差別化貸款政策將長(zhǎng)期影響國(guó)內(nèi)樓市

　　國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控，說(shuō)到底，無(wú)非就是從兩個(gè)方面下手：增加供給和抑制需求。在增加供給這一端，目前主要是推動(dòng)保障性住房的建設(shè)計(jì)劃能得到貫徹落實(shí)。關(guān)于這一點(diǎn)，李克強(qiáng)副總理近期有過(guò)幾次重要講話(huà)。在抑制需求這一端，則力圖要抑制投機(jī)性需求。近期北京、深圳等重點(diǎn)城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”，多少有點(diǎn)像一種應(yīng)急的行政管制。一刀切下之后，不少自住型需求也成為冤魂。而且，這種限購(gòu)的政策并未提高房地產(chǎn)投機(jī)的資金成本，對(duì)存量投機(jī)性房產(chǎn)而言更是如此。至于頗受期待的房產(chǎn)稅，在短期內(nèi)可能有加重觀望氣氛之效，但拋開(kāi)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)不說(shuō)，房產(chǎn)稅在如何征收、征收多少等操作細(xì)節(jié)上也有很多疑問(wèn)，其在中長(zhǎng)期內(nèi)能否起到平抑房?jī)r(jià)的作用，十分可疑。如此看來(lái)，在抑制投機(jī)性需求方面，真正的釜底抽薪之舉是要盡力提高房地產(chǎn)投機(jī)的成本。

　　在投機(jī)性購(gòu)房的各項(xiàng)成本之中，資金成本是最為重要的。監(jiān)管層近期的一系列表態(tài)顯示，樓市調(diào)控似乎正在朝這個(gè)方向努力。10月26日，在2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿(mǎn)足中小戶(hù)型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設(shè)。11月2日，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之也表示，銀行業(yè)要積極落實(shí)房地產(chǎn)差別化信貸政策，加大對(duì)保障房的信貸支持，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)融資需求。

　　銀監(jiān)會(huì)高官在近期重新強(qiáng)調(diào)的“差別化住房信貸政策”，正指向房地產(chǎn)投機(jī)的要害。在房地產(chǎn)投機(jī)中，雖然不乏全款購(gòu)房者，但更多的炒房者都極其善于利用銀行信貸這一杠桿，以博取更大的收益。差別化住房信貸政策的本質(zhì)，在于降低了購(gòu)房的杠桿率，從而使投機(jī)性購(gòu)房的買(mǎi)盤(pán)減少。銀監(jiān)會(huì)最新的政策，是商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)為首付最低30%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。杠桿率的降低使同等資金量下的新增買(mǎi)盤(pán)減少。

　　更重要的是，在加息周期可能重啟的大背景下，隨著差別化住房信貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，存量房貸利率很可能會(huì)進(jìn)一步重估，這將給那些“滿(mǎn)倉(cāng)”操作的杠桿型投機(jī)者帶來(lái)很大的資金壓力。個(gè)人住房按揭貸款合同大多采用浮動(dòng)利率，而且利率一年一議。在未來(lái)新一輪的貸款利率定價(jià)中，不但基準(zhǔn)利率已經(jīng)上調(diào)，而且對(duì)存量房貸利率也完全可能比照現(xiàn)行的政策出現(xiàn)一定程度的上浮。在更激進(jìn)的情況下，只要是在銀行系統(tǒng)的承受范圍之內(nèi)，監(jiān)管層可以直接出臺(tái)規(guī)定明確存量房貸利率的調(diào)整辦法。如此，手握大量房源的杠桿型投機(jī)者將不得不出售一部分房產(chǎn)以緩解還貸壓力，房地產(chǎn)價(jià)格有望隨著賣(mài)盤(pán)的增加而出現(xiàn)調(diào)整。這一調(diào)控策略的威力會(huì)隨著加息周期的推進(jìn)而逐漸顯現(xiàn)，在中長(zhǎng)期內(nèi)能顯著增加投機(jī)性購(gòu)房的成本，扭轉(zhuǎn)投機(jī)性購(gòu)房預(yù)期，使高燒不退的樓市真正降溫。

　　最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

　　近幾年飛速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格促使眾多投機(jī)者動(dòng)用金融杠桿博取更多的收益，反過(guò)來(lái)助長(zhǎng)了樓市價(jià)格的泡沫化。只要差別化的住房信貸政策能得到切實(shí)執(zhí)行，在加息周期的推動(dòng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一輪去杠桿化的過(guò)程，樓市價(jià)格的泡沫也會(huì)在此過(guò)程得以逐漸擠出。

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