2011地產(chǎn)調(diào)控深化資金壓力加大

一調(diào)控進入深化階段

盡管2010年政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的組合拳頻出，但由于“抑制投資投機性需求”對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍有重大現(xiàn)實意義，可以預(yù)見2011年調(diào)控政策難言退出。房地產(chǎn)稅試點推出、土地增值稅清算力度加大、預(yù)收資金監(jiān)管升級以及繼續(xù)增加交易環(huán)節(jié)稅費等均有可能作為后續(xù)調(diào)控政策登場，同時實行限購令城市范圍不排除繼續(xù)擴大。這些舉措如施行，勢必深化房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。從直接抑制投資投機性需求的角度看，交易環(huán)節(jié)稅費增加以及實行限購令城市數(shù)量增加對市場的實際影響相對較大。

二資金壓力將進一步加大

目前通脹已成為經(jīng)濟運行中的主要問題，2010年央行已五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加息一次。由于目前利率依然處于較低水平，實際利率依然為負(fù)，因此未來不排除繼續(xù)緊縮銀根，步入加息周期。對于房地產(chǎn)市場來說，由于房地產(chǎn)信貸已明顯收緊，因此資金壓力將進一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)的處境將雪上加霜。

三房地產(chǎn)投資開發(fā)將減速

房地產(chǎn)投資開發(fā)周期性較強，銷售面積的變化往往是投資開發(fā)增速的先行指標(biāo)，二者呈同向變化，換言之，投資開發(fā)增速走向變化存在滯后性，我們可以通過銷售面積的變化來預(yù)判投資開發(fā)增速的走向。

2008年銷售面積明顯下滑，投資開發(fā)增速相對較高，但已呈現(xiàn)逐步下行趨勢；2009年銷售積快速增長，而投資開發(fā)增速變化受2008年下行趨勢影響則相對較慢，但也呈現(xiàn)上行趨勢；2010年以來銷售面積明顯下滑，但投資開發(fā)增速受2009年上行趨勢影響仍然處于高位，預(yù)計在2011年將受銷售和資金來源影響而逐步下滑。初步預(yù)計2011年房地產(chǎn)投資同比增速將下滑至20%左右。

四成交市場區(qū)域分化

1-10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增長8.6%，雖然同比增速已有所下滑，但尚未出現(xiàn)明顯下降。在地產(chǎn)需求和各項資金來源均受到明顯遏制的情況下，房地產(chǎn)價格下降的可能性逐步增大。我們預(yù)計2011年全國商品房銷售面積同比下滑10%至20%，銷售均價同比下滑5%左右。預(yù)計一線城市成交價格下滑區(qū)間在10%至25%之間，成交量繼續(xù)下跌，但由于2010年基數(shù)較低，因此預(yù)計同比降幅有小幅縮??；就二、三線城市而言，如果實行限 購令的城市范圍進一步擴大，其成交情況將可能低于市場預(yù)期。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng) 民族證券 崔娟

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