新政施壓樓市年底購房者如何買房？

　　自今年4月以來，國家宏觀調(diào)控政策可謂一波未平一波又起，從提高首付到加息，從限訂購房套數(shù)到預(yù)售資金監(jiān)管，傳說下一道“符咒”便是醞釀已久的房產(chǎn)稅。樓市未來走也向成為2010年關(guān)注度最高的民生話題之一。

　　記者粗略統(tǒng)計，2010年1月至今，國家下發(fā)調(diào)控政策多達17條。據(jù)了解，在新政調(diào)控之下，河北樓市產(chǎn)生了不小的波動。對購房者而言，年底又該如何買房？

　　本報記者高利鋒 實習(xí)生張宏磊整理

　　特約觀察員

　　陳松 卓達集團總裁助理

　　陳寶存全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長

　　段 亞 金正房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理

　　魏 永 河北美達營銷總監(jiān)

　　田新宇 石家莊市聚和置地房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)

　　欄目主持

　　高利鋒 燕趙都市報商貿(mào)地產(chǎn)部記者

　　特別支持：卓達集團

　　多輪新政施壓樓市

　　主持人：在這樣一邊是調(diào)控政策的頻頻發(fā)力，一邊是推動河北地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的背景環(huán)境下，石家莊未來樓市將呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？

　　陳松：在這一年的調(diào)控中，石家莊樓市的表現(xiàn)很奇怪：不但量價齊升，而且很多都是剛性需求。我有次晚上回石家莊，開車走石家莊二環(huán)路發(fā)現(xiàn)，沿線的大量新盤，其中的亮燈率都很高?？梢?，這個市場的投資成分還是很低的。

　　陳寶存：調(diào)控政策也好，環(huán)首都經(jīng)濟圈也好，對石家莊市場的影響不會很大。主要原因是石家莊樓市一直是成本推動的理性市場，降價無空間，而且在全國同類同級別的城市中，沿海省會城市的身份，西部城市的房價，也蘊含著很大的上漲空間。

　　田新宇：環(huán)首都經(jīng)濟圈的規(guī)劃，對于省會樓市的健康發(fā)展必然帶來新的機遇。本來就有一些近京郊的樓盤因為地理位置因素取得不錯的銷售業(yè)績，現(xiàn)在大規(guī)劃的出臺更堅定了人們的信心，作為一省的政治經(jīng)濟中心，必然會為省會樓市發(fā)展注入新的動力。

　　段亞：“環(huán)首都經(jīng)濟圈”帶熱了對樓市的投資需求，但我們也應(yīng)該冷靜的看到，環(huán)首都經(jīng)濟圈建設(shè)需要一定的時間，其蘊藏的巨大潛力還沒有充分發(fā)揮出來。這是個長期的過程，循序漸進的過程這就需要各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展做支撐。我相信未來省會的發(fā)展前景將是無可限量的。

　　魏永：環(huán)首都經(jīng)濟圈主要面對的是河北整體市場，是對河北直至省會石家莊的大好發(fā)展機遇，尤其是對房地產(chǎn)市場的促進和拉升，這個是不言而喻的。但同樣我也不希望出現(xiàn)價格翻番的情況出現(xiàn)，畢竟，穩(wěn)健發(fā)展更為重要。

　　開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對

　　主持人：面對國家對預(yù)售資金的監(jiān)管和貸款難的雙向難題，開發(fā)商有可能運用哪些方式突破政策壓力？年底之前，有沒有為回籠資金而降價促銷的可能？

　　陳寶存：對策就是加大融資力度，延緩開發(fā)節(jié)奏。在售項目有資金鏈的壓力，會選擇適當(dāng)優(yōu)惠以達到銷售的目的。但是，空間不大。

　　段亞：樓市調(diào)控將近4個月，一些開發(fā)商資金已經(jīng)出現(xiàn)了“力不從心”的情況，使不少開發(fā)商意識到穩(wěn)定現(xiàn)金流對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。開始將眼光投向這幾年發(fā)展相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話“一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目可以為企業(yè)賺取長期現(xiàn)金流，也是很好的融資‘硬通貨’?！弊≌袌霭l(fā)展到一定階段后會受到制約，商業(yè)地產(chǎn)則隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而可以無限擴張，產(chǎn)品多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已勢在必行。

