2011年樓市展望：不好也不壞的市場

　　2010年，對于中國房地產(chǎn)市場，世聯(lián)研究將其概括為：“政策向右，市場向左”。雖然中央政府出臺了“史上最強的政策組合”，但市場似乎并不受力，依然表現(xiàn)出其應(yīng)有的活力：萬科年度銷售額首次突破1000億元，北京、上海等地的土地出讓金突破1000億元，外資開發(fā)商在華注冊數(shù)量首次突破1000家……市場的表現(xiàn)和政策的強度對比，用個成語來說，就是“南轅北轍”。也就是說，這一輪的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策基本上是失效的。

　　也就是說，這一輪的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策基本上是失效的。

　　為什么自2003年開始的中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控始終無法走出“越調(diào)越高”的怪圈？市場使然？政策使然？制度使然……專家、學(xué)者、官員、業(yè)內(nèi)人士一直爭論不休，卻沒有給出一個令人信服的答案。對此，世聯(lián)研究認(rèn)為，土地財政、貨幣政策、保障住房的缺位、開發(fā)商融資渠道的多樣化、不同城市之間的差異、開發(fā)商的城市布局、旺盛的市場需求、居民財富的增長等八個方面的問題是導(dǎo)致長期以來中央政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控失效的深層次原因。

　　以上八個方面的問題是長期政治、經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的路還很長，任務(wù)還很艱巨。從老百姓的期望來看，2010年宏觀調(diào)控是失效的，房價依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒有結(jié)束，跨入2011年，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化，從“治標(biāo)”向“治本”發(fā)展。世聯(lián)研究認(rèn)為，2011年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有三個背景：

　　首先，政府必須通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)“取信于民”的政治目標(biāo)。面對高房價，溫家寶總理、李克強副總理、政府官員雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說2010年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控在很大程度上已經(jīng)演變成為一個政治問題。

　　其次，只有控制住房地產(chǎn)市場價格的上漲才能有效控制通貨膨脹。2010年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，“2011年我國將處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，同時將穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置?！?會議提出將穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，意味著控制通貨膨脹、管理通脹預(yù)期已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。因此，可以看出，2011年中國經(jīng)濟(jì)將依然面臨著嚴(yán)重通貨膨脹的威脅，只有以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格的上漲得到控制，通貨膨脹才有可能得到有效控制，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是控制通貨膨脹的內(nèi)在需求。

　　第三、繼續(xù)實施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，為保障性住房的建設(shè)與供給爭取時間。以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)在2010年迅速推進(jìn)，2011年中央政府將通過轉(zhuǎn)移支付、房地產(chǎn)基金等方式建設(shè)1000萬套保障房。宏觀調(diào)控的持續(xù)能有效地為保障房的建設(shè)爭取充足的時間。

　　那么，在這樣一個大背景之下，2011年中國房地產(chǎn)市場將會怎么發(fā)展？世聯(lián)研究認(rèn)為，對于2011年的中國房地產(chǎn)市場，無法進(jìn)行準(zhǔn)確的量化預(yù)測，比如房價會跌多少、成交量會增加多少等，而且這種量化預(yù)測基本上沒有任何意義，市場的不確定性讓這種量化預(yù)測的結(jié)果成為人類智力的盲點。

　　要準(zhǔn)確分析2011年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，必須從一個框架著手、從現(xiàn)實和邏輯著手、從最基本的政策分析著手，必須拋棄量化預(yù)測的慣性思維方式。對于2011年，世聯(lián)研究認(rèn)為，必須從以下方面來看：

　　第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進(jìn)制度化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。降房價，是民生問題，抑通脹是經(jīng)濟(jì)問題，兩個問題在2011年交織在一起，共同形成“降物價”這個問題。這是短期。從長期來看，2010年的宏觀調(diào)控，政府被動地拉開了房地產(chǎn)市場制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設(shè)提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對房產(chǎn)稅來說，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。

　　盡管如此，世聯(lián)研究認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主線，在短期控制物價、管理通脹預(yù)期的情況下，將逐步地、有計劃地向長期的制度化建設(shè)傾斜。

