2011年新一輪樓市調(diào)控蓄勢(shì)待發(fā)

時(shí)值歲末，突如其來(lái)的加息令房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開(kāi)始密集部署明年調(diào)控。土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊，樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段。

據(jù)一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，2011年，房地產(chǎn)調(diào)控將著力于保障房建設(shè)和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革以及房產(chǎn)稅擴(kuò)征等領(lǐng)域。另外，貨幣政策逐步收緊也將考驗(yàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。“長(zhǎng)短策結(jié)合是今后樓市調(diào)控的主要特點(diǎn)?！?/p>

保障房再發(fā)力

作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素，保障房建設(shè)以及分配模式改革將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)之一。溫家寶日前表示，“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問(wèn)題。土地要首先保障保障性用房。”

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，2011年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套，并要求各地方政府調(diào)整之前上報(bào)的“2009-2012年三年保障性住房建設(shè)規(guī)劃”和地方“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃。

相比2010年的580萬(wàn)套的建設(shè)量，2011年計(jì)劃建設(shè)的保障房將增長(zhǎng)72.4%，大大高于此前市場(chǎng)對(duì)2011-2012年全國(guó)保障性住房建成量分別約為680萬(wàn)套和620萬(wàn)套的預(yù)期。

資料顯示，2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模約為260萬(wàn)套，2010年為580萬(wàn)套，2011年將高達(dá)1000萬(wàn)套。僅這3年的數(shù)據(jù)，全國(guó)保障性住房就已達(dá)到1840萬(wàn)套。如果按照此數(shù)計(jì)算，意味著平均每10個(gè)家庭可以擁有1套保障房。

業(yè)內(nèi)人士指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)傳遞出一個(gè)信息，即建立一個(gè)保障與市場(chǎng)共存的機(jī)制，通過(guò)兩只手，即保障房和商品房來(lái)共同解決供給問(wèn)題。如果每年堅(jiān)持1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)，其對(duì)商品房?jī)r(jià)格的平抑作用將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

專家指出，保障房大規(guī)模建設(shè)的同時(shí)，也應(yīng)改革相應(yīng)的分配制度，以實(shí)現(xiàn)保障房福利體系的公正和公平。

目前，有地方政府已開(kāi)始建立市民收入水平、資產(chǎn)價(jià)值和現(xiàn)有住房面積的信息庫(kù)，并建立相應(yīng)的核查制度。另外，為實(shí)現(xiàn)房源的合理供給，保障房的建設(shè)和銷售正在逐步分開(kāi)。開(kāi)發(fā)商在建好保障房之后，以政府限價(jià)轉(zhuǎn)交給地方政府，政府或政府指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)申購(gòu)者的充分信息資料加以甄別，并通過(guò)公示等措施加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。

專家建議，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)也應(yīng)設(shè)立配套的問(wèn)責(zé)制度以及追溯懲戒制度，無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，政府和司法機(jī)關(guān)都應(yīng)追究相關(guān)人士的行政或法律責(zé)任。

土地閑置將遭嚴(yán)查

12月以來(lái)，各地地王頻出，引發(fā)房?jī)r(jià)跟風(fēng)上漲，19日，國(guó)土部緊急發(fā)文表示，要加強(qiáng)土地調(diào)控，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為。提出對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50％、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂或中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，上報(bào)國(guó)土資源部和省國(guó)土資源主管部門。

美聯(lián)物業(yè)研究中心發(fā)布報(bào)告稱，國(guó)土部此次出臺(tái)的通知屬于加強(qiáng)版，或?yàn)閱?dòng)樓市第三輪政策調(diào)控的急先鋒。但如果各地方政府不堅(jiān)決落實(shí)執(zhí)行，仍難以起到實(shí)質(zhì)性的作用。

