房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施需要采用多種組合政策

仇保興：房地產(chǎn)調(diào)控要用組合政策

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興近日在媒體撰文表示，隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)份額逐步增大，房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯同步加劇，未來房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的難度將會(huì)更大。房地產(chǎn)調(diào)控要組合使用土地、財(cái)稅、金融等政策。

仇保興認(rèn)為，由于城鎮(zhèn)化剛性需求、民間投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期、房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失、土地財(cái)政、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距等六大因素，中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度比任何國家都大。

仇保興表示，房?jī)r(jià)過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，如果僅由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)將呈逐步上升的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)最終將超出大部分居民承受能力。房?jī)r(jià)過快上漲導(dǎo)致投資投機(jī)需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求會(huì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

對(duì)于未來房地產(chǎn)調(diào)控，仇保興指出，重點(diǎn)要做好兩方面工作。一是做到兩個(gè)協(xié)同，即部門之間的協(xié)同及中央與地方的協(xié)同，這樣房地產(chǎn)調(diào)控將形成中央各部門橫向聯(lián)動(dòng)、中央和地方縱向聯(lián)動(dòng)的“合縱連橫”的局面。

二是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合使用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“工具包”可包括土地、財(cái)稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，并根據(jù)不同地域、不同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更具靈活性和針對(duì)性。

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劉曉忠:房租擠出白領(lǐng)凸顯城市模式之弊

不斷躥升的房租價(jià)格使沉寂良久的白領(lǐng)返鄉(xiāng)潮再度受人關(guān)注。據(jù)報(bào)道，今年前11月北京普通住宅房租價(jià)格達(dá)到3179元，同比上漲了23％，日益走高的租金令部分北漂一族開始醞釀返鄉(xiāng)工作之可能。

高房?jī)r(jià)和高房租對(duì)白領(lǐng)階層的擠出效應(yīng)，并不僅限于北京。目前，諸多一線城市房租的上漲，正降低了部分白領(lǐng)立足一線城市生活之可能。如果說高房?jī)r(jià)只是動(dòng)搖而未擊潰部分白領(lǐng)階層在一線城市呆下去的信心，那么高房租對(duì)白領(lǐng)階層的沖擊將更為嚴(yán)重。

當(dāng)前，一線城市對(duì)部分白領(lǐng)階層的擠出效應(yīng)不斷強(qiáng)化。房租上漲的成因是復(fù)雜的，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致諸多白領(lǐng)暫時(shí)購房置業(yè)無望后，他們選擇性地進(jìn)入租賃市場(chǎng)以蝸居形式追逐希望，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)出現(xiàn)緊張。房租漲幅遠(yuǎn)高于其收入增速，一些白領(lǐng)不得不選擇逃離。崇尚投機(jī)的住房市場(chǎng)加劇了租賃市場(chǎng)的困難，當(dāng)前投資和投機(jī)需求主要著眼于房市價(jià)差交易，這些人買入住房后，如果出租過將不得不以二手居住房進(jìn)行出售從而壓低價(jià)格，因此大量投資房不愿進(jìn)入租賃市場(chǎng)，而更多以毛坯房的形式空置。

另外，當(dāng)前預(yù)計(jì)開征的房產(chǎn)稅將增加住房保有環(huán)節(jié)成本，這部分新增稅負(fù)成本雖對(duì)投機(jī)交易房?jī)r(jià)影響有限，但卻無形中抬高了租賃市場(chǎng)的價(jià)格。城中村舊房改造等因素也是在助推著房租走高。

住建部近日頒布《商品房屋租賃管理辦法》，要求出租住房的應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，這一政策規(guī)定將增加分割出租屋的出租者之政策風(fēng)險(xiǎn)，從而要么導(dǎo)致大量拼租出現(xiàn)，要么加劇一線城市租賃市場(chǎng)的供給沖擊，從而倒逼房租價(jià)格上漲，這種規(guī)范必然帶來的是對(duì)部分白領(lǐng)和外來務(wù)工者的擠出效應(yīng)。諸多一線城市房租的上漲，使部分白領(lǐng)和外來務(wù)工者通過忍辱負(fù)重的蝸居生存下去，進(jìn)而追求體面生活的概率大大下降。

