政策調(diào)控風(fēng)聲越來越緊 調(diào)控為何顯現(xiàn)相反境地

　　政策調(diào)控風(fēng)聲越來越緊， 市場卻淡季不淡頻頻出現(xiàn)排隊(duì)搖號(hào)買房現(xiàn)象—— 調(diào)控為何顯現(xiàn)相反境地？

　　今年的樓市宏觀政策調(diào)控可以說是歷年時(shí)間跨度最長，措施最嚴(yán)的一年。并且在歲末，從中央的經(jīng)濟(jì)政策到地方出臺(tái)的細(xì)則以及各類專家分析的論調(diào)看，政策調(diào)控風(fēng)聲越來越緊。但是到了年根歲底，本應(yīng)到傳統(tǒng)的淡季，可市場卻淡季不淡，頻頻出現(xiàn)排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象。

　　到這個(gè)程度，難免讓人發(fā)出質(zhì)疑：調(diào)控為何出現(xiàn)相反的境地？

　　我們?cè)囍鴱漠?dāng)前的情況結(jié)合明年的一些情況，分析出一些背后的東西，讓買賣雙方都能進(jìn)入理性的狀況。

　　買方出現(xiàn)搶購，限價(jià)是根源？

　　從調(diào)控政策來看，無論國慶前夕出臺(tái)的“二次調(diào)控”， 還是今年4月出臺(tái)的“新國十條”，一個(gè)顯著的共同點(diǎn)就是：控制房價(jià)上漲過快，改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。老百姓是高興了，但很多開發(fā)商不樂意了。原因很簡單，政府給限的價(jià)，遠(yuǎn)沒有達(dá)到他們?cè)阮A(yù)定的目標(biāo)，而他們都說自己的樓盤是高品質(zhì)樓盤，以目前的限價(jià)出售要么利潤很薄要么虧本。

　　目前，面對(duì)“限價(jià)令”，開發(fā)商往往有以下幾種做法：一是按照規(guī)定正常銷售；二是等待“限價(jià)令”結(jié)束，然后抬高價(jià)格銷售；三是降低樓盤品質(zhì)銷售等等。

　　開發(fā)商的普遍共識(shí)是：這次的調(diào)控政策不會(huì)長久。他們當(dāng)中有些人認(rèn)為本輪調(diào)控遏制了一部分剛性需求，那么2009年出現(xiàn)房價(jià)狂飆的現(xiàn)象，就與2008年的需求被抑制有直接關(guān)系。所以，開發(fā)商的普遍策略只有一個(gè)，就是等待。

　　但是開發(fā)商等待的時(shí)間不可能過長。因?yàn)殚_發(fā)是有周期的，時(shí)間越長，成本越高。于是到了年根歲底，很多開發(fā)商實(shí)在等不及了。只好按照政府部門核定價(jià)賣房。從市場的情況看，拖長時(shí)間的多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤，未來行情均要看漲的。因此出現(xiàn)購房者趨之若鶩的情況就不足為奇了。

　　所以，排隊(duì)搖號(hào)買房不足以說明整個(gè)樓市出現(xiàn)火爆的情況。原因有三：一，市區(qū)整體房價(jià)較年初并沒有大幅上漲；二，長時(shí)間的積累，在短期內(nèi)爆發(fā)；三，排隊(duì)搖號(hào)只出現(xiàn)在部分樓盤。

　　這次調(diào)整不是短期性的，房地產(chǎn)商一定要對(duì)形勢要有一個(gè)清醒的判斷，不要認(rèn)為這次中央的宏觀調(diào)控就是一個(gè)短期行為，中央調(diào)結(jié)構(gòu)也好控制房價(jià)上漲過快也好包括讓消費(fèi)者更加理性投資也好，這個(gè)是長期的主張，調(diào)控行為也是一個(gè)長期的主張。我們判斷這個(gè)周期可能比較長，有可能是一年兩年甚至更長，不像過去經(jīng)常是大家想的可能是一年但實(shí)際半年就過去了，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商一定要清醒認(rèn)識(shí)到這樣一種形勢，最終要調(diào)整好自己的心態(tài)，找好自己在市場中的位置，調(diào)整自己的戰(zhàn)略方向，理性地投資，而不是觀望。

　　捂盤惜售引發(fā)“供應(yīng)不足”， 新政難阻剛性需求

　　今冬明春，市場形勢將會(huì)逆轉(zhuǎn)

　　目前市場上有大量已達(dá)預(yù)售條件的商品房捂盤不售。近期，記者走訪了市區(qū)部分項(xiàng)目工地，發(fā)現(xiàn)市區(qū)的多家項(xiàng)目表現(xiàn)明顯。

