我國(guó)明年樓市調(diào)控可借鑒“計(jì)劃生育 ”

最近，身為國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的胡錦濤主席、溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理，都在不同的場(chǎng)合、采用不同形式，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)接下來調(diào)控提出方向、做出戰(zhàn)略部署。這樣的行動(dòng)必將2011年的中國(guó)如何調(diào)控推向一個(gè)新的高度。

一個(gè)月前，我曾經(jīng)在廣州一座茶樓里，與業(yè)內(nèi)好友阿文一起喝茶、閑扯，喝著喝著，扯著扯著，自然就開始往2011年的樓市調(diào)控方面扯開來。那時(shí)，我倆共同感到2011年的樓市調(diào)控將會(huì)越來越加嚴(yán)厲。但是，同時(shí)，又都感到目前的樓市調(diào)控，將該用的政策用了，不該的政策也用了，我們切磋了半天，一時(shí)也替政府想不出更好的主意。

我們這等草民之所以關(guān)注調(diào)控的初衷，是因?yàn)槲覀冞@些寄生在房地產(chǎn)行業(yè)的寄生蟲，完全靠靠在房地產(chǎn)行業(yè)里混口飯吃，因而，在年關(guān)探討一下明年的政策方向與樓市走勢(shì)，也是必須而必要的。這其中，不乏也含有一種“樓市興衰，匹夫有責(zé)”的高尚職業(yè)精神，與變相的愛國(guó)情懷。

2011年12月26日，溫總理在繼胡主席提出加快建設(shè)保障房的重要講話精神，走進(jìn)電臺(tái)直播間與廣大聽眾交流，溫總理稱，中國(guó)將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，繼續(xù)推行限購(gòu)令政策，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平”。

翌日，李副總理也在一次會(huì)議上表示，明年在全國(guó)范圍內(nèi)新增共租住房等保障性住房1000萬套。要下決心加大投入，多渠道籌措資金，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過幾年努力，使保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比重大幅度提升。同時(shí)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，綜合采取財(cái)稅、金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等聯(lián)動(dòng)措施，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，增加普通商品房供給，努力使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。

正、副兩位總理是在年底樓市屢調(diào)屢漲之際，公開發(fā)表這番講話的，其中含義已經(jīng)不言自明，這是政府公開向社會(huì)做出的一次鄭重承諾：政府是有能力治理樓市過快上漲的，起碼遏制高房?jī)r(jià)的決心是不變的。由此推論，2011年的樓市調(diào)控將會(huì)迎來更加嚴(yán)厲的一年，應(yīng)該是今年房地產(chǎn)調(diào)控基礎(chǔ)之上的升級(jí)版，因?yàn)?010年的調(diào)控政策已經(jīng)極其嚴(yán)厲了，已經(jīng)動(dòng)用了政治行政干預(yù)的非常手段，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然漲勢(shì)不減。如果不進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度，樓市依然繼續(xù)漲不停，顯然政府難以兌現(xiàn)諾言。

現(xiàn)在想來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)除了在1997年香港爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遲緩徘徊很長(zhǎng)一段時(shí)期之外。而自從大陸啟動(dòng)內(nèi)需，徹底放開了房地產(chǎn)行業(yè)那一年開始，中國(guó)房地產(chǎn)就一直處于亢奮狀態(tài)，就像患了瘋牛病一般。不過，中國(guó)樓市也在兩個(gè)時(shí)期，遭遇過真正的嚴(yán)重下挫的危機(jī)：一是中國(guó)“非典”瘟疫流行的嚴(yán)重災(zāi)害；二是美國(guó)金融危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)受災(zāi)。由此可見，預(yù)想使樓市、房?jī)r(jià)大跌，除非出現(xiàn)天災(zāi)人禍。除此之外，不管動(dòng)用什么樣的政策，都將無濟(jì)于事，收效甚微。這主要是因?yàn)椋藶榈恼{(diào)控政策顧及太多，而天災(zāi)人禍卻從不考慮這么多，想怎么干就怎么干——當(dāng)然這是蠻干！

中國(guó)人往往太糾結(jié)于在具體事務(wù)中斗智斗勇，在互相拆臺(tái)的內(nèi)耗中，卻忽視了應(yīng)該解決問題的實(shí)質(zhì)。所以，圣人的孔子只能開壇講學(xué)，散布其一家之言的理論學(xué)說；而不學(xué)無術(shù)但善于用人的劉邦，則可治國(guó)平天下。如果政府能夠推出既可均衡社會(huì)整體利益，有能保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)，又抑制了樓市過快上漲的政策與手段，我們已經(jīng)要為其鼓掌了，將樓市降下來的手段，我從來就不敢奢望。從這個(gè)角度講，我們應(yīng)該理解政府，換了你，你也一樣拿房地產(chǎn)行業(yè)無計(jì)可施。咱們誰也別站著說話不腰疼，理論家就想孔夫子一樣，個(gè)個(gè)說得頭頭是道。但是，你來實(shí)操一把試試？！沒有深陷這個(gè)房地產(chǎn)的困局中，就很難體會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)的兇險(xiǎn)與無奈。

如果沿著我以上的發(fā)現(xiàn)——“拍倒樓市、房?jī)r(jià)非人力所能為”——這個(gè)近乎荒謬卻又真實(shí)的邏輯思路基本可以推斷出：2011年的樓市調(diào)控，雖然正、副總理依然信心不減。但是政府將面臨很大的挑戰(zhàn)。政府需要汲取各方面的智慧，才有可能不至于使政策走偏。如果按照我的觀點(diǎn)：中國(guó)樓市調(diào)控的滯后性、地方性、潛規(guī)則三大特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，才能解決實(shí)際問題。任何脫離實(shí)際，不尊重現(xiàn)實(shí)、不能實(shí)事求是的產(chǎn)業(yè)政策都將把一個(gè)行業(yè)推向萬劫不復(fù)的深淵。

