房地產(chǎn)調(diào)控應轉向對房企融資監(jiān)管

　　2011年，房地產(chǎn)注定仍將是政策最為關注的重點調(diào)控領域之一，全國70個城市房價連漲4個月，引發(fā)業(yè)內(nèi)外對第三輪調(diào)控啟動的猜想，呼之欲出的房產(chǎn)稅無疑是針對持續(xù)旺盛的購房需求而設，而19日國務院會議強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，則給后續(xù)政策的出臺預留了空間。特別是會議提出的綜合運用多種貨幣政策工具，保持合理的社會融資規(guī)模和節(jié)奏，雖然并非特指房地產(chǎn)而言，但融資環(huán)境的收緊應該使開發(fā)商自籌資金不再像去年那么容易。

　　房地產(chǎn)調(diào)控已堅持了半年多，房價不跌反漲，令很多人對調(diào)控作用產(chǎn)生懷疑。其實，看看國家統(tǒng)計局最近公布的2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)，就不難明白開發(fā)商不肯降價的“底氣”何在。2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，就是說今年房地產(chǎn)商手中掌握的現(xiàn)金總量約達24227億元。顯然，開發(fā)商“糧草”充足，又怎么可能主動降價出售房子呢？實際上，面對所謂史上最嚴厲的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場捂地捂盤坐等漲價的企業(yè)不在少數(shù)，人為加劇市場供需矛盾。如果不從資金來源方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步加強監(jiān)控，并在必要時采取對策加以調(diào)節(jié)，即使調(diào)控再持續(xù)下去，也難說能取得多少實質(zhì)性成果。

　　多次提高存款準備金率外帶加息，今年的貨幣政策明顯是在收縮信貸規(guī)模，這必將令房地產(chǎn)企業(yè)融資感到更加困難。不過，如今房企資金來源絕非銀行信貸一條路，而是八仙過海，各顯神通，資本市場、債券市場、利用外資以及信托、私募、小額貸款等都已成為房企融資渠道。統(tǒng)計顯示，去年來自自籌渠道的房地產(chǎn)開發(fā)資金增長48.8%，這一增速較2009年增加了31.9個百分點。尤其不可忽視的是去年房企利用外資達796億元，增長66%。巨額資金涌向房地產(chǎn)市場，卻不受貨幣政策直接監(jiān)管，嚴重干擾著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入貫徹落實。同時，房企資金狀況也給今年房地產(chǎn)調(diào)控提出一個新課題，即如何通過更加有效的政策工具，使房地產(chǎn)行業(yè)“保持合理的社會融資規(guī)模和節(jié)奏”。

　　如果說去年房地產(chǎn)調(diào)控重點在于打擊過度投機炒房，今年“不差錢”的樓市對調(diào)控來說則是一個不小的考驗。因為有跡象顯示，新年伊始新增貸款已出現(xiàn)了信貸突擊現(xiàn)象，控制全年信貸目標任務十分艱巨。在流動性仍顯寬松的大環(huán)境下，盡管有調(diào)控政策的種種限制，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利依然會吸引包括海外投資在內(nèi)的各路資金爭相進入，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)融資的有效管理將會面臨不少難題。但是，在限購、限貸等調(diào)控措施收效并不理想的情況下，對房地產(chǎn)的調(diào)控必然要轉向對融資方面的監(jiān)管。

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