房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化

調(diào)控之下，部分城市房價(jià)過快上漲勢頭得到初步遏制，但是，2011年房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。房價(jià)走勢將主要取決于3個(gè)因素：流動(dòng)性、實(shí)際利率水平和供求關(guān)系的調(diào)整。

去年樓市量價(jià)齊漲

在國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”的2010年，市場卻仍然量價(jià)齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從9月份開始，70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管去年國家先后出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，短期的、一刀切的調(diào)控很難收到非常好的效果。

但是，在增加供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列措施的作用下，樓市也在出現(xiàn)積極的變化。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積均大幅增長。此前人們擔(dān)心的調(diào)控可能會(huì)導(dǎo)致投資下滑、未來供應(yīng)減少等情況并未出現(xiàn)，新開工面積的大幅增加，為未來市場供應(yīng)奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，一線城市房價(jià)過快上漲的勢頭被遏制，房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上取得了效果，效果還將繼續(xù)體現(xiàn)。

將儲(chǔ)備新的調(diào)控措施

“‘十二五’期間，房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨重要的機(jī)遇，在解決就業(yè)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面將起到重要作用?！眹医y(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源近日表示，“越是重要的行業(yè)，越是需要健康發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持對(duì)行業(yè)的調(diào)控和行業(yè)自身的不斷完善?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年我國仍將延續(xù)社會(huì)流動(dòng)性過剩的局面，供求關(guān)系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實(shí)并強(qiáng)化現(xiàn)有的調(diào)控政策。

這意味著，一旦市場再次出現(xiàn)量價(jià)齊漲的過熱苗頭，新一輪的調(diào)控隨時(shí)有可能到來。此外，在長期制度建設(shè)方面，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)也在緊鑼密鼓的籌備中，重慶已經(jīng)確定將開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的靴子落地，將對(duì)市場心理產(chǎn)生重大影響。

“調(diào)控的思路也應(yīng)該有所調(diào)整，應(yīng)該大力發(fā)展并建立健全房屋租賃市場?！眹鴦?wù)院參事陳全生表示，大力發(fā)展房屋租賃市場，不僅可以很好地解決“有房住”的基本居住問題，還可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)收入階層家庭“混居”，促進(jìn)階層之間的流動(dòng)。2011年起，我國將大力發(fā)展公共租賃房，公共租賃房將成為今后主要的保障形式。

房價(jià)能否回到“合理水平”

普通百姓更關(guān)心的是，在持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控下，房價(jià)能否繼續(xù)穩(wěn)定，有沒有可能下降，“回到合理水平”。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危向媒體表示，中央政府的調(diào)控對(duì)抑制房價(jià)過快上漲起到了一定作用，而且會(huì)越來越明顯。“現(xiàn)在地價(jià)占房價(jià)的比例大幅上升，政府稅費(fèi)、開發(fā)商利潤也在上升，這3塊已經(jīng)數(shù)倍于建房本身的成本。要真正降低房價(jià)，使房價(jià)逐漸回歸理性，還需要從減少政府稅費(fèi)、限制開發(fā)商利潤和土地價(jià)格等方面入手?！?/p>

房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響是短期的，房價(jià)走勢主要還是取決于市場本身的變化。

2011年房價(jià)走勢將主要取決于三方面因素。一是流動(dòng)性，2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大，國內(nèi)新增貨幣量也將維持在較高的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導(dǎo)，很可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而推動(dòng)房價(jià)快速上漲。

二是實(shí)際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內(nèi)的合理水平，對(duì)抑制房價(jià)會(huì)起到作用。反之，如果 2011年 CPI居高不下，實(shí)際利率仍然是負(fù)利率，以抗通脹和避險(xiǎn)為目的的購房需求將不斷增加，房價(jià)上漲的壓力也就更大。

三是供求關(guān)系的調(diào)整。從2010年的數(shù)據(jù)看，商品房銷售10.43億平方米，超過了竣工的7.6億平方米，供求矛盾仍然比較突出。如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房價(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。

調(diào)控對(duì)價(jià)格的短期作用不可忽視，關(guān)鍵是要嚴(yán)格落實(shí)。2011年，抓政策的落實(shí)，將是調(diào)控的一個(gè)重要任務(wù)。

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