中國(guó)房地產(chǎn)熱潮會(huì)否走向泡沫爆破？

最近在香港召開(kāi)的『SuperReturn 亞洲私募基金投資會(huì)議』的主講人之一、瑞士銀行集團(tuán)新興市場(chǎng)研究主管、董事總經(jīng)理喬納森?安德森（Jonathan Anderson）認(rèn)為，答案是否定的。

過(guò)去10年，美國(guó)銷(xiāo)售的新建住房平均以100%的按揭貸款支付，而中國(guó)同期銷(xiāo)售的新房平均只以25%到30%的按揭貸款支付，中國(guó)的購(gòu)房者通常從自己的腰包里掏出50%的現(xiàn)金支付房?jī)r(jià)。

“因此并不存過(guò)度的財(cái)務(wù)杠桿，”安德森說(shuō)。

雖然中國(guó)全國(guó)平均房?jī)r(jià)在過(guò)去10年猛漲135%，但同期全國(guó)居民的人均年收入也增長(zhǎng)了146%。

因此，實(shí)際上中國(guó)的整體房?jī)r(jià)／收入比是處于下降趨勢(shì)的?？梢哉f(shuō)，除了少數(shù)城市，這個(gè)比例近年來(lái)一直處于跌勢(shì)，”安德森稱(chēng)。

“過(guò)去10年來(lái)，平均房?jī)r(jià)／收入比未呈上升趨勢(shì)；市場(chǎng)杠桿比率低；我們的數(shù)據(jù)也顯示，住房空置率從2005年以來(lái)就呈直線下跌趨勢(shì)。”

然而，不可否認(rèn)的是，盡管中國(guó)政府頻頻出臺(tái)強(qiáng)烈措施以抑制所謂的房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不斷升溫。

在政府的各項(xiàng)收緊政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四個(gè)月的滑落，不過(guò)，九月份開(kāi)始出現(xiàn)快速反彈。據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在九月份比前一個(gè)月上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，和去年同比上升9.1個(gè)百分點(diǎn)。該指數(shù)涵蓋70個(gè)大中城市。

按房屋面積計(jì)算，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售也在八月份經(jīng)歷10.1%的滑落后在九月份重新攀升，和去年同比上升了16.5個(gè)百分點(diǎn)。

建銀國(guó)際駐港金融策略全球負(fù)責(zé)人舒爾特（Paul Schulte）認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的其中一個(gè)重要原因是中國(guó)政府在2009年推出的近6千億美元的經(jīng)濟(jì)刺激方案。

舒爾特在會(huì)議期間接受INSEAD智庫(kù)網(wǎng)訪問(wèn)時(shí)指出，經(jīng)濟(jì)刺激方案的45%資金投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這為過(guò)去四個(gè)財(cái)政季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重要的貢獻(xiàn)。

“隨著這些基建投資逐步到位，目前的投資增速明顯減緩。因此，2011年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更多由消費(fèi)帶動(dòng)而不是投資拉動(dòng)?！?/p>

蘇格蘭皇家銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《新絲綢之路》一書(shū)的作者、大會(huì)演講人之一的貝哲民Ben Simpfendorfer 表示，無(wú)論如何，中國(guó)在未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)前景依然“相當(dāng)樂(lè)觀”。他預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)幾年將保持每年10%的增幅。不過(guò)，他擔(dān)心未來(lái)二到五年房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而通貨膨脹問(wèn)題也日趨嚴(yán)重。

貝哲民認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)當(dāng)代最大的支柱產(chǎn)業(yè)，那么，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)最后出現(xiàn)回調(diào)，其帶動(dòng)的制造產(chǎn)業(yè)，包括鋼鐵、銅水管、家具和家電生產(chǎn)業(yè)也將隨之出現(xiàn)倒退。

“如果房地產(chǎn)行業(yè)受到調(diào)控，如果連續(xù)幾年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)疲弱，對(duì)制造業(yè)的影響將是巨大的?！?/p>

貝哲民指出，盡管短期而言由于糧食價(jià)格和非糧食價(jià)格都不會(huì)急速上漲，通貨膨脹不會(huì)構(gòu)成重大威脅。但是，從中期來(lái)看，由于中國(guó)面臨來(lái)自工資、土地價(jià)格和原材料價(jià)格的結(jié)構(gòu)性通脹壓力，通貨膨脹的確是一個(gè)“重大威脅”。

那么，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)像一些投資家所預(yù)言的：逐漸放緩甚至崩潰？

瑞銀的安德森指出，一些觀察家看淡中國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為中國(guó)國(guó)內(nèi)存在嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩和資本過(guò)剩。此外，中國(guó)國(guó)內(nèi)投資占GDP的比例已從1990年代期間的35%到40%上升到目前的將近50%。

而大部分投資都進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。因此，中國(guó)在工業(yè)和造船等非房地產(chǎn)相關(guān)的制造領(lǐng)域的投資在過(guò)去10到15年期間并沒(méi)有顯著增長(zhǎng)，安德森說(shuō)。

的確，由于中國(guó)家庭改善居住條件的愿望以及高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的住房支出負(fù)擔(dān)，中國(guó)家庭的其他個(gè)人消費(fèi)在家庭總支出的占比從1990年期間的50%下滑到現(xiàn)在的30%。

“中國(guó)家庭的消費(fèi)總額并沒(méi)有太大變化，唯一的變化是更大比重的家庭開(kāi)支用于住房支出，” 安德森指出。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌。不過(guò)，中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的投資過(guò)熱情況。”

“中國(guó)正在掀起一股火熱的房地產(chǎn)熱潮，吸納了大量的家庭開(kāi)支和投資。只有正確理解中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能正確了解中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況?！?br/>

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