調(diào)控房價給力容易"著力"難房價是否還會"飛"?

調(diào)控房價，政策很給力，但現(xiàn)實是，房價依然堅挺。

2010年，國家對樓市調(diào)控打出“組合拳”，但并沒有使樓市進入“冬天”。

2011年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價銷售指數(shù)表明，作為內(nèi)蒙古樓市“晴雨表”的呼包二市，房價同比去年環(huán)比上月都呈增長態(tài)勢，統(tǒng)計顯示，2010年12月，呼和浩特房屋銷售價格指數(shù)，同比7.3％，環(huán)比0.5％，包頭房屋銷售價格指數(shù)，同比5.1％，環(huán)比0.3％，雖然增幅不大，但平滑上漲態(tài)勢讓多數(shù)市民望房興嘆。

房價“漲”勢不減

元旦期間，位于呼和浩特市東部的東河灣部分樓盤價格每平米上調(diào)500元。

“您所購買的樓盤每平米上調(diào)500元，恭賀您所購房屋升值。”某樓盤銷售部置業(yè)顧問池先生給每位業(yè)主發(fā)來了短信?！暗囟魏?、前景看好，肯定增值”。

1月19日，就職于呼市某傳媒公司的高先生心情愉悅，他終于敲定一套位于呼市南二環(huán)西段的住宅，作為他來年的婚房。單價4000元，就目前呼市的房價，不算很高，為此，他有些慶幸，忙著辦理首付款。

統(tǒng)計顯示，過去的一年，內(nèi)蒙古商品房銷售量價齊增，商品房銷售面積3020.54萬平米，銷售面積增速17.0%，商品房銷售額1065.03億元，超千億元大關(guān)，銷售額增速38.8%，遠遠高于全國銷售額增速18.3%。

據(jù)2010年7月中國城市房價排行榜揭示：杭州市房價躍居榜首，達到每平米25840元，創(chuàng)歷史最高；北京以每平米22310元緊隨其后，上海以每平米19l68元列第三。我區(qū)的鄂爾多斯以每平米6220元列32位，呼和浩特市每平米4920元，列63位。

誰在助推房價？

房價為何如此瘋狂，成本幾何？

內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為，城市的房價影響因素涉及到政策的有5個方面：一是金融與貨幣政策，二是稅收政策，三是土地供給方式和供給數(shù)量，四是針對房地產(chǎn)開發(fā)的行政性管理措施，五是所在城市的調(diào)控意愿和能力。

“地價占整個房價的成本比重越來越大了，甚至有的占1/2?！弊蛉?，內(nèi)蒙古億通房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長高志彪接受本報記者采訪時透露。

據(jù)其講，以每畝200萬的拍購價所購地塊，按一般的容積率計算，每平米的土地成本差不多在1500元左右，建筑材料、工人工資折合下來差不多每平米逼近2000元，各種稅費、隱性支付折合下來最低每平米500元，這樣算下來，粗略估算，每平米房子的成本在4000元左右。

去年8月，在呼市一輪地價競拍中，內(nèi)蒙古國際會展中心附近一商業(yè)地塊拍出每平米420萬高價。誰在助推房價，無疑，地價是最大的推手。高志彪表示。

大量流資進入樓市

“成本這么高，房價降下來很難，商品房價格一定下不來?！备咧颈胝f。

就目前來看，投資房地產(chǎn)成為最為穩(wěn)妥的理財方式，皆有全民炒房形勢，作為大量投資，房地產(chǎn)可謂最佳“投資品”，比投資黃金還要風(fēng)險小，股市的長期低迷刺激了民間資本，大量的“閑錢”流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。高志彪表示。

