新一輪調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的春天，誰(shuí)的盛宴？

　　從10年4月新一輪宏觀調(diào)控開(kāi)始，有一種論點(diǎn)幾無(wú)分歧——商業(yè)地產(chǎn)?的春天來(lái)了。誠(chéng)然，商業(yè)地產(chǎn)?今年的確迎來(lái)了好時(shí)光。無(wú)論是一線城市還是二三線城市，無(wú)論是寫字樓還是商鋪，都迎來(lái)了租金與售價(jià)同步上漲的態(tài)勢(shì)，同時(shí)空置率也明顯下降。具體分析其原因，一方面是國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走出金融危機(jī)的陰影，需求持續(xù)回升所致;另一方面則是超發(fā)貨幣產(chǎn)生的作用。當(dāng)然，針對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也可視為助推劑。

　　上述3個(gè)原因中，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶動(dòng)需求回升是好現(xiàn)象，特別在寫字樓市場(chǎng)上相當(dāng)明顯。不少寫字樓空置率明顯下降，北京、上海等一線城市即使面對(duì)寫字樓供給高峰時(shí)，吸納面積竟然基本與供給持平，租金水平也持續(xù)上升，說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)的活力，以及對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)?的實(shí)際需求。

　　當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，所謂商業(yè)地產(chǎn)?的春天，售價(jià)是一個(gè)重要的指標(biāo)。這方面的記錄相當(dāng)良好，從SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)中就可以充分反映出市場(chǎng)狀況。商業(yè)地產(chǎn)?的銷售，對(duì)應(yīng)的就是投資。而國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)目前錢多、流動(dòng)性大已是不爭(zhēng)的事實(shí)。加上通脹預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧不足為奇。

　　最后，自然不得不提及宏觀調(diào)控。沒(méi)有宏觀調(diào)控，不會(huì)有那么多開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。一如萬(wàn)科等多年來(lái)專注于住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，都高調(diào)涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，恐怕未必都是出于自愿，形容為形勢(shì)逼人或順勢(shì)而為，或許更恰當(dāng)。另外，若沒(méi)有宏觀調(diào)控，恐怕社會(huì)上也不會(huì)有那么多資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟商業(yè)地產(chǎn)的投資收益目前看來(lái)，還是比不過(guò)住宅。只不過(guò)住宅市場(chǎng)的門檻原來(lái)比較低，現(xiàn)在已調(diào)高到相同、甚至更高的水平了。

　　樂(lè)觀的情緒充斥市場(chǎng)。但是，如果我們冷靜分析，商業(yè)地產(chǎn)的春天真的來(lái)了嗎?目前看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)的價(jià)格倒掛依然存在，投資商業(yè)地產(chǎn)的最大收益依然需要靠出售來(lái)實(shí)現(xiàn)。持有商業(yè)地產(chǎn)并靠租金收益實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的年限過(guò)長(zhǎng)，不能算是很好的投資品種。許多時(shí)候，也可說(shuō)不得不為或退而求其次。

　　觀察商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，有一個(gè)趨勢(shì)比較明顯。2008、2009年的一段時(shí)間中，歐美在華投資機(jī)構(gòu)紛紛將持有的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)避了可能的風(fēng)險(xiǎn)，也享受了豐厚的投資收益。而今年這些資金又卷土重來(lái)，開(kāi)始收購(gòu)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。前兩日，商務(wù)部公布的新增外商房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)數(shù)量大增，形成了另一方面的佐證。外資高拋低吸，操作技巧相當(dāng)高明，投資與退出的時(shí)機(jī)把握也令人稱道。今日里，我們討論商業(yè)地產(chǎn)的春天，需要提醒大家的是，別在春天里只成就了人家的盛宴，我們自己又能做些什么呢?

　　國(guó)內(nèi)資金過(guò)剩相信無(wú)人否認(rèn)，這些資金沒(méi)有很好的投資方向也是事實(shí)。說(shuō)句實(shí)話，大量資金不投房地產(chǎn)、股市，還能投什么?而房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅已高墻壁壘，大規(guī)模投資已屬無(wú)望。商業(yè)地產(chǎn)還好，原來(lái)的障礙沒(méi)什么變化，反而被視為坦途。可是，超量的資本是散落于大量的個(gè)體與中小機(jī)構(gòu)手中，沒(méi)有形成規(guī)模，所以商業(yè)地產(chǎn)的春天中，許多的物業(yè)被散賣了，比如東海廣場(chǎng)、銀河SOHO和中莎廣場(chǎng)。實(shí)操機(jī)構(gòu)商業(yè)上的成功背后，物業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)狀況以及小業(yè)主的資產(chǎn)保值增值水平，是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員普遍不看好之處。相較于外資的操作，國(guó)內(nèi)投資的操作技巧還遠(yuǎn)不能及。只不過(guò)，國(guó)內(nèi)也沒(méi)有成熟的制度建設(shè)，為商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)?；峁┩晟频耐顿Y環(huán)境，單純怪罪于操盤機(jī)構(gòu)也不公平。

　　當(dāng)國(guó)內(nèi)大量資金在農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)上亂轉(zhuǎn)之時(shí)，當(dāng)國(guó)內(nèi)資本涌向海外投資房產(chǎn)之時(shí)，卻有許多國(guó)外資本到中國(guó)來(lái)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)。這種雙向?qū)α麟y道不應(yīng)引起重視?至少我們應(yīng)該回頭審視一下外資的投資理由，然后把外資眼中的盛宴，也分一杯羹予國(guó)內(nèi)資本。如此，既消納了國(guó)內(nèi)的過(guò)剩投資，又為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了源源不斷的資源，何樂(lè)不為?同時(shí)，規(guī)范專業(yè)的資產(chǎn)管理，也可為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)一個(gè)個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，而不是一大堆運(yùn)營(yíng)無(wú)序的二三流產(chǎn)品。

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