　　南城區(qū)多家住宅項(xiàng)目，年初就已說要開盤，項(xiàng)目工地也如火如荼?？砷_盤日期一調(diào)再調(diào)，已經(jīng)悄悄從年初拖到了年尾。而對(duì)外口徑上，只說工程進(jìn)度趕不上?！熬唧w時(shí)間還不能定，要看市場情況?！痹擁?xiàng)目的相關(guān)人員在私底下曾表示。

　　位于開放大道一項(xiàng)目，規(guī)劃為老城區(qū)的高品質(zhì)住宅。去年年底就已經(jīng)挖地基準(zhǔn)備打樁，年初就已開始接受電話咨詢，最近一次，記者去詢問，售樓人員稱今年十月份就會(huì)推出項(xiàng)目。但十一月都已過半了，記者在現(xiàn)場看到的情況卻是：項(xiàng)目不溫不火，僅有幾臺(tái)機(jī)器在孤零零的轉(zhuǎn)動(dòng)，問到開盤時(shí)間，答曰：“估計(jì)要十二月份以后吧！”

　　據(jù)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年計(jì)劃開盤的新老項(xiàng)目達(dá)40余個(gè)，而截至目前為止，僅有陽光御園 論壇 新聞、匯景新城、水岸名都 論壇 新聞等四五個(gè)住宅項(xiàng)目，還有一些商業(yè)項(xiàng)目如期開盤，其余均遲遲不見行動(dòng)，特別是今年的幾大新項(xiàng)目，年初的時(shí)候我們就宣稱今年的新項(xiàng)目特別多，各大區(qū)域都會(huì)有新面孔上市，值得老百姓期待?，F(xiàn)在恐怕消費(fèi)者早已望眼欲穿了。

　　開發(fā)商推遲開盤的原因主要還是認(rèn)為市場形勢不明朗，開盤意愿不強(qiáng)烈。一般來說，只要是開發(fā)商能撐得住，就盡量在形勢不好的時(shí)候往后拖，希望拖過觀望期，以獲得更大的利潤空間?，F(xiàn)在市場上存量房越來越多，未來幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)1萬套、2萬套甚至3萬套的房源集中上市，這存量房閘門一旦打開，市場情況必定會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　而作為消費(fèi)者，一方面，目前捂盤惜售的市場狀況導(dǎo)致房源有限，可供購房者選擇的空間太小，沒有適合自己的房源，購房者不得不延遲自己的置業(yè)計(jì)劃。隨著住宅市場慢慢回歸居住屬性，商業(yè)地產(chǎn)正在成為大眾投資者的關(guān)注重心，在今年調(diào)控新政影響下，商業(yè)地產(chǎn)的投資交易不但沒受到抑制，反而大有趨好之勢，如瑞爾國際廣場，明珠世貿(mào)商城 論壇 新聞，白馬世貿(mào)商城等都受到置業(yè)者認(rèn)可。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮首先是由于供應(yīng)量大幅增加，并且其中大部分經(jīng)營模式發(fā)生了實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)換；其次是買方資金充裕，部分從住宅市場出來的投資者將資金投進(jìn)商業(yè)市場。

　　為什么開發(fā)商寧愿錯(cuò)過旺季而有房不售？其實(shí)，年初的市場調(diào)控對(duì)我市的影響并不是很明顯，而自從政府出臺(tái)“限價(jià)令”，包括國慶前出臺(tái)的“二次調(diào)控”可以說給了開發(fā)商不小的打擊，市場上才出現(xiàn)了大批“有房不賣”的現(xiàn)象。降低預(yù)期利潤是開發(fā)商最不愿采取的下下策。而推遲工程進(jìn)度，拖延領(lǐng)取預(yù)售證的時(shí)間或是項(xiàng)目封頂卻捂盤惜售便是最好的托詞。那么這些存量房的閘門一旦打開，市場將會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化呢？

　　首先，今冬明春大量房源上市，很大一部分將會(huì)成為滯銷產(chǎn)品。捂盤，在目前的鹽城市場上已不是個(gè)新鮮事。但是有些人捂得起，有些人卻扛不住了。事實(shí)上，許多項(xiàng)目正面臨不尷不尬的局面——一方面，政策壓制，市場形勢不樂觀；另一方面，捂盤這種曾經(jīng)帶來可觀額外利潤的銷售手段，導(dǎo)致了很多產(chǎn)品積壓在手里。隨著宏觀調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，金融、稅收、土地等多種手段齊施，物業(yè)稅立法進(jìn)入快車道，利空消息不斷放出，相信這些開發(fā)商心里也在打鼓：賣？還是不賣？這個(gè)問題從來沒這樣讓人頭疼。其實(shí)，目前的市場形勢相對(duì)比較平穩(wěn)，開發(fā)商應(yīng)該在合理的利潤空間內(nèi)將產(chǎn)品推向市場。等到今冬明春大量房源上市，產(chǎn)品間的競爭也會(huì)加大，如果不是很有競爭力的產(chǎn)品，恐怕很難逃過這一劫。到時(shí)候大量的滯銷房源，可能就是對(duì)捂盤最好的懲罰。

