樓市雙軌：地方政府須“給力”

從中央經(jīng)濟工作會議中明確提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，到重慶市長黃奇帆鄭重承諾的重慶將完善“雙軌制”住房供應體系，再到近期中央級媒體大力宣傳的樓市雙軌格局，“雙軌”這一大多數(shù)人略顯陌生的樓市新名詞因近期較高的出現(xiàn)頻率而受到關注。

雙軌并行的提出，使得樓市調控思路更加清晰明確，而愈發(fā)清晰的調控思路面對的卻是更難撼動的樓市現(xiàn)狀。在剛剛過去的2010年12月份全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，這也意味著自去年9月份以來城市房屋銷售價格已經(jīng)保持了四個月環(huán)比上漲的成績。針對這一情況，今年1月18日，國務院總理溫家寶再一次對樓市作出公開表態(tài)，“要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調控?！蹦敲?011年樓市調控該怎么走？除房產(chǎn)稅這一樓市調控重磅武器的浮出水面，樓市“雙軌”的強化將避免房地產(chǎn)市場泡沫的擴大，將其引入健康發(fā)展之路。而無論是兩大住房體系的雙軌，還是保障性住房中的租、售雙軌，雙軌的“鋪設”工作還需地方政府給力完成。

“雙軌”二字雖然簡單卻囊括了目前所執(zhí)行的樓市調控政策，如土地、稅收和財政政策，其核心思想是保障歸保障、市場歸市場，并進一步將保障性住房的覆蓋范圍向下延伸。樓市雙軌思路也為地方政府提供了兩大工作重點：增加供給、加強調控。不過從目前情況來看，地方政府受到的評價依然是保障不力，調控不足。

樓市調控要看地方政府執(zhí)行力，這也許是一個不爭的事實。地方政府如何調控今年樓市，從今年各地政府“兩會”政府工作報告中可見一斑。

多數(shù)城市還是在保障性住房供給上下工夫。陜西省今年安排30億元財政資金用于保障性住房建設，并積極爭取發(fā)行保障性住房建設政府債券；重慶興建4000萬平方米公租房，力爭解決占城鎮(zhèn)人口30%以上的中低收入群體住房難問題；而從今年起，北京將加大政策性住房建設收購力度，確保新建和收購20萬套，力爭竣工10萬套。

從全國范圍來看，2010年保障房共開工580萬套，2011年規(guī)劃1000萬套，2010、2011年兩年保障性住房計劃推出套數(shù)的同比增長幅度都在70%以上。按此估算，將解決5000萬左右的低收入人群的住房困難問題。

與此相比，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，以平均每套建筑面積90平方米計算，全國商品房銷售量為1000余萬套。而按照2009年全國商品住房的交易量800萬套計算，以保障房目前的建設速度，意味著不久保障房總體供應量將高于商品住房。

雖然數(shù)字喜人，不過實際情況卻不容樂觀。土地、資金以及豐厚的賣地收益和頻頻爆出的分配不公都極大影響了保障性住房的有效供應。

保障性住房的加大供應，在一定程度上將減少購房者的購房需求，平抑房價，但是無法解決市場中的投機需求。從目前來看，市場投機性需求還是比較旺盛，而各地政府卻少有對需求的抑制舉措。在今年地方兩會期間，重慶市政府率先表明將實行房產(chǎn)稅，不過這一舉動卻并未引發(fā)其他城市的積極跟進。最明顯的就是北京市政府相關負責人明確表態(tài)，暫不實行房產(chǎn)稅。因此地方政府除在增加供給上還需給力外，對樓市調控的力度仍然要加強。

某周刊曾刊文稱，鄂爾多斯的康巴什新城是中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。這座少有人居住的新城并被人們冠以“鬼城”、“現(xiàn)代城市廢墟”等代名詞。時至今日，這里依然在大興土木，興建的動力是這里并不缺少購房者。而這些購房者大多都是投機者，他們不斷買進，只等著高價拋出。

投機者依然看好樓市未來的根據(jù)是當?shù)卣膽B(tài)度，在坊間就有傳言，當?shù)叵嚓P部門絕不會讓房價降下來的，如今康巴什新城房價早已過萬元。

這種樂觀的局面也使得民營資本極其充裕的鄂爾多斯以及毗鄰的榆林地區(qū)民營企業(yè)家或資金充裕的普通市民，到北京、西安等一線城市投資房地產(chǎn)行業(yè)。

中央制定的房地產(chǎn)調控政策在部分地方依然被懸空，或者執(zhí)行力度不到位，根源在于巨大的土地財政獲益。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2010年中國各地出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%，在調控之年里創(chuàng)下新高。

國際貨幣基金組織去年曾表示，全球房地產(chǎn)市場的前景是“低迷”的，而且這個低迷期可能會持續(xù)8年，這其中也包括中國在內(nèi)的亞洲國家。與歐美形成鮮明對比的是，中國樓市逆勢沖頂——房地產(chǎn)投資熱、購房熱，興建熱等一系列表現(xiàn)已經(jīng)持續(xù)一年多時間，特別是在北京、南京、上海和深圳等這些中國的大城市表現(xiàn)更為突出。不過，無論是受到關注的熱點一線城市，還是已呈現(xiàn)過熱勢頭的二三線城市的地方政府都應該真正給力樓市雙軌、給力樓市調控。

來源： 金融時報

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