4月份以來(lái)，地價(jià)快速上漲。國(guó)土部解釋稱，全國(guó)土地供應(yīng)并不少，一些企業(yè)購(gòu)置土地后沒(méi)有及時(shí)開(kāi)發(fā)，有囤積現(xiàn)象。為此，國(guó)土部開(kāi)始要求省級(jí)國(guó)土部門，對(duì)因?yàn)檎蜷e置土地，在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閑置原因向社會(huì)公示，還將公布一批因企業(yè)原因造成土地閑置名單，禁止企業(yè)及控股股東在問(wèn)題查處到位前參與競(jìng)爭(zhēng)拿地。

有專家表示，本輪土地調(diào)控風(fēng)暴可能將以嚴(yán)查處理閑置土地為調(diào)控重點(diǎn)。全國(guó)政協(xié)委員張皎指出，對(duì)閑置用地處理，除了執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)之外，各級(jí)土地主管部門應(yīng)該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序，制定實(shí)施細(xì)則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規(guī)。

“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過(guò)了“面包”，“招拍掛”土地出讓方式也受到詬病，改革土地出讓方式也有望成為新調(diào)控手段。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，如果僅要求土地不得溢價(jià)50%，政府完全可以將起價(jià)提高。而如果人為地把土地價(jià)格壓下來(lái)，很可能造成由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，在競(jìng)爭(zhēng)者之間產(chǎn)生不公。一些地塊由于位置和面積較好，出現(xiàn)地王的可能性很大，溢價(jià)率應(yīng)該以市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

目前，北京、上海、深圳等地逐步開(kāi)始探索新的土地出讓方式。今年10月份，深圳以“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式出讓一塊安居型商品房用地，該宗地安居型商品房的最高銷售基準(zhǔn)價(jià)格為8000元/平方米（含裝修），競(jìng)拍將以8000元/平方米為最高基準(zhǔn)，價(jià)低者得，最終卓越集團(tuán)以7380元/平方米的最低報(bào)價(jià)拍得該地塊。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征或起步

據(jù)接近發(fā)改委財(cái)政金融司的人士介紹，部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟，相關(guān)管理?xiàng)l例的修訂及地方試點(diǎn)工作正在加緊推進(jìn)。2011年，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，房產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能推出。

“9·29新政”后，中央明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)工作，并推廣到全國(guó)”；至此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰?！艾F(xiàn)在只是時(shí)間問(wèn)題，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在數(shù)月內(nèi)啟動(dòng)；上海、重慶將分頭試點(diǎn)后再總結(jié)推廣。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。

據(jù)了解，明年最有可能試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點(diǎn)的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產(chǎn)稅鋪路，上海有開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件，一旦國(guó)家政策明確，可加快推進(jìn)。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評(píng)估和有效甄別征稅對(duì)象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

知情人士透露，對(duì)于征稅對(duì)象的甄別，主動(dòng)權(quán)將交給地方。地方建設(shè)主管部門將以國(guó)務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積，而后上報(bào)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。

建設(shè)部一位官員表示，如果一人擁有多套住宅，而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)兀壳暗脑O(shè)計(jì)中，可以借用個(gè)人所得稅自主申報(bào)的方式，要求以年末為結(jié)點(diǎn)，權(quán)屬人進(jìn)行申報(bào)并繳納稅負(fù)，同時(shí)制定嚴(yán)厲的罰則，當(dāng)然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。

除了房產(chǎn)稅以外，加息也被認(rèn)為是遏制房?jī)r(jià)上漲的最猛藥。今年央行已連續(xù)兩次加息，五年期以上的貸款利率已經(jīng)由年初的5.94%上調(diào)至6.4%。雖然兩次加息幅度不大，不過(guò)對(duì)于房貸按揭者來(lái)說(shuō)月供卻增加了不少。經(jīng)過(guò)兩次加息，貸款利率仍打七折為4.48%，每月月供則為5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素，每月增加的按揭額更大。

摩根士丹利表示，中國(guó)央行或許在明年上半年還將加息2至3次，且不對(duì)稱升息的機(jī)率也將上升。加息有助于縮小負(fù)利率，讓公眾買房投資的愿望降低，同時(shí)增加了開(kāi)發(fā)商和投資客的資金成本。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
　　

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