實(shí)際利潤(rùn)縮水比較快投資商業(yè)地產(chǎn)雷區(qū)多

　　仿佛一夜之間，開(kāi)發(fā)商都開(kāi)了竅，一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。這除了中央多次新政都針對(duì)住宅市場(chǎng)，要打通開(kāi)發(fā)商的任督二脈外，真正讓開(kāi)發(fā)商動(dòng)心的是商業(yè)地產(chǎn)的吸金魅力。

　　同住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)增值空間更大。2006年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最初開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目賣4000元/平方米，現(xiàn)在漲到8000元/平方米；當(dāng)時(shí)商鋪賣1.6萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在賣3.2萬(wàn)元/平方米。這兩組數(shù)據(jù)看上去漲幅相同，但商業(yè)地產(chǎn)本身基數(shù)大，帶給業(yè)主的回報(bào)遠(yuǎn)比住宅更可觀，而且，這還沒(méi)有包括商業(yè)物業(yè)本身經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的利潤(rùn)。可見(jiàn)，對(duì)于投資者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商業(yè)地產(chǎn)，是更具完美意義的投資產(chǎn)品。

　　面積小、總價(jià)低、投資方式靈活的產(chǎn)品，切中了市場(chǎng)的脈搏，對(duì)于許多資金實(shí)力不算強(qiáng)，但收入預(yù)期穩(wěn)定的人來(lái)說(shuō)，最低只需首付十幾萬(wàn)元，再貸一半款，就能獲得一個(gè)投資置業(yè)夢(mèng)想的“出口”。

　　但是，商業(yè)物業(yè)在作為二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)存在兩個(gè)較高的稅種：一是土地增值稅，按照物業(yè)賣出后增值額的30%至60%征稅；另一個(gè)稅種是個(gè)稅，按物業(yè)出讓后個(gè)人所得額的20%征收。比如一套買(mǎi)入價(jià)200萬(wàn)元的商鋪，如果賣出價(jià)為300萬(wàn)元，那么土地增值稅大約按300萬(wàn)元減200萬(wàn)元再乘以30%，即100萬(wàn)元乘以30%征收，土地增值稅為30萬(wàn)元。100萬(wàn)元再核減裝修及其他合理費(fèi)用后，個(gè)稅應(yīng)該在20萬(wàn)元以內(nèi)。也就是說(shuō)，扣除這兩項(xiàng)稅后，看起來(lái)豐厚的利潤(rùn)已縮水近半。

　　因此，在調(diào)控進(jìn)程顯得相對(duì)緩和的貸款政策，同嚴(yán)厲的稅費(fèi)政策共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)可能更適合長(zhǎng)期持有的穩(wěn)健型投資者。他們通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，和住宅投資低吸高拋賺取差價(jià)的贏利模式相比，有著根本區(qū)別。

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)不能辦理落戶手續(xù)；商業(yè)性質(zhì)住宅的水電價(jià)格也比住宅樓水電價(jià)格要高出很多；而且商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)使用和所有權(quán)只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有權(quán)要遜色很多。

　　但持有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實(shí)在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地，再加上很多炒作的因素，商業(yè)地產(chǎn)很可能成為下一個(gè)被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。

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