因此，我提出的方案建議是：2011年的樓市調(diào)控，如果真想取得顯著成果，則必須動(dòng)用“三只手”。也就是，要理清思路，思路決定出路，出路決定方法，方法決定執(zhí)行。不管是保障房的建設(shè)、分配與落實(shí)，能夠徹底體現(xiàn)執(zhí)政為民與長(zhǎng)治久安；還是嚴(yán)控投機(jī)行為進(jìn)入樓市，而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)，需要考慮資金流向的均衡調(diào)控。應(yīng)該說，這些政策的出發(fā)點(diǎn)都沒有錯(cuò)，其主要的問題出在執(zhí)行層面上。因此，在我看來，2010年樓市調(diào)控比較現(xiàn)實(shí)、比較靠譜的執(zhí)行思路主要體現(xiàn)在以下三方面：

一、政府的手

“政府的手”主要強(qiáng)調(diào)的中央政府的調(diào)控手段，或曰政治手段。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控失效的病因，其實(shí)在根子里的矛盾是中央和地方的政治、權(quán)利、財(cái)富的平衡與博弈。中國(guó)樓市未來處于漲勢(shì)無法改變，如果沒有地方政府不能配合中央貫徹落實(shí)，就會(huì)將中央精心設(shè)計(jì)的落空。因此，2011年中央政府必須強(qiáng)調(diào)中央權(quán)利，沿著目前限購(gòu)令的正確思路，繼續(xù)推行更加嚴(yán)厲的限購(gòu)令。

筆者亂想：如果借鑒計(jì)劃生育，推行每個(gè)家庭只限一套房，結(jié)果會(huì)怎樣？也就是說，對(duì)擁有兩套房以上的家庭限期出售，從今天起不論是高官，還是草民都必須僅限一套房。目前，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅，保障房等政策，雖是一項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合科學(xué)治理的好方法，但唯一的不足是不能在短期內(nèi)見效，解決不了眼前的問題，解決不了明年的房?jī)r(jià)高漲的實(shí)際問題。如果每個(gè)家庭僅限一套房的措施推出，并開始從2011年開始強(qiáng)力著手清理，一直清理到保障房、房產(chǎn)稅的作用真正顯現(xiàn)為止，那時(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變的雛形已顯，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸脫離房地產(chǎn)依靠。則中國(guó)樓市在短期內(nèi)無憂，在長(zhǎng)期更無憂了。

二、市場(chǎng)的手

“市場(chǎng)的手”主要是強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的市場(chǎng)化手段，目前看來，推行行政干預(yù)的政治手段調(diào)控樓市依然勢(shì)在必行。但并不是不能與市場(chǎng)化手段雙向并舉，應(yīng)根據(jù)不同的市場(chǎng)，某些城市市場(chǎng)特征進(jìn)行調(diào)整，比如：對(duì)北京、上海、深證、廣州等一線城市，推出每個(gè)家庭只允許一套住房，一套房子的計(jì)算方式甚至可以涵蓋對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資性產(chǎn)品。當(dāng)然，為維持城市經(jīng)濟(jì)的合理穩(wěn)定發(fā)展，可以適當(dāng)、適可而行。同時(shí)，要考慮對(duì)二三線城市推行稍微寬松的政策，使房地產(chǎn)開發(fā)的熱度逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移。

據(jù)我了解，目前，一線城市核心區(qū)，比如廣州的核心城區(qū)，北京的三環(huán)甚至四環(huán)五環(huán)以內(nèi)，其實(shí)已經(jīng)沒有多少開發(fā)的土地。推出的貨量已在逐年減少，開發(fā)的火熱局勢(shì)已經(jīng)發(fā)展到了周邊城市以及城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域。所以，每個(gè)家庭僅限一套房的措施不僅可以阻擊投資，同時(shí)，會(huì)將城市核心區(qū)域的房源迅速釋放出來，以緩解這種市場(chǎng)難以調(diào)和的矛盾。擠壓空置率，預(yù)防潛在的泡沫產(chǎn)生。

三、監(jiān)督的手

“監(jiān)督的手”主要強(qiáng)調(diào)是政府的督察力度，督察的貫徹執(zhí)行源于中央政府本身，而不是靠地方政府自覺。這就像不能指望開發(fā)商主動(dòng)降低利潤(rùn)售房一樣。希望地方政府自覺維護(hù)中央政令是一個(gè)幼稚的政治幻想?？棵襟w監(jiān)督更是一件愚蠢之極的思想，地方媒體豈敢說地方政府的壞話？地方官員與上級(jí)官員的官場(chǎng)利益鏈，使上級(jí)的媒體也是見風(fēng)使舵，不敢亂言。因此，樓市監(jiān)督的手必須依靠中央鐵腕推行，這個(gè)權(quán)利的行事必須中央親自操刀，中央集權(quán)。

當(dāng)一切政策調(diào)控思路正確、手段對(duì)路之后，督察之手就顯得的非常重要。此時(shí)的督察主要在兩方面：一是政令落實(shí)，據(jù)筆者的了解與觀察，目前，地方政府執(zhí)行政新政的力度與速度，比以前好了很多，畢竟誰都不想丟掉烏紗帽，但如果推出新政依然需要強(qiáng)力督察落實(shí)才行。二是對(duì)潛規(guī)則的治理與清除。也就是，地產(chǎn)行業(yè)的腐敗。行業(yè)的腐敗與潛規(guī)則是政策走偏，催高房?jī)r(jià)另一大內(nèi)因。

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