通脹預(yù)期下看前景　房地產(chǎn)并非理想投資標的

通貨膨脹預(yù)期主導(dǎo)之下，一個繞不開的投資種類就是房地產(chǎn)投資了。因此，對與居民生活關(guān)系更加密切的居住類地產(chǎn)在通脹預(yù)期背景下的投資前景，筆者想重點分析一下。

眾所周知，預(yù)期是個非常奇妙的指標，尤其是在金融市場上，一貫發(fā)揮著翻云覆雨的作用。最近一周的英國《經(jīng)濟學(xué)家》雜志就有一篇文章詳述市場預(yù)期形成之后的搭便車行為，有可能會給投資者帶來7.8%的年化收益率，理性投資，在這種情形下反而不如簡單的“博傻”。若承認這一點，無疑會讓很多“理性市場”的堅定信徒感到如鯁在喉，渾身不自在。但是行為金融學(xué)過往的理論和實證研究表明，噪音交易者，確實能在相當長的一段時間內(nèi)主導(dǎo)金融市場的運行方向。

預(yù)期驅(qū)動下的金融市場運行有兩個基本特征：其一，預(yù)期一旦形成，會持續(xù)相當一段時間，通常情況之下，強大的群體性思維往往會導(dǎo)致市場的過度反應(yīng)，使得市場在很長時間內(nèi)持續(xù)偏離其長期合理價值；其二，預(yù)期的轉(zhuǎn)化會非常突然，在觸發(fā)因素的作用下，市場會在情緒的推動下迅速轉(zhuǎn)變。更有甚者，甚至在沒有明確觸發(fā)因素的時候，預(yù)期也會突然逆轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致市場的劇烈動蕩和趨勢反轉(zhuǎn)。在未來的一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資和通脹的關(guān)系，將會被上述兩大基本特征所主導(dǎo)。

在傳統(tǒng)的通脹理論中，不論是需求拉動型，還是成本推動型，關(guān)鍵的環(huán)節(jié)還在于通脹預(yù)期的形成過程。從政府管理的角度來看，穩(wěn)定普通居民的通脹預(yù)期，是政府通貨膨脹管理成功的最關(guān)鍵因素之一。而站在普通投資者的角度上去看，他們的投資行為則從根本上由市場的預(yù)期來驅(qū)動。

那么，普通投資者如何由市場預(yù)期來判斷房地產(chǎn)未來的投資機會與風(fēng)險呢？

在這次國際金融危機暴發(fā)后的幾年里，中國普通投資者的通脹預(yù)期至少已經(jīng)歷過一次從通縮到通脹的逆轉(zhuǎn)。在中央政府4萬億投資刺激方案和地方政府的配套計劃推動下，我國的CPI由負轉(zhuǎn)正，逐步攀升，在2010年11月突破了5%，創(chuàng)下了全球性金融危機以來的新高。隨著2010年食品價格的不斷飆升和工資推動的壓力，居民通脹的預(yù)期在不斷形成并得以強化，盡管央行已在2個月內(nèi)連續(xù)加息，并將存款準備金率提高到19%的歷史最高位，但是這些政策反而逆向刺激了居民的通脹預(yù)期。普通的投資者越來越趨于相信，政府一系列緊縮政策的背后，是日益加劇的通脹威脅。在這樣的預(yù)期推動之下，房地產(chǎn)價格于是在2010年底得到了一定的支撐，各地樓市出現(xiàn)了量價齊升的勢頭。這在很大程度上體現(xiàn)了普通投資者的一個代表性看法：欲對沖通脹風(fēng)險，房地產(chǎn)是很不錯的的投資標的。但是很顯然，在當前的經(jīng)濟條件之下，僅僅為了對抗通脹而投資房地產(chǎn)，對普通投資者而言無疑是錯誤的。

拋開政府針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的因素不談，不妨先重點研究一下未來的通脹和房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系。筆者的判斷是，中國居民的通脹預(yù)期很有可能在不遠的將來會發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，一旦預(yù)期反轉(zhuǎn)，不斷縮水的資產(chǎn)價格和居民投資預(yù)期之間將形成新的正反饋循環(huán)。問題是，預(yù)期反轉(zhuǎn)的誘發(fā)因素會是什么呢？筆者個人認為，最有可能是下列兩個因素：首先是政府進一步的緊縮政策使得經(jīng)濟無法實現(xiàn)預(yù)期中的“軟著陸”，從而使得實體經(jīng)濟在2011年前后見到階段性頂部，使得實體經(jīng)濟再次面臨通縮風(fēng)險；其次則是人民幣匯率不斷升值。而伴隨人民幣匯率的升值和美國實體經(jīng)濟復(fù)蘇的確立，國際熱錢加速撤出中國，回流美國。如果后一條成真，將是推倒中國資產(chǎn)泡沫的第一張多米諾骨牌。我國這階段通脹成因中的外部熱錢因素也將隨之消弭。

無論基于理論還是看實例，這兩個可能的事件均不屬于小概率事件。換句話說，當美國重新步入加息周期之后，中國的通脹形勢必然會逆轉(zhuǎn)。一旦上述兩種情況發(fā)生其一，都是對當下中國經(jīng)濟的嚴峻考驗。中國實體經(jīng)濟能否經(jīng)得起這輪大考，取決于我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成功與否，取決于我們的內(nèi)需能否真正成為新的經(jīng)濟拉動引擎。對于普通投資者而言，房地產(chǎn)投資的流動性相對較低，在可預(yù)計的投資周期內(nèi)還要額外承擔通脹預(yù)期反轉(zhuǎn)所帶來的風(fēng)險溢價，所以，在當下的經(jīng)濟運行環(huán)境之中，房地產(chǎn)投資用來對沖通脹風(fēng)險的投資屬性被進一步削弱了，如若通脹預(yù)期反轉(zhuǎn)，則將會給投資者帶來更多的下行風(fēng)險，實在不是理想的投資標的。非但如此，在可預(yù)見的未來一定時期內(nèi)，普通投資者都要對這類資產(chǎn)保持較高的警惕性。

來源：上海證券報

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