貨幣政策歸常態(tài)二三線城市將成主戰(zhàn)場

　　業(yè)內普遍認為，2011年房地產行業(yè)的日子恐怕不會這么好過。調控持續(xù)加碼，部分開發(fā)商資金鏈將趨于緊張，開拓新的分類市場、向二三線城市擴張將是眾多房企的選擇。

　　貨幣政策逐漸回歸常態(tài)

　　2010年12月12日閉幕的中央經濟工作會議明確，2011年要實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。去年12月25日，央行宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率，這是年內第二次加息，銀根收縮政策“時間窗”明顯提前。

　　“央行此舉顯示貨幣政策正在加速回歸常態(tài)?！敝袊鴩鴦赵喊l(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受媒體專訪時表示，“超前性地在2011年上半年物價高點到來之前進行緊縮，有利于抑制通脹預期?！?011年貨幣政策回歸常態(tài)甚至轉向緊縮的跡象已經隱約可見。

　　繼證監(jiān)會暫停房地產上市公司再融資、銀行收緊開發(fā)貸款后，開發(fā)商融資的另一平臺房產信托也被叫停。

　　記者了解到，包括中融信托、平安信托在內的多家信托公司，已相繼暫停了相關的房地產信托業(yè)務，以回應銀監(jiān)會對信托公司自查房地產信托業(yè)務的要求。

　　“房產信托向來是信托公司的主要產品之一，但是現在幾乎全部暫停了。”據平安信托有關人士透露，公司原本打算發(fā)行一個與綠城合作的房地產信托項目，年收益率約為8%,目前這一項目已被暫停，何時重啟目前還清楚。

　　中原集團研究董事程澐表示，由于融資的大幅減少，加之因調控而引起的市場成交量下降，標桿房企在土地市場上將更加謹慎。

　　著手準備市場變局

　　剛剛過去的2010年可以看到，雖然銷售收入大幅增加，但十家標桿房企去年的購地支出反而比2009年減少了10%,購地金額占銷售收入的比重僅為45%,大大低于過去三年的平均水平66%.收入的增加和支出的減少，顯示出標桿房企已經用實際行動，為未來市場的變局做出了準備。

　　不過，目前開發(fā)商手中依然握有大量的現金，短期內并不存在資金的風險。

　　中金公司最近發(fā)布的研究報告認為，本輪調控下的開發(fā)商管理能力的提高使得內部現金流的改善速度較快，但外部融資環(huán)境有繼續(xù)惡化的趨勢。如果以去年9月份的二次調控為起點，那么房地產企業(yè)流動性最壞的時點可能會出現在今年下半年。調控持續(xù)時間越長，風險越大。

　　在二三線城市找商機

　　2010年，在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，萬科等地產大鱷紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產。在宣布推進住宅產業(yè)化、加碼商業(yè)地產之后，萬科近日又高調宣布進軍養(yǎng)老地產，首個項目將以配建形式推出，并從北京逐步擴展到全國。保利、萬達、首創(chuàng)、華潤等品牌房企也開始“上山下?！?進軍旅游地產。

　　此外，為應對市場變局，眾多開發(fā)商已布局二三線城市。萬科進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等40多個城市，三四線城市占總儲備量超過80%,并有逐步增長趨勢。恒 大進入中國27個城市，在售項目56個，96%在二三線城市。恒 大進入的三線城市中，有90%是中國前20強甚至100強的房地產企業(yè)尚未進入的市場。

　　從目前公布的業(yè)績報告來看，截至去年11月，大部分房企已經完成全年銷售目標，并呈現與前年同期不同程度的高增長。品牌房企在二三線城市的銷售比例正在提高。

　　龍湖地產公布，截至2010年11月底，實現合同的銷售金額277.2億元，超全年銷售目標12%.其中西部區(qū)域簽約仍占主要部分達113億元，環(huán)渤海區(qū)域簽約105.8億元，長三角則為58.4億元。

　　上海弘基企業(yè)副總裁高棟認為，二三線城市商業(yè)地產在未來十年都有很好的發(fā)展機會。在短期內調控不會結束的背景之下，二三線城市將成為未來房企銷售火拼的主戰(zhàn)場。

來源： 南國早報

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