樓市新規(guī)開始施行擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)飛

七層預(yù)售、網(wǎng)上簽售、公積金房貸利率上調(diào)。這些調(diào)控政策若能嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于樓市的健康發(fā)展毋庸置疑。

2011年，還將有什么樣的調(diào)控政策出臺(tái)？房?jī)r(jià)是漲是跌？一切我們都無法預(yù)測(cè)，因?yàn)闃鞘羞@幾年來太發(fā)酒瘋了，像是陷入了越調(diào)越漲的魔咒。這其間關(guān)聯(lián)著太多方的利益，這想必大家都該懂的。太多的專家學(xué)者這多年來的預(yù)測(cè)，也一直是在逗你玩。但對(duì)于新事物新政策，歡迎是應(yīng)該的，同時(shí)質(zhì)疑也是必須的，只有這樣，才能發(fā)現(xiàn)問題，幫助決策者糾偏。否則，希望是有的，但絕望也是有可能的。

為此，希望政策在執(zhí)行中能給點(diǎn)力，不要再陷入“空調(diào)”,讓老百姓仰望樓市的朵朵浮云，空悲切！

去年，國家和地方政府連續(xù)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)快速增長的諸多政策，然而全國房?jī)r(jià)仍然“漲聲不斷”；隨后國家以及地方政府再次重拳出擊，出臺(tái)新的商品房預(yù)售管理規(guī)定、實(shí)行商品房網(wǎng)上認(rèn)購制度、調(diào)整公積金貸款的規(guī)定，這些新政也從今年1月1日起正式施行。

別墅及多層必須現(xiàn)房銷售高層七層以上才能預(yù)售

去年，按照住建部提出的要求，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草制定了《昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行了新的規(guī)定。

新規(guī)對(duì)工程進(jìn)度有了明確規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃審批為七層（含七層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；經(jīng)規(guī)劃審批為七層以上的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成地面七層以上結(jié)構(gòu)工程。這也意味著別墅、多層住宅等7層以下建筑，必須全部封頂成為現(xiàn)房后才能銷售，多層住宅必須建至地上七層才可預(yù)售。此外，新規(guī)還要求，商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

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昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)袁曉冬：開發(fā)商須有更多的儲(chǔ)備資金

新規(guī)對(duì)開發(fā)商的資金要求明顯提高了很多。比如項(xiàng)目在做地下基礎(chǔ)的時(shí)候，企業(yè)投入的資金很大，可能已經(jīng)達(dá)到25%，過去這樣的情況下就有可能取得預(yù)售證，但現(xiàn)在房子沒有出地面就不能預(yù)售，對(duì)開發(fā)商來說，想要通過賣期房來回籠資金，基本是不可能了，必須要有其他的融資渠道，這也就要求開發(fā)商在拿地的時(shí)候要更慎重，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，資金儲(chǔ)備要足。

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈：新規(guī)可能導(dǎo)致市場(chǎng)供給量不足

開發(fā)商受條件限制，拿不到預(yù)售證，可能會(huì)通過其他渠道來回籠資金，比如提高認(rèn)籌卡的認(rèn)購金。這樣的做法對(duì)回籠資金有一定幫助，但與樓盤可以對(duì)外銷售所獲得的資金量相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這也就很可能導(dǎo)致項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)間會(huì)延長，在一定的時(shí)間段，市場(chǎng)的供給會(huì)不足。

市民張曉峰：房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)上升

新規(guī)拉長了樓盤的建設(shè)周期，也加大了開發(fā)商的融資成本，在這樣的情況下，開發(fā)商很可能會(huì)將所有的成本最終算到總成本上，這個(gè)成本也將在總房?jī)r(jià)上得以體現(xiàn)，帶來的結(jié)果就是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

■記者點(diǎn)評(píng)：

新規(guī)的出臺(tái)應(yīng)綜合考慮各方面因素，不能顧此失彼。

B 關(guān)鍵詞：網(wǎng)上簽約

每套房源價(jià)格網(wǎng)上公示

昆明市實(shí)行商品房購銷合同網(wǎng)上認(rèn)購、簽約及網(wǎng)上登記備案制度，要求開發(fā)商在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，必須在網(wǎng)簽系統(tǒng)上一次性公布項(xiàng)目信息、準(zhǔn)售房源及房?jī)r(jià)信息、商品房購銷合同樣本，開發(fā)企業(yè)與購房人的實(shí)際簽約價(jià)格與網(wǎng)簽系統(tǒng)上所公布房?jī)r(jià)上下波動(dòng)不得超過15%，否則，不予網(wǎng)上簽約及備案。而且企業(yè)與購房人自簽訂認(rèn)購書之日起14日內(nèi)，須通過網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂《商品房購銷合同》，否則商品房認(rèn)購將自動(dòng)失效，認(rèn)購房屋的狀態(tài)將恢復(fù)為“可售”，開發(fā)企業(yè)可重新向社會(huì)公開發(fā)售。

