2011年地產(chǎn)投資策略調(diào)控預(yù)期減弱

一投資策略

我們認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控深化和銀根緊縮兩方面不利因素，出現(xiàn)系統(tǒng)性投資機(jī)會的可能性較小，維持“中性”評級。階段性機(jī)會可從以下幾個(gè)方面關(guān)注：

1、一季度是傳統(tǒng)的信貸投放旺季，明年一季度信貸環(huán)境和今年四季度相比可能會相對寬裕，如果屆時(shí)房地產(chǎn)成交量能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長，則一季度地產(chǎn)板塊可能存在階段性的投資機(jī)會，時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在2、3月份的可能相對較大。風(fēng)險(xiǎn)主要在于宏觀信貸環(huán)境是否出現(xiàn)明顯收緊情況，比如再次加息等。

2、如果房價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，則房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果，調(diào)控預(yù)期減弱可能會帶來階段性機(jī)會。時(shí)間點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年中期，6、7月份的可能性較大。

3、信貸緊縮使CPI逐步回落，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，通脹逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥s，刺激內(nèi)需逐步成為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場需求尤其是首次置業(yè)需求的遏制可能會有所減輕。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，CPI的回落至少需要一年時(shí)間，因此時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在明年年底的可能性相對較大。

二重點(diǎn)公司點(diǎn)評

1、萬科A000002

2010年1-10月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額869.3億元，同比增加65%。公司8至10月份銷售金額已連續(xù)三個(gè)月突破百億，并連創(chuàng)歷史新高。從目前銷售業(yè)績看，公司2010年銷售金額突破千億是大概率事件，銷售金額同比增長60%左右。公司在地產(chǎn)調(diào)控壓力之下銷售金額實(shí)現(xiàn)快速增長，是對公司發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目質(zhì)量、品牌優(yōu)勢等方面的有力證明，鞏固了行業(yè)領(lǐng)跑者地位。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為0.68元、0.8元和0.92元，動態(tài)PE分別為12.49倍、10.61倍和9.23倍，維持“推薦”評級。

2、保利地產(chǎn)600048

1-10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積560.61萬平方米，同比增長25.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額503.20億元，同比增長36.51%。8月份以來公司新推盤數(shù)量的增加促進(jìn)銷售業(yè)績快速增長。8至10月份，公司單月銷售金額同比分別增長99%、66%和46%，一舉扭轉(zhuǎn)5-7月份銷售金額同比下滑態(tài)勢。今年前三季度公司新開工面積649萬平方米，竣工面積171萬平方米，分別比去年同期增長67.01%和42.34%，新開工面積的大幅增長將使得2011年可售面積大幅提升。前三季度公司實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款468億元，業(yè)績鎖定性較強(qiáng)。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為1.27元、1.65元和1.98元，動態(tài)PE分別為9.91倍、7.63倍和6.35倍，維持“推薦”評級。

3、濱江集團(tuán)002244

2010年前三季度公司實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款126億元，相當(dāng)于公司09年?duì)I業(yè)收入28.3億元的4.45倍，主要來源于公司新城時(shí)代廣場、陽光海岸、金色藍(lán)庭、萬家星城以及千島湖湖濱花園等項(xiàng)目預(yù)售，這些項(xiàng)目在未來2-3年將步入集中結(jié)算期，因此公司業(yè)績增長具有極高的安全性。公司7、8月份新推項(xiàng)目的熱銷也再次證明了公司卓越的品牌實(shí)力，有助于公司經(jīng)營實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。預(yù)計(jì)公司10年至12年每股收益分別為0.76元、1.14元和2.05元，動態(tài)PE分別為14.37倍、9.58倍和5.33倍，估值優(yōu)勢明顯，維持“推薦”評級。

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