保障房商業(yè)地產(chǎn)成樓市投資新機遇

盡管房價依然堅挺，但是在多重政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)開始覺得這個冬天有點冷。房地產(chǎn)企業(yè)想要從銀行貸款開始變得越來越難，于是地產(chǎn)企業(yè)更多地轉(zhuǎn)向信托渠道融資，但是信托這根“救命稻草”已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。

2010年11月份，銀監(jiān)會下發(fā)了《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。

54.87%信托資金流入房地產(chǎn)

據(jù)普益財富的不完全統(tǒng)計，截至2010年12月底，全國共發(fā)行了1970款信托產(chǎn)品，其中500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)，在數(shù)量上占整體的25%。不過在資金規(guī)模上，總共1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金是1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

“由于有的信托公司公布的數(shù)據(jù)較為滯后，相應的數(shù)據(jù)可能還會有所增加。” 普益財富信托產(chǎn)品研究員陳朋真告訴記者，“2010年12月份有時候一周只有一兩款投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，比11月份下降了很多?！?/p>

另外，據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月20日-12月26日一周，共有15家信托公司發(fā)行了21款信托產(chǎn)品，發(fā)行總規(guī)模為35.4億元。其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有3款，雖然在發(fā)行數(shù)量上保持弱勢，但是在募集規(guī)模上占了當周總規(guī)模的45%，如華澳信托發(fā)行了一個14.6億的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

用益信托工作室2010年11月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，當月共有62款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行，披露的發(fā)行規(guī)模合計超過161億元。

在嚴格的監(jiān)管之下，現(xiàn)在信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，通常都是符合監(jiān)管標準的，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金達到國家最低要求等。

10%高收益成為吸金法寶

“根據(jù)目前粗略的統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率平均在10.2%，有的風險較高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益能達到更高，目前房價居高不下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高收益非常吸引投資者?！标惻笳鎸τ浾弑硎?。

如2010年8-10月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益就分別達到9.80%、10.10%、10.57%，呈節(jié)節(jié)上升的趨勢，中信信托發(fā)行的“金地產(chǎn)基金3號信托產(chǎn)品”，年化收益率高達12.5%。

據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年11月份房地產(chǎn)信托的平均年收益率為9.29%，而所有信托產(chǎn)品的平均收益率為 8.44%。其中投向金融市場領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)的信托平均年收益率為7.72%，投向基礎設施領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)的信托產(chǎn)品平均收益率是7.91%，投向工商企業(yè)的信托產(chǎn)品平均年收益率為7.5%。不難看出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益能力是其中的佼佼者。

“代人融資”

2010年，監(jiān)管層出臺了一系列監(jiān)管信托業(yè)的政策，從降低信托杠桿率到叫停銀信合作產(chǎn)品，再到限制房地產(chǎn)信托，這些舉措將信托業(yè)推向了風口浪尖。

用益信托工作室的胡遠洲表示，信托業(yè)似乎總給人一種“搗亂者”的形象，當監(jiān)管嚴控信貸額度時，信托為信貸限額解圍，當國家調(diào)控房地產(chǎn)時，信托卻為房地產(chǎn)業(yè)提供支撐。目前監(jiān)管層通過一系列政策以驅(qū)趕的方式把信托公司“逼”向“代人理財”的“正途”，前景并不樂觀。

“監(jiān)管層在2010年11月份發(fā)出了通知，前10個月份信托公司從房地產(chǎn)業(yè)務賺取了豐厚的利潤，監(jiān)管限制并不能使信托公司關門歇業(yè)。雖然這個措施切斷了信托公司豐厚的利潤，但這也促使了信托公司紛紛另謀出路，甚至一部分信托公司又變相做起了被嚴打叫停的銀信合作項目?！?胡遠洲指出，“要想使信托業(yè)走向正途，僅靠監(jiān)管層的驅(qū)趕是不夠的，必須要讓信托公司真正建立起‘代人理財’的長期盈利模式，要不然信托公司將繼續(xù)游走在監(jiān)管夾縫中‘代人融資’?！?/p>

在陳朋真看來，監(jiān)管層的嚴格監(jiān)管是為了使地產(chǎn)信托更加規(guī)范，因為房地產(chǎn)業(yè)務太容易受到利益的誘惑，對不合規(guī)的項目進行融資，這無疑會加大整個市場的風險。

保障房商業(yè)地產(chǎn)?是新機遇

“目前信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多數(shù)是為商業(yè)住宅進行融資，而由于房價居高不下，商業(yè)住宅的風險較高，目前監(jiān)管部門也正是要加強這方面的約束。”陳朋真表示，“信托公司可以轉(zhuǎn)向做保障房、商業(yè)地產(chǎn)?，或許能找到一條新出路?！?/p>

中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇在近期舉辦的企業(yè)家上指出：“當前保障房建設的資金問題一直困擾保障房的發(fā)展，可以將房地產(chǎn)信托投資基金引入到廉租房建設中，從而解決資金問題?！?/p>

目前，上海、天津、 重慶等地已經(jīng)開始試點將房地產(chǎn)信托投資基金引入廉租房和公租房的建設。

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫主要集中在住宅領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)，保障房、商業(yè)地產(chǎn)?則有可能成為信托公司在房地產(chǎn)領域概況 相冊 戶型 價格 動態(tài)新的機遇和盈利增長點。一些信托公司已經(jīng)開始針對保障房、商業(yè)地產(chǎn)?領域發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務。

“住宅領域雖然收益高，但是波動大，更容易受到政策的影響，風險也大，而如果做保障房、商業(yè)地產(chǎn)?領域，雖然說收益可能沒有那么高，但是如果規(guī)模做大了，收益同樣很可觀?！?陳朋真指出。

來源：新浪房產(chǎn)

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