　　第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化，主要原因是沒有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購”兩個主要政策為核心，打擊投資投機(jī)，擠壓市場泡沫，把市場需求向住房的消費或者叫居住需求引導(dǎo)；促供給，主要是針對開發(fā)商，收緊銀行信貸向開發(fā)商的流動，加之需求被抑制，商品房的預(yù)售款減少從而收緊開發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價銷售，達(dá)到讓房價下降的目的。2011年，中央的宏觀調(diào)控邏輯基本上還是以上述思路為主，因為這個邏輯在2007和2008年的調(diào)控中被證明是非常有效的。

　　第三、調(diào)控政策：從政策儲備來看，2011年的宏觀調(diào)控政策，主要會有問責(zé)、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面。其中，問責(zé)、限購、供給、監(jiān)管屬于行政政策，信貸、稅收屬于市場手段。

　　1、問責(zé)：嚴(yán)格實行問責(zé)制。包括中央對地方的問責(zé)、地方政府對開發(fā)商的問責(zé)等。

　　2、限購：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

　　3、監(jiān)管：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為；暫停違法違規(guī)企業(yè)其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。

　　4、信貸：調(diào)整90㎡以下首套房首付款；嚴(yán)格二套房貸；停止三套房貸款；管理消費性貸款；首套房貸利率升至8.5折及以上；嚴(yán)肅處理違規(guī)商業(yè)銀行等。

　　5、稅收：土地增值稅的清算；以家庭為單位調(diào)整契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；房產(chǎn)稅改革試點等。

　　6、供給：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；嚴(yán)格住房建設(shè)年度計劃的管理；保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。

　　2011年，調(diào)控政策會視市場發(fā)展的情況而使用。如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從下面四個方面進(jìn)行調(diào)控：

　　1、政策嚴(yán)格執(zhí)行。之前沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴(yán)格執(zhí)行。比如嚴(yán)格征收土地增值稅；

　　2、政策力度加強。比如，購房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；

　　3、政策范圍擴(kuò)大。比如，目前限購城市有19個，未來很有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

　　4、新政策的出臺。

　　第四、市場走勢：市場走勢包括供給和需求兩個方面。如果開發(fā)周期以1.5年來算，則2011年上半年或面臨著供應(yīng)不足的局面，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2011年下半年和2012年上半年。這就意味著有效供給的不足依然會對房價形成有力的支撐。從這個角度來看，房價在短時間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。從歷史規(guī)律來看：2007年9.27調(diào)控后，成交量二次觸底后價格才真正觸底；本輪有延續(xù)這種規(guī)律的趨勢。

　　2011年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會放松，一方面是因為市場的力量在不斷積聚，變的越來越強，時常有沖破政策的表現(xiàn)。12月份，各地市場又一次出現(xiàn)反彈，成交量出現(xiàn)不同幅度的上漲，根據(jù)量價規(guī)律，成交量的持續(xù)上升必然帶來成交價格的上揚。政策松動或退出一定會導(dǎo)致市場報復(fù)性的上漲，前面的調(diào)控將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。另一方面，2011年中國房地產(chǎn)市場因為許多制度性的問題并沒有解決，市場旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等依然存在，加上購房者日趨理性而形成的強烈的市場預(yù)期，投資渠道的匱乏、財富的增長等因素，成交量和成交價還會得到有力的支撐。

　　綜上所述，2011年，中國房地產(chǎn)市場將是一個“不好，也不壞的市場”。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展。而開發(fā)商面臨的最大壓力依然是受政策調(diào)控，無法繼續(xù)獲得大量的運營資金，市場需求被抑制，無法通過產(chǎn)品銷售獲得更多的預(yù)售資金。2011年，中國房地產(chǎn)市場上企業(yè)兼并、收購或?qū)?dǎo)致市場的重新洗牌。

　　2011年，中央政府會在以下四個方面繼續(xù)其宏觀調(diào)控的工作：

　　第一、繼續(xù)加大保障房供給，尤其是公租房的建設(shè)和供給，而且要地方政府落實到地。

　　第二、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，打擊投資、投機(jī)，把市場向自主需求引導(dǎo)。

　　第三、解決影響房地產(chǎn)的根本問題，如土地財政，從制度上長期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場的根本問題。

　　第四、鼓勵民營資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場，保障房建設(shè)模式逐步形成，形式多樣化。

來源：搜狐焦點網(wǎng)大連站

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