紀(jì)商貿(mào)廣場。

泰康人壽則在北京市的核心地段--中國美術(shù)館南側(cè)，拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。有消息人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，投資不動產(chǎn)一定程度上能化解險企投資壓力。申銀萬國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，投資商業(yè)地產(chǎn)可獲取5%-8%的收益率，對應(yīng)較低的波動率，風(fēng)險較?。幻绹纳虡I(yè)地產(chǎn)收益率與中國類似，長期在7%以上，5%左右來自租金收入，2%左右來自資產(chǎn)升值。

"養(yǎng)老社區(qū)"圈地?zé)崆楦?

不動產(chǎn)投資新政的開閘，也使險資成為地方政府眼中的"香餑餑"。據(jù)了解，一些發(fā)達(dá)省份紛紛把建設(shè)養(yǎng)老實(shí)體作為"保民生"的重要方面，這和險企延伸產(chǎn)業(yè)鏈、建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的思路不謀而合。中國人壽有關(guān)人士透露，現(xiàn)在到地方都會受到各地政府的熱情接待，會談的主要議題就是引入保險資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。而作為特大型金融企業(yè)，他們很受地方政府歡迎，如要開展不動產(chǎn)投資，僅從地價上就能得到不少的優(yōu)惠。

在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)上，中國人壽"一南一北"的格局已初步形成，目前已在河北廊坊建立養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，總面積過萬畝，首期投資約100億元。同時正在海南籌劃建立類似的社區(qū)。而泰康人壽也成立了弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計將于2013年至2014年建成。

有地產(chǎn)人士表示，保險公司動輒數(shù)十億購買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，有規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)之嫌。養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，應(yīng)該協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，政策都不明朗，保監(jiān)會應(yīng)針對養(yǎng)老地產(chǎn)圈定行為出臺新規(guī)細(xì)則。

對此，保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自不動產(chǎn)開閘以來，險企投資熱情高漲，出現(xiàn)搶購?fù)恋亍⒁?guī)劃較大的現(xiàn)象，有跟風(fēng)、盲目傾向，保監(jiān)會會對此保持高度關(guān)注，嚴(yán)禁借開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)之名圈地。

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