2011年樓市前瞻：房地產(chǎn)或量穩(wěn)價(jià)升

　　對開發(fā)商來說，2010年消費(fèi)者很給力；2011年，他們自己很給力，供應(yīng)量高達(dá)1200萬平方米，使得東莞樓市供求比達(dá)2.3：1，把延續(xù)了兩年的供應(yīng)吃緊局面打得支離破碎。那么，這井噴的供應(yīng)量背后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)怎么樣？區(qū)域分布怎么樣？將對市場產(chǎn)生哪些影響？消費(fèi)者該如何出手買房？

　　全市供求比達(dá)2.3：1

　　據(jù)東莞幾大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年東莞市商品房成交約500萬平方米，均價(jià)約7900元/平方米，其中住宅成交約440萬平方米，同比下降約20%；均價(jià)約7400元/平方米，同比上漲20%。

　　隨著樓市的持續(xù)升溫，各開發(fā)商紛紛開足馬力大建樓盤，使得2011年的一手住宅呈井噴之勢，有望終結(jié)持續(xù)兩年時(shí)間的供應(yīng)吃緊的局面。

　　東莞中原市場研究部給記者提供了各區(qū)域的供求數(shù)據(jù)，記者統(tǒng)計(jì)獲悉，今年全市一手住宅潛在供應(yīng)量大約790萬平方米，加上大約410萬平方米的存量，總供應(yīng)量高達(dá)1200萬平方米。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年成交量可以提升20%左右，有望達(dá)530萬平方米。如此，今年供求比大約2.3：1，消化壓力較大。

　　9區(qū)域供應(yīng)超50萬平方米

　　從物業(yè)類型來看，洋房約1020萬平方米，占比85%，別墅135萬平方米，占比11%，公寓約45萬平方米，占比4%，洋房以上千萬平方米的供應(yīng)量遙遙領(lǐng)先。

　　從區(qū)域布局來看，四大城區(qū)大約360萬平方米，占比30%，鎮(zhèn)區(qū)包括松山湖大約840萬平方米，占比70%，鎮(zhèn)區(qū)放量供應(yīng)。其中，南城、東城、鳳崗、寮步、萬江、厚街、常平、虎門、松山湖、莞城分別以152.5萬平方米、99.1萬平方米、90.3萬平方米、67.9萬平方米、64.6萬平方米、62.5萬平方米、62.0萬平方米、59.8萬平方米、55.4萬平方米、41.0萬平方米排名前十，供應(yīng)超過50萬平方米的區(qū)域達(dá)9個(gè)。

　　逾半數(shù)鎮(zhèn)街出貨壓力較大

　　一般把2：1看成供應(yīng)平衡臨界點(diǎn)，業(yè)界普遍認(rèn)為今年的市場將保持穩(wěn)定態(tài)勢，按照20%的增幅來估計(jì)區(qū)域市場規(guī)模，統(tǒng)計(jì)全市33個(gè)有貨量的區(qū)域市場，供需比超過2：1的有17個(gè)區(qū)域，分別為望牛墩、洪梅、沙田、黃江、石碣、道滘、謝崗、橫瀝、虎門、莞城、長安、寮步、東城、鳳崗、萬江、厚街、中堂，這些區(qū)域面臨較大的銷售壓力。

　　供需比剛好等于2的有3個(gè)，分別為松山湖、茶山、清溪，這3個(gè)區(qū)域供求相對平衡。供求比大于1而小于2的有12個(gè)，分別為麻涌、常平、南城、大朗、橋頭、石排、樟木頭、石龍、塘廈、大嶺山、企石、高埗高埗去年沒有成交，但是今年貨量只有14.7萬平方米，相信出貨比較容易，這些區(qū)域出貨相對輕松。

　　小于1的只有東坑一個(gè)鎮(zhèn)，這個(gè)區(qū)域沒有新貨推出，只是消化0.7萬平方米的存貨，顯得十分輕松。如此算來，過半的鎮(zhèn)街面臨較大的出貨壓力。

　　東莞樓市各個(gè)區(qū)域自成體系，如果要購房的讀者，不妨根據(jù)各區(qū)域的供求狀況，抓住機(jī)會(huì)出手。至于出手時(shí)間，東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳表示，可以影響東莞樓市的政策基本已經(jīng)出盡，明年不是“政策年”，消費(fèi)者可以根據(jù)選擇在淡季出手，如春節(jié)過后兩個(gè)月。

　　今年樓市或量穩(wěn)價(jià)升

　　那么今年樓市怎么走呢？業(yè)界比較一致的看法是，平穩(wěn)增長，成交量大約提升20%，均價(jià)也會(huì)適度上漲。

　　東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳稱，今年樓市會(huì)面臨如下幾個(gè)特點(diǎn)：量升價(jià)穩(wěn)，房價(jià)整體穩(wěn)中有升，但成交均價(jià)分化明顯；市場供需區(qū)域分化明顯，二三線鎮(zhèn)區(qū)供需趨旺；高端物業(yè)、商用物業(yè)成交持續(xù)看好；普通洋房物業(yè)成交反彈明顯；剛性自住需求仍占主導(dǎo)，改善及投資需求重新活躍；深圳投資客持續(xù)進(jìn)入東莞市場；二手房市場交投持續(xù)活躍，二手房中介門店明顯增多；土地市場供需持續(xù)大幅放量，二三線鎮(zhèn)區(qū)土地市場活躍。

　　東莞合富輝煌發(fā)展研究部經(jīng)理李興旺說：“東莞樓市長期健康平穩(wěn)這一特性將決定2011年朝著平穩(wěn)發(fā)展，成交量將穩(wěn)中有升。不過由于2011年東莞尤其是市區(qū)高端住宅開發(fā)量較大，而普通住宅開發(fā)量有限，這一局面將可能抑制剛性需求。同時(shí)，政策存在較大變數(shù)，2011年樓市走勢最終看政策走勢。”

　　瑞峰置業(yè)市場研究部經(jīng)理劉金林預(yù)計(jì)，今年成交量會(huì)增加20%，同時(shí)因?yàn)楣?yīng)結(jié)構(gòu)改變，房價(jià)會(huì)上漲，漲幅在10%左右。

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