最嚴(yán)厲調(diào)控年尾聲調(diào)控淪為“空調(diào)”？

　　2007年，在6次加息和9·27新政后，南京樓市開始退燒，并在隨后走入了更為黯淡的2008年，直至“10月大救市”，南京樓市才得以重拾輝煌。這一輝煌在總成交量近10萬套的2009年達(dá)到巔峰，并在今年繼續(xù)以瘋狂的姿態(tài)開局。而這樣的瘋狂，也最終招致了史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的到來。

　　但樓市全面下滑并沒有出現(xiàn)，因?yàn)榭涨翱膳碌耐洝?

　　11月，江蘇地區(qū)CPI漲幅達(dá)到6.1%，創(chuàng)下連續(xù)28月來的最高紀(jì)錄，而年末的一次加息，更讓老百姓對(duì)自己的財(cái)富有了更深切的危機(jī)感。

　　就在上周末，南京樓市共有9家樓盤推盤，幾乎無一例外地?zé)徜N。其中，紫金東郡 論壇 新聞推出的98套洋房開盤更是兩小時(shí)即售罄，繼“日光盤”后，南京樓市又誕生了“時(shí)光盤”。

　　如今，最嚴(yán)厲調(diào)控年已是尾聲。明年，調(diào)控的下文還將是什么？

　　這輪高物價(jià)與往年也不同

　　如果僅從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來看，2008年的其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年。2008年2月，全國CPI漲幅一直高達(dá)8.7%，全年的CPI漲幅也有5.9%。而在2010年，CPI的最高漲幅也僅為5.1%，但是普通民眾卻在今年感受到更大的壓力。具體地看，2008年的物價(jià)上漲主要集中在豬肉和石油等少數(shù)品種上，而今年這一輪則是全面上漲，小到蔬菜，大到房價(jià)，幾乎無一不漲。

　　在分析這一輪高物價(jià)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士無一例外地提到了貨幣的超量發(fā)行。那么，“超量”的數(shù)額究竟為多少呢？記者從中國人民銀行網(wǎng)站上，找到了這樣一組數(shù)據(jù)。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，在CPI達(dá)到峰值的2008年2月，國內(nèi)廣義貨幣供應(yīng)量（M2）達(dá)到了42.1萬億，而到2010年11月，M2的數(shù)值已經(jīng)達(dá)到71.03萬億，也就是說，33個(gè)月里，貨幣存量竟然放大了近70%。但與此同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)的總量并沒有如此大幅度放大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年第一季度，我國GDP為6.35萬億，10個(gè)季度后，2010年第三季度GDP為9.58萬億，單季度GDP漲幅為51%。相對(duì)于M2的增長率，GDP的增長幅度顯得有些滯后。

　　面對(duì)如此形勢(shì)，正如財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀所說，不堪忍受存款負(fù)利率與變幻不定的證券市場(chǎng)，手中有余資的中產(chǎn)人士傾其所有將資金投入樓市，畢竟，這是到目前為止中國惟一只賺不賠的投資。

　　上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司南京分公司總經(jīng)理聶志勇也表示，世聯(lián)研究部的數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，目前貨幣流動(dòng)性尚處于總體相對(duì)充裕的狀態(tài)。另外，6月人民幣匯改以來，人民幣升值的預(yù)期將會(huì)帶來熱錢，通過地產(chǎn)基金等形式進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。在這種情況下，通脹預(yù)期還是非常強(qiáng)烈的，這種預(yù)期將會(huì)支撐資產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)品的中期價(jià)格。近二十年來，房地產(chǎn)投資一直處于交投活躍的景氣狀態(tài)，只有在金融危機(jī)期間的1997年和2008年，房價(jià)才有過下跌，但總體而言，長期趨勢(shì)還是一直向上的。面對(duì)中國目前投資渠道嚴(yán)重缺乏的現(xiàn)狀，而且在目前的負(fù)利率的情況下，好房子保值增值的作用仍然非常明顯。

　　這輪調(diào)控已淪為“空調(diào)”？

　　對(duì)于此輪調(diào)控的效果，葉檀直言，種種跡象表明，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能再次淪為“空調(diào)”，這是通脹預(yù)期與現(xiàn)金泛濫的結(jié)果。葉檀指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的邊際效用節(jié)節(jié)下降。9月29日推出的史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，沒有擋住房價(jià)的步伐。政策效用期限從4月新政的四個(gè)月下降到9月新政的一個(gè)月。而做出這一判斷，葉檀主要基于中國70大中城市房屋仍在上漲的銷售價(jià)格以及北京上海等一線城市仍然活躍的成交量。