然而，房租上漲的擠出效應(yīng)背后，映射出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩難悖論。殊不知，這些蝸居于一線城市的部分白領(lǐng)和外來務(wù)工人員，主要服務(wù)于城市私人部門和服務(wù)業(yè)。這些領(lǐng)域是一個(gè)城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的部門，同時(shí)這些部門的生產(chǎn)率相對(duì)較低，其交易成本則相對(duì)較高。因此，房租的持續(xù)上漲既導(dǎo)致這些服務(wù)業(yè)經(jīng)營成本上升，同時(shí)又抬高了外來務(wù)工人員的生活成本，在這些行業(yè)工資增長空間受生產(chǎn)率低無法大幅提高，在高房租面前，很可能導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在一定程度上削弱。

同樣，房租的上漲將抬高一線城市私人部門的運(yùn)營成本和對(duì)部分白領(lǐng)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。而諸多中小私人部門是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力的重要載體，是城市分工細(xì)化、專業(yè)化的主要載體。一個(gè)城市的發(fā)展不能僅依托基建投資和大企業(yè)的群居，大型企業(yè)能群居一線城市，更多是這些中小私人企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)降低了其運(yùn)營成本。因此，高房?jī)r(jià)和高房租給城市帶來的擠出效應(yīng)，不再僅僅是對(duì)部分人力資源的擠出，更需警惕的是對(duì)部分白領(lǐng)的擠出效應(yīng)。

毋庸置疑，房?jī)r(jià)和房租的非理性上漲，根源還是土地級(jí)差地租的虛幻增長。而事實(shí)上，城市土地級(jí)差地租之增長大多源自土地使用用途的改變。單位土地產(chǎn)值增長低于土地級(jí)差地租之價(jià)格增幅，那么地租（土地出讓金）、房?jī)r(jià)和房租的持續(xù)上漲本身就是一種虛幻的泡沫增長，這將抬高城市經(jīng)濟(jì)增長和運(yùn)營成本，使城市經(jīng)濟(jì)陷入泡沫化增長陷阱。一旦城市的地租、房?jī)r(jià)和房租等脫離該城市實(shí)際水平，城市的發(fā)展就不得不倚重更大的城市化規(guī)模來制造土地級(jí)差地租來維系運(yùn)營。這如同一個(gè)城市在一畝土地上真正產(chǎn)生100萬元的經(jīng)濟(jì)增加值，而卻在一畝土地上需要支付遠(yuǎn)高于100萬的投入，且該投入仍然以兩位數(shù)的比率增長。是為用購房和租房供需來解讀房?jī)r(jià)和租金價(jià)格上漲之成因的問題所在，畢竟供需狀況是可以刺激和營造而出來的。

由此可見，房?jī)r(jià)、房租持續(xù)上漲之惑，很可能是讓經(jīng)濟(jì)背負(fù)高成本運(yùn)營的發(fā)展之咒，其擠出的絕不僅僅是部分白領(lǐng)那么簡(jiǎn)單。

已經(jīng)習(xí)慣了北京、上海、廣州等一線城市高房?jī)r(jià)的中國老百姓們發(fā)現(xiàn)，一些二、三線城市逐漸出現(xiàn)了“一線房?jī)r(jià)”。中國社科院日前發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告2010－2011》指出，向二、三線城市擴(kuò)張已經(jīng)成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的策略。

長期以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市一直都是大學(xué)生就業(yè)首選目的地。但最近一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過一半的受訪白領(lǐng)開始考慮到其他壓力較小的城市尋找舒適生活。這些在一線城市居住三年以上的受訪者中，55%的人表示他們將在未來幾年內(nèi)選擇離開，主要原因是高房?jī)r(jià)和大城市的生活成本。受訪者普遍認(rèn)為，與其呆在這些大城市承受那么大的生活壓力，不如到諸如杭州、青島和廈門等二三線城市尋求個(gè)人發(fā)展和生活的空間，更為實(shí)際和實(shí)在。

來源：搜房網(wǎng)綜合整理

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