　　其次，銀行的限貸不單單是針對(duì)購房者，同時(shí)也是針對(duì)開發(fā)商。觀望之后是否能達(dá)到開發(fā)商期望的目標(biāo)？開發(fā)企業(yè)需要運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈穩(wěn)定是首要因素。根據(jù)房地產(chǎn)商的資金鏈情況看，現(xiàn)在開發(fā)商將房源都捂在手里。資金回籠會(huì)很慢，無形中加大開發(fā)成本。雖然近期四大銀行否論不放開發(fā)貸款。但這并非空穴來風(fēng)，如果出現(xiàn)限貸，對(duì)一些開發(fā)商來說，就意味著資金鏈被階段性的隔斷。如果這一類狀況持續(xù)時(shí)間太長，除非該企業(yè)資金實(shí)力雄厚，否則企業(yè)將會(huì)面臨困境。還是那句話，有些人捂得起，有些人會(huì)扛不住的。而部分購房者采用一次性付款，相對(duì)來說沒有這方面的購房壓力，對(duì)一些房產(chǎn)商來說，是回籠資金最佳方式，這就導(dǎo)致開發(fā)商分別對(duì)待購房者，小開盤或電話通知方式。

　　最后，大量房源上市，老百姓的選擇余地多了，但是購買實(shí)力、購房欲望會(huì)大大下降，供需關(guān)系、買方賣方市場將會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。從目前存量房與新開工量來看，今冬明春的供給量會(huì)大幅增加。供應(yīng)關(guān)系將被改變，市場進(jìn)入供大于求，房源增多，消費(fèi)者的選擇余地也多了。但是可能因?yàn)殚L期的蓄水，新項(xiàng)目將流失一大部分潛力客戶。消費(fèi)者的購買欲望也會(huì)大打折扣。賣方市場將有可能轉(zhuǎn)變成買方市場，房價(jià)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。而從目前不斷上漲的物價(jià)來看，如果房價(jià)不漲，其實(shí)就意味著下跌。

　　而房地產(chǎn)市場調(diào)控為什么陷入尷尬？總結(jié)一下，列出了6大理由。對(duì)住房的剛性需求大都是居住性購房，但現(xiàn)在居住性需求卻因高房價(jià)而受到了遏制；民間投資過少，可融資的大門一旦打開，得益最多的是國有開發(fā)商而不是民營資本；至于征收房產(chǎn)方面的稅款，所起的作用只是抬高房產(chǎn)持有成本，不可能抑制人們持有住房的需求；至于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，只會(huì)影響各地區(qū)之間的房價(jià)差別，與某些地區(qū)的房價(jià)過高并沒有實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。在已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，政府動(dòng)用了財(cái)政、貨幣等多方面的政策工具，其目的正是為了解決這些問題，卻收效不大。

　　明年將進(jìn)入常態(tài)穩(wěn)健期

　　無論是開發(fā)商還是購房者，大家都希望市場穩(wěn)定、理性發(fā)展，不要大起大落。從2010年4月、10月國家兩次出臺(tái)的政策看來，其調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，但究其核心本質(zhì)，還是為了遏制房地產(chǎn)過度投資和房價(jià)非正常的快速上漲，而并非是在壓制房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。雖然在此調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)有一定的困難，但只要開發(fā)企業(yè)有效的提升產(chǎn)品品質(zhì)、合理的布控開發(fā)節(jié)奏，還是能在挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的市場中找到自己的位置。

　　從大趨勢上而言，2011年房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)健康地發(fā)展，改善型需求、自住型需求等，將能夠得到有效的釋放。

　　對(duì)于明年房地產(chǎn)市場行情，市場仍將呈現(xiàn)“穩(wěn)降緩漲”的發(fā)展勢頭，“穩(wěn)降”是市場自我調(diào)整的一個(gè)新階段，是新政乃至后續(xù)政府或?qū)⒊雠_(tái)宏觀政策的一個(gè)消化期，這個(gè)階段應(yīng)該是在明年上半年出現(xiàn)，市場必須對(duì)新政政策進(jìn)行消化，對(duì)于房價(jià)，存在一個(gè)新的心理接受度的過程，市場發(fā)展總體可以說是平穩(wěn)。“緩漲”是市場向上發(fā)展的一個(gè)階段，是市場需求的自我體現(xiàn)，鹽城的房地產(chǎn)市場較之一線城市來看，還有很大的發(fā)展空間，城市的擴(kuò)張、人口的增長都充分帶動(dòng)區(qū)域市場對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大量需求。

來源：搜狐焦點(diǎn)鹽城站 作者：王曉偉

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