　　但世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌則認(rèn)為，這一輪調(diào)控的目的，在4月份新政中講得很清楚：“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。從目前各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，這個(gè)目的基本上是達(dá)到了，房價(jià)基本上處于穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大幅度的上漲。從這個(gè)意義上講，這一輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)達(dá)到目的，并不能講調(diào)控失效。而這一觀點(diǎn)，早在記者8月份參加的2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，已為參會(huì)大多數(shù)品牌房企所一致認(rèn)同。

　　年末，就在充斥著各種勁爆觀點(diǎn)的白皮書、藍(lán)皮書紛紛出爐同時(shí)，南京普通購房人的感受卻不太一樣。

　　就在本月初，一次房價(jià)調(diào)查抽取了南京市8大板塊的58家樓盤，進(jìn)行了房價(jià)漲跌樣本分析。分析結(jié)果顯示，今年1月份到11月份，全市58家樓盤標(biāo)本的房價(jià)平均上漲幅度達(dá)到了13.7%。其中，58家樓盤中有47家樓盤房價(jià)上漲明顯，占總樓盤標(biāo)本數(shù)的8成。

　　土地市場(chǎng)方面，南京土地收入也在今年創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。南京土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，截止到12月24日，雖然土地成交面積比起2009年有所下降，但成交金額卻已經(jīng)突破500億元大關(guān)，達(dá)到524.19億元，比起去年250.65億元的成交金額，上漲超過一倍。

　　在各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，唯一可以佐證調(diào)控的威懾力的，似乎只有今年的成交量了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與2009年賣房近10萬套的銷量相比，2010年新房銷量下跌超50%。截至2010年12月中旬，南京樓市商品住宅僅成交47053套。

　　調(diào)控房地產(chǎn)究竟有多難？

　　12月23日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了一篇題為《樓市調(diào)控面臨失敗危險(xiǎn) 可能又再現(xiàn)越調(diào)越漲局面》的調(diào)查性報(bào)道，文章中，記者分別以購房人、開發(fā)商、中介的視角來重新看待這場(chǎng)開始有些蒼白的調(diào)控以及未來面臨的困難。時(shí)隔一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興又在《財(cái)經(jīng)》發(fā)表署名文章，直言“中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度比任何國家都大……當(dāng)前我們遇到了前所未有的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控壓力，前所未有的調(diào)控難度。中國住房政策和市場(chǎng)調(diào)控面臨的任務(wù)非常艱巨，挑戰(zhàn)多重而巨大?！睂?duì)于樓市調(diào)控的現(xiàn)實(shí)難處，仇保興則提出了“城鎮(zhèn)化剛性需求”、“民間投資領(lǐng)域 論壇 新聞過窄”、“全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期”、“房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失”、“土地財(cái)政”、“各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距”等六大原因。

　　兩件事以如此相近的時(shí)間出現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士將其解讀為：這是官方在公開承認(rèn)史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的失敗。仇保興曾說，樓市調(diào)控已是使出十八般武藝，但為什么會(huì)這樣難，樓市調(diào)控的破局究竟何在？

　　結(jié)合南京樓市，業(yè)內(nèi)資深人士、南京聞銳傳媒總經(jīng)理李宗苗也談到自己的看法，回顧今年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，以兩次調(diào)控為分水嶺，對(duì)比鮮明：4·17新政后，南京市場(chǎng)反應(yīng)很強(qiáng)烈，包括河西很多品牌房企在內(nèi)，紛紛制定了保守的價(jià)格策略，這一特點(diǎn)一直延續(xù)到了七八月份的市場(chǎng)出現(xiàn)回暖；9·29新政之后，政策在市場(chǎng)中的瞬間作用不夠明顯，而彼時(shí)的加息傳聞也傳遞出通脹已成事實(shí)的信號(hào)，隨著CPI數(shù)據(jù)的披露，一紙“限購令”似乎成為了“限時(shí)搶購令”。就明年的市場(chǎng)而言，由于通脹壓力的存在、限購令遏制的短暫性，房價(jià)的上漲預(yù)期仍然存在，至于其幅度還要視貨幣政策能否轉(zhuǎn)型成功而定。

　　“現(xiàn)在，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩最后兩招撒手锏，一是提高持有成本或者征收資本利得，使房地產(chǎn)投資無利可圖；二是取消房地產(chǎn)信貸，或者繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息，把所有自有資金不足者全部趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。如此一來，無人高位接盤，房價(jià)自然下跌?！边@是葉檀為調(diào)控樓市最后支出的兩招。

來源：現(xiàn)代快報(bào) 作者：葛九明

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