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昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)袁曉冬：拉開區(qū)域內(nèi)各樓盤之間的價(jià)格

實(shí)際簽約價(jià)格與網(wǎng)簽系統(tǒng)上所公布房?jī)r(jià)上下波動(dòng)不得超過15%這項(xiàng)規(guī)定，使得開發(fā)企業(yè)在公布價(jià)格之初要更慎重，前期的準(zhǔn)備工作也要做得更細(xì)。過去開發(fā)企業(yè)在制定價(jià)格的時(shí)候可能會(huì)隨市場(chǎng)大流，參考區(qū)域其他樓盤的價(jià)格，這也使得片區(qū)周邊樓盤的銷售均價(jià)基本一樣。但現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)制定價(jià)格時(shí)必須要將自己的拿地成本、后期開發(fā)成本以及突發(fā)情況等因素綜合考慮，這樣帶來的結(jié)果有可能是拉開區(qū)域內(nèi)各樓盤之間的開盤價(jià)格。

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈：新規(guī)會(huì)讓房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定

過去開發(fā)商的項(xiàng)目建設(shè)從認(rèn)購到尾盤銷售，中間會(huì)有很多環(huán)節(jié)，每一次開發(fā)商都有理由調(diào)整房?jī)r(jià)，但現(xiàn)在網(wǎng)上備案的制度會(huì)使得開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的頻率有所降低，從某種程度來說，會(huì)讓房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定一些，但房?jī)r(jià)調(diào)整頻率的降低也許會(huì)讓開發(fā)商將房?jī)r(jià)未來可上漲的空間提前到備案時(shí)候的價(jià)格，很可能樓盤備案時(shí)的價(jià)格要比開盤時(shí)的價(jià)格高。

市民張曉峰：新政讓購房者明明白白購房

過去開發(fā)商為了方便，常常集中備案，加上貸款時(shí)間，購房者經(jīng)常要等幾個(gè)月才能拿到合同，新政讓購房者等待的周期縮短，方便了購房者；同時(shí)新規(guī)也使得樓盤信息更公開透明，也可以遏制開發(fā)商用不透明的“均價(jià)”，設(shè)法哄抬房?jī)r(jià)的行為，讓購房者明確掌握房源信息，明明白白購房。

■記者點(diǎn)評(píng)：

區(qū)域樓盤銷售價(jià)格不再千篇一律，有比較才會(huì)有更好的選擇。

C 關(guān)鍵詞：公積金

停止發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款且利率上調(diào)

去年12月26日起，住建部上調(diào)了個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.50%調(diào)整為3.75%；五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。同時(shí)，昆明市住房公積金管理中心出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人貸款政策有關(guān)問題的公告》，明確從今年1月1日起，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款，對(duì)申請(qǐng)用公積金購買第二套住房的，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

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昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)袁曉冬：不利于開發(fā)企業(yè)推售項(xiàng)目

現(xiàn)在商業(yè)貸款的難度本身就很大，公積金新政的出臺(tái)加大了購房的貸款難度，貸不到款，購房者也買不到房，不利于開發(fā)企業(yè)推售項(xiàng)目。

昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微

公積金貸款利率的調(diào)整，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。由于公積金繳存的份額有一定限度，貸款額度也有一定限度，因此購房須涉及到商業(yè)和公積金的混合貸款，而大部分情況下，公積金貸款在混合貸款中所占份額并不大。商業(yè)貸款二套房首付比例提高，利率上調(diào)也實(shí)行了很長一段時(shí)期，然而占很大比例的商業(yè)貸款調(diào)整后，也沒能降低市民的購房熱情，因此，上調(diào)公積金貸款比例，或者是停止用公積金貸款第三套房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該不大。

市民張曉峰：貸款不能鉆空子了

銀行和一些事業(yè)單位為職工繳存公積金的比例很高，聽說每月單位和職工個(gè)人繳存的公積金加起來有2000元左右，照這樣算的話，繳存十年，公積金賬戶上就有20多萬元。商業(yè)貸款早在9月份開始就停止向第三套房發(fā)放，而昆明的公積金遲遲沒有動(dòng)作，很多公積金繳存額比較高的市民在此期間，用公積金購買了第三套房；而現(xiàn)在昆明也叫停公積金購買第三套房，讓這些人不能再鉆公積金貸款的空子了。

■記者點(diǎn)評(píng)：

新政明顯打壓到有投機(jī)行為的購房者，但是否也增加了有自住需求群體購房的難度，有一刀切的嫌疑呢？

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