外資進(jìn)入房地產(chǎn)從嚴(yán) 商務(wù)部政策調(diào)整空間有限

房價調(diào)控一招接連一招，依然是繼續(xù)從緊之勢。

同時，海外資本對中國的房地產(chǎn)業(yè)的興趣再次展露。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年全年，中國累計吸收外資1057.4億美元，房地產(chǎn)吸收外資占比為22.7%。

今年年初，對更多躍躍欲試的海外資本，中國政府早早念起了 “緊箍咒”。

1月18日，在中國商務(wù)部的新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人姚堅表示，商務(wù)部將會進(jìn)一步加強(qiáng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管，和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門加強(qiáng)合作，進(jìn)一步規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

一句話，引起了市場對從緊政策的無限猜測。

“目前對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管政策已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，政策可調(diào)整的空間并不是很大。但是在政策執(zhí)行的力度和規(guī)范性上可以進(jìn)一步加強(qiáng)?！鄙虅?wù)部的一位官員告訴本報。

政策調(diào)整空間有限

上述官員說：“目前并沒有像外界想象的那樣，正在醞釀一份大規(guī)模的限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策調(diào)整文件，因為可修正的空間已經(jīng)非常有限?！?

國內(nèi)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，最早可以追溯到十幾年前。

1998年開始，中國的住房分配貨幣化。歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)成為暴利行業(yè)，對限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域“炒作”的呼聲越來越高。

當(dāng)時，坊間對外資設(shè)限呼聲較高的方面包括：減免稅收優(yōu)惠、行政管制外匯資金流入和結(jié)匯、對引進(jìn)外資和境外上市進(jìn)行監(jiān)管和設(shè)限、提高外資房企注冊資本的總投資比等。

一位地方商務(wù)系統(tǒng)的官員說：“現(xiàn)在在這幾個問題上都已設(shè)限，而且都比當(dāng)時想象的更嚴(yán)格。”

目前，外商投資房地產(chǎn)的程序要經(jīng)過層層核審：首先是在地方政府審批，然后到國家商務(wù)部進(jìn)行備案，備案通過之后才能到國家外匯管理局進(jìn)行登記，這三步之后才是換匯、讓資金進(jìn)入。

在審批上，目前的政策已經(jīng)是從最前端入手限制外商投資房地產(chǎn)。

2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委出臺了第一份限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的政策，即171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（下稱《意見》），被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，旨在加強(qiáng)對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理。

這份《意見》中最引人注意的武器有兩件，其中之一就是首次用土地使用證來調(diào)節(jié)和把握外資房企進(jìn)入的節(jié)奏。

《意見》指出，設(shè)立外商投資房企由商務(wù)部和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。待付清土地出讓金后換發(fā)《國有土地使用證》，然后再換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。

“這也就意味著，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的批準(zhǔn)成立必須有相應(yīng)項目的《國有土地使用證》作基礎(chǔ)。也就是這個公司既要有項目又要有土地?！鄙鲜龅胤缴虅?wù)部門官員解釋，“土地使用證的硬性考核，能夠有效防止擅長資金運(yùn)作的外資空殼公司的設(shè)立，進(jìn)而限制海外熱錢涌入房地產(chǎn)?！?

凱德置地的相關(guān)人士還指出，通過1年期的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，至少名義上將外資投資企業(yè)在國內(nèi)生根延緩了一年。而綜合考慮土地使用權(quán)證還是融資的前提，也就有效減少了外資企業(yè)從銀行貸款過多存在的隱憂。

171號文件出臺之前，外資大都以股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)，《意見》在此方面著墨頗多。

《意見》對海外投資者以境外公司直接投資境內(nèi)房產(chǎn)明確說“不”。第一條規(guī)定，投資非自用房地產(chǎn)，要遵循商業(yè)存在的原則，設(shè)立外商投資企業(yè)。

“這不僅給海外熱錢投機(jī)房產(chǎn)增加了成本，還給外資慣常的設(shè)立BVI離岸殼公司這種操作手法關(guān)上了門?！蹦惩缎腥耸恐赋觥?

此外，還對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)審批。這對外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)幫助缺錢的企業(yè)或項目融資，得到一定股份，然后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓賺取收益的投資企業(yè)影響很大。

《意見》對境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)做出明文規(guī)定，除了審批，還構(gòu)筑了“防火墻”。例如第五條指出，要求妥善安置職工，處理銀行貸款，明文規(guī)定要以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金；第八條指出，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

這也被業(yè)界解讀為對外資投資房地產(chǎn)的調(diào)控重刀揮向股權(quán)換熱錢、以股權(quán)并購進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)的方式。

當(dāng)時大家頗為關(guān)注的注冊資本金也已經(jīng)提高到了50%，而且必須在兩年內(nèi)全部完成。

“這個已經(jīng)很難再提高。其實注冊資本金如果和國內(nèi)企業(yè)一致，貸款按照工程的進(jìn)度進(jìn)來，這樣或許更能減少央行在短時期內(nèi)大量發(fā)行人民幣去對沖的壓力，也降低通貨膨脹的壓力。”上述地方商務(wù)部門官員說。

“加強(qiáng)監(jiān)管”重在執(zhí)行力度

而行政管制外匯資金流入和結(jié)匯，目前的規(guī)定也已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格。

上述商務(wù)部官員說：“這些公司賬戶上基本不能留錢，日常使用資金就是5萬，需要的采購資金等等，都需要帶著采購合同，按照合同上所要支付的錢進(jìn)行換匯。之前還討論過的將政策的著力點(diǎn)放在外資結(jié)匯離場的時間上，主要就是把短錢變成長錢，讓外資在獲利后的離場成本很大。現(xiàn)在的人民幣升勢強(qiáng)勁，人家巴不得多呆上一段時間?！?

那么現(xiàn)在的錢是怎么流進(jìn)內(nèi)地市場的呢？

成都地產(chǎn)界人士告訴記者，他認(rèn)識的港澳臺公司都在成都有熟識的公司，基本都是將錢以賬務(wù)往來的名義打給這家成都的公司，再以這個公司的名義購買物業(yè)，金額通常在1億元以內(nèi)。

更大的金額，操作方式就是一些基金會與在境外設(shè)有分公司或是境內(nèi)的項目公司通過境外公司控股的房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。這種交易可以在境外直接完成。

上述商務(wù)部官員說：“其實在這一點(diǎn)上，我們在政策中也有規(guī)定?！?

2007年6月商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知中指出，要嚴(yán)格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。

“只是現(xiàn)在我們并不能很好地定義返程投資，更不能很好地辨認(rèn)。這是需要進(jìn)一步規(guī)范并加強(qiáng)執(zhí)行力度的問題。”他說。

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