而記者從呼市土地拍賣中心獲得的消息稱，1月下旬呼市將有新一輪地塊的拍賣“大戰(zhàn)”。

自治區(qū)政協(xié)委員、烏蘭察布市副市長趙永華分析高房價時認為：一是成本高。土地是地方政府財政的主要來源，土地價格高是導(dǎo)致房價高的最直接原因，建房的稅費每平米累計達到近300元，再加上辦房本費用以及在房屋銷售過程中的廣告費和中介費等費用，導(dǎo)致了房屋成本的提高。二是大量閑置資金流入。由于房價持續(xù)上漲，大量閑置資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)，促使房屋價格進一步上漲。三是投資方向轉(zhuǎn)變。隨著物價的不斷上漲，人們擔心貨幣貶值，許多人將房子當作投資，既防止貨幣貶值，又保證房子增值，大部分工薪階層也跟著一窩蜂的買房，助推了房屋價格的上升。現(xiàn)在，出現(xiàn)較多的問題是拆遷問題。從根本上講也是由于房價高，開發(fā)商利潤高引起的。

誰在調(diào)控房價？

華遠集團總裁任志強在2011網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會上表示，所有調(diào)控房價的做法都是錯誤的。宏觀調(diào)控不應(yīng)該調(diào)控房價，而是告訴社會各階層怎么解決住房問題。任志強稱，并不擔心在短期之內(nèi)因為宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化或者是宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求減弱。

于光軍認為，由于存在很多的“人定”因素，無論是大環(huán)境還是地方政策，清晰地判斷政策走勢較為困難。國家年度經(jīng)濟工作會議和去年12月26日關(guān)于“房價總理說了算”的討論，給出的一個基本信息是樓市的政策性管理要分開，商品房由市場決定，政策所管轄的范圍主要在保障性住房的供給量上。而所謂市場決定一方面是由貸款管理等相關(guān)政策進行調(diào)控，另一方面則是要依靠市場規(guī)律進行自行調(diào)節(jié)。

從2010年的國家調(diào)控政策效果看，壓低房價的作用并不明顯；不僅內(nèi)蒙古這些二、三線城市樓市價格上升，而且全國普遍水平也上升幅度較大。稅收政策方面，主要焦點集中在房產(chǎn)稅，雖然已在重慶、上海試點，但考慮到已經(jīng)空轉(zhuǎn)七八年的基本歷程以及從技術(shù)角度全面征收的工作難度，在全國全面征收的可能性很小。無論是有房家庭還是無房家庭，關(guān)注房產(chǎn)稅的運行情況，是決定家庭房產(chǎn)經(jīng)營2011年必須做的事情。

抑制房價最好減免稅費

“羊毛出在羊身上?！眱?nèi)蒙古億通房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長高志彪認為，房產(chǎn)稅的實施可能將稅費轉(zhuǎn)稼給房屋租賃者，而不會讓購房者多掏腰包，作用不大。

針對高房價，自治區(qū)政協(xié)委員、烏蘭察布市副市長趙永華在今年的全區(qū)“兩會”上提交了抑制房價的提案，他認為，最好的解決辦法就是減免土地出讓和建房中的稅費。

即對90平米以下的住房，政府無償提供荒地，涉及的稅費全部減免。如果是農(nóng)民的土地，只交土地補償費。一戶人家按成本價購買一套住房，而且只限個人居住，不能出售。大部分的中低收入者擁有房住，房子不再緊缺，房價自然會降下來。眾多囤積房子、囤積土地的人如果無利可圖，就會主動把房子賣掉，并不再囤積土地，房價就會在正常水平線上波動。

遏制投資商品住房行為，其中特別遏制異地投資行為。對于擁有多套住房的，可以征收高的物業(yè)占用稅，還可以通過征收遺產(chǎn)稅解決。對于炒房行為，要對空置房加收空置稅，起到進一步降低房價的作用。這些措施再與政府現(xiàn)在實施的廉租房、經(jīng)濟適用住房等制度結(jié)合起來，可以逐漸轉(zhuǎn)變公眾的住房觀念——先租后買、先舊后新、先小后大，完全可以實現(xiàn)“居者有其屋”。

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