　　田新宇：省會樓市發(fā)展一直相對較平穩(wěn)，出現(xiàn)降價的可能性應(yīng)該不會太大，我覺得就算促銷也只能解決一時之需，要想真正取得好的銷售成績，還是要在自身產(chǎn)品上下功夫。市場證明，把產(chǎn)品品質(zhì)做好，客戶還是很認可的。

　　魏永：資金問題是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，沒有充足的現(xiàn)金流和融資渠道將會直接影響到項目的運作甚至“生死”，一方面開發(fā)商會通過常規(guī)渠道，如銀行貸款、銷售資金回籠等獲取資金，維持項目運作，另一方面會利用項目合作、民間融資等手段來啟動和維持項目正常運營，但長遠來看，中小開發(fā)企業(yè)的資金問題將越發(fā)突出。經(jīng)歷了多輪調(diào)控后的房地產(chǎn)市場，對開發(fā)企業(yè)來講早已做好了“捂緊口袋”準(zhǔn)備過冬的準(zhǔn)備，在年底前不太會出現(xiàn)為回籠資金而專門的促銷可能。

　　年底購房者如何買房？

　　主持人：據(jù)了解，12月份石家莊將有10多個樓盤集中開盤。您覺得購房者是出手還是繼續(xù)觀望？出手買房的話該怎么買？

　　陳松：某種意義說，風(fēng)險投資支撐人類社會發(fā)展進步。因此長久而言，理財，風(fēng)險性投資，必然獲得收益，正如房產(chǎn)一定會增值一樣。因為社會正是因為創(chuàng)造的財富越來越多而發(fā)展，而不是因為畏縮不前的社會財富而前進。經(jīng)濟總量的不斷增長，才是人類發(fā)展的動力。如果決定買房，這個觀念很重要。

　　陳寶存：成本推動的石家莊樓市，出手買房不猶豫是必須的。最好不要推遲到11年三季度，政策有效期沒有那么長。而全國市場11月份的主要表現(xiàn)仍舊是土地出讓價格的高昂。這決定了調(diào)控事實上已經(jīng)失效。

　　段亞：就石家莊目前的住宅市場來看，投資客的熱錢已經(jīng)開始撤離，剛性需求的買房將是最主要的購房群體，目前的銷售情況來看，石家莊的剛需還是在釋放，觀望的人群存在，但不是主流，大部分購房者還是會抓住這個機會，頻繁看房，出手的應(yīng)該會比較多。我推薦將來有發(fā)展和升值潛力的樓盤。如果資金充裕，可能選擇品牌開發(fā)商，地段好，生活便利，像締景城，基本是現(xiàn)房銷售，即買即住，比較符合高端人群的購房需求。正處在事業(yè)上升期的年輕人，可以選擇稍微偏遠，但周邊環(huán)境未來規(guī)劃較為理想的樓盤，像城中村改造的樓盤。

　　田新宇：我覺得，剛性需求的客戶是不存在買房時機的，而且越早買越收益，在一個房價穩(wěn)定發(fā)展的城市，任何人說房價下跌都是不負責(zé)任的，房價可能會在某個時期出現(xiàn)漲幅過慢或不漲幅的情況，但是說下跌我覺的可能性還是不大。其實買房子主要還是看自己的需要，剛性需求和投資不同，沒必要考慮時機問題，而要根據(jù)自己的實際需要和承受能力來選擇。

　　魏永：還是那句老話“該出手時就出手”，“生活”不會因為“調(diào)控”而停止，但“調(diào)控”會持續(xù)為“生活”而進行。

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　　中國2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

　　本報記者高利鋒實習(xí)生張宏磊整理

　　2010年，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。以下為今年主要調(diào)控政策：

　　11月20日：央行決定從11月29日起，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

　　11月10日：央行宣布，自16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

　　11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

　　10月19日：央行宣布，自20日起，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點。

　　9月29日：國家有關(guān)部委要求在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

　　9月27日：中國國土資源部稱，將嚴(yán)格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

　　6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭含借款人、配偶及未成年子女成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。

　　4月18日：國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

　　4月15日：國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%。

　　4月15日：國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　4月2日：財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

　　3月22日：國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

　　3月18日：國資委要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

　　3月12日：國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

　　3月10日：國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價50%”等19條土地調(diào)控政策。

　　1月21日：國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　1月10日：國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%。

來源：燕趙都市報

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