“十二五”旅游地產(chǎn)熱 擠破中國旅游泡沫

　　“十二五”開局之年，中國旅游業(yè)一頭跌進(jìn)了洶涌澎湃的地產(chǎn)汪洋。在酒店熱、高爾夫球場熱消退之后，以“國際旅游度假區(qū)”為主的旅游地產(chǎn)浪潮破閘而出。去年，逾千項(xiàng)大型旅游綜合項(xiàng)目簽約，投資總額超萬億，僅廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)規(guī)劃中，大型旅游項(xiàng)目計(jì)劃投資已達(dá)910億元。由此，中國旅游業(yè)前所未有的產(chǎn)業(yè)泡沫，或已悄然生成。

　　這一輪旅游地產(chǎn)熱的最新特征有四：第一，旅游地產(chǎn)逐漸成為部分省市“十二五”規(guī)劃事實(shí)上的戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)；第二，涌入國內(nèi)二三線城市，乃至縣域經(jīng)濟(jì)體；第三，與旅游景區(qū)深度融合；第四，觸及區(qū)域開發(fā)的根本利益。除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目合作之外，開發(fā)商反客為主，統(tǒng)一打包景區(qū)，如萬科投資60億元打造南充4A級“西山風(fēng)景區(qū)”。

　　地產(chǎn)大鱷中流擊水，通常為四步曲。

　　第一步，以強(qiáng)馭弱，呂布戲貂蟬。中信地產(chǎn)和九江市合作建廬山西海國際度假區(qū)，項(xiàng)目投資120億元，而九江市2009年財(cái)政總收入僅86.19億元；萬達(dá)地產(chǎn)和武夷山市合作建武夷山國際度假區(qū)，項(xiàng)目投資30億元，而武夷山市2009年財(cái)政收入僅4.79億元。由于旅游企業(yè)的上市公司相對較少，不少交易往來可以不必完全公開。地縣級旅游統(tǒng)計(jì)體系缺乏，其投資收益統(tǒng)計(jì)“主觀自由度”很大，因此，開發(fā)商具備了較大的操作空間。

　　第二步，請君入甕。地方政府苦無資金，故希望引入大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，提速基建和城鎮(zhèn)化。開發(fā)商投其所好，熱炒項(xiàng)目概念，如促進(jìn)就業(yè)、增加政府收入、加速城鎮(zhèn)化等。項(xiàng)目簽約之時(shí)，地縣級政府常常已被大項(xiàng)目“套牢”。

　　第三步，張飛戰(zhàn)法，百萬軍中取上將首級。盡管地產(chǎn)調(diào)控政策密集，空前嚴(yán)厲，但開發(fā)商搞旅游地產(chǎn)，可通過一二級土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)直接獲取相對廉價(jià)的土地，通過旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之囊，囤積到最優(yōu)質(zhì)和最稀缺的林地、農(nóng)地、旅游用地以及豐厚的自然資源。

　　第四步，空城計(jì)。開發(fā)商特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建成后須有3～5年的營銷推廣“窗口期”。實(shí)際上，這是玩起了旅游資產(chǎn)閑置的“空城計(jì)”。地方政府常常到最后是周郎妙計(jì)安天下，賠了旅游，又折城市化。

　　此次旅游地產(chǎn)熱的起因，當(dāng)為2010年國家房地產(chǎn)調(diào)控的疏導(dǎo)新思路，引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，從而抑制住宅市場的投資性行為。如保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得以商業(yè)地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。約4500億元險(xiǎn)資下水商業(yè)地產(chǎn)，加之坊間爆炒房地產(chǎn)業(yè)將失去支柱產(chǎn)業(yè)地位，真真假假之際，“國際旅游度假區(qū)”浪潮決堤，一發(fā)不可收拾。

　　其實(shí)，旅游地產(chǎn)熱此起彼伏，旅游業(yè)早已飽受折磨，沉舟側(cè)畔。以桂林為例，上世紀(jì)80年代掀起“酒店熱”，眾多高檔酒店投入運(yùn)營后開房率驟降，普遍虧損。由于外債集中償還，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)一度不堪重負(fù)。一波剛平一波又起，上世紀(jì)90年代，10多億外資又爆炒高爾夫球場，桂林4個(gè)國際級球場建成后虧損嚴(yán)重，銀行配套資金旋即被套入苦海。由此，造成了中國旅游業(yè)的真實(shí)一面：積貧積弱，境內(nèi)外旅游接待人次雖30年來大幅增長，但行業(yè)效益長期難如人意。僅從游客接待人次、旅游總收入、增長率等指標(biāo)，已不能真實(shí)反映中國旅游的產(chǎn)業(yè)收益。

　　據(jù)國內(nèi)省市“1998年～2007年旅游要素投入/產(chǎn)出效率”統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)只有廣東（252.67%）、北京（120.47%）、上海（111.37%），處于“有效（≥100%）” 分類，而目前旅游地產(chǎn)高燒區(qū)，如江西53.18%、吉林58.08%、內(nèi)蒙古52.70%，分列“無效率”的最低分類（≤59%）。另外，2008年，全國星級飯店客房保有量約159萬間，41.7%處于閑置狀態(tài)。大項(xiàng)目大投入方式粗放，已無助于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而開發(fā)商的“空城計(jì)”更會(huì)催生產(chǎn)業(yè)巨大泡沫。

　　“十二五”期間，國內(nèi)旅游人次增長率為10%，而國內(nèi)旅游地產(chǎn)增長率或?yàn)?5%～22%，超過住宅或其他商業(yè)地產(chǎn)板塊，面對“雙高熱”，我們須及時(shí)警醒！出臺在即的《旅游法》須完善“旅游地產(chǎn)”發(fā)展和運(yùn)營的法制構(gòu)建，其次，應(yīng)盡快啟動(dòng)旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，緩解投資風(fēng)險(xiǎn)；再次，推進(jìn)民生化的營銷轉(zhuǎn)型，加快推進(jìn)分時(shí)度假、度假點(diǎn)數(shù)制的法律和市場進(jìn)程，唯有此，才能有效解決空置率難題。

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