房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，房價面臨上漲壓力

房價環(huán)比情況更能反映房價的最新變動。國家統(tǒng)計局1月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)四個月環(huán)比上漲。近期房價環(huán)比的上漲，究竟意味著什么？

“去年最后幾個月房價環(huán)比上漲，顯示未來房價還是有上漲的壓力?！苯邮鼙緢蟛稍L的交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉告訴記者。同時他也表示，對于普通百姓來講，沒有看到房價的下跌，就認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有起到作用，這是不確切的。

去年4月份，我國掀起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)厲之風(fēng)，“十一”前后再次揮出房市調(diào)控組合拳，顯示出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之手一直未放松。“去年從年初到年末，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度史無前例，無論從調(diào)控的幅度還是從政策出臺的頻率來看，調(diào)控力度是相當(dāng)大的?！碧平▊フf：“目前來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對市場已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是遏制部分地區(qū)房價過快上漲的勢頭，當(dāng)前來看，部分地區(qū)房價過快上漲的勢頭基本得到抑制?！?/p>

從12月份“國房景氣指數(shù)”的回落中，進(jìn)一步顯示出房市宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的日趨緊張也顯示了這一點。

在看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)的同時，我們也發(fā)現(xiàn)，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資卻一直保持著較高增速，遠(yuǎn)高于全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。這其中，不乏有國家加大打擊囤地、捂房惜售，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度的因素。同時，去年我國加大了保障性住房建設(shè)的力度，也是支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高增速的一個重要原因。

綜合多方面的因素，唐建偉表示，預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將有所回落，但是回落的幅度不可能太大。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，與房地產(chǎn)開發(fā)投資有著緊密的關(guān)系。雖然自從去年我國加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度之后，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷聲稱“不差錢”，但是隨著時間的推移，他們的底氣似乎越來越不足?！皬姆康禺a(chǎn)開發(fā)商的資金來源來看，他們受到一定的限制?！碧平▊フf：“包括銀行貸款、訂金及預(yù)收款、按揭貸款、近期都出現(xiàn)回落，顯示近期開發(fā)商資金來源不會太樂觀，這將影響房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)投資的沖動?！?/p>

利用外資增速的大幅上升，也顯示出在融資面臨壓力情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個抉擇。唐建偉分析認(rèn)為，在其它融資渠道受到抑制的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)肯定會依靠外資。另一方面，當(dāng)前人民幣在升值，外資也有投資中國房地產(chǎn)的沖動。當(dāng)前A股市場，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市還是融資需求都受到抑制，這對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，唯一走得通的渠道是到海外上市，或者獲得海外機(jī)構(gòu)投資。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資的增速明顯上升，但是這也只是一個途徑，并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠獲得這方面資金的支持。

去年總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然資金方面面臨一些壓力，并且近期房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈呈現(xiàn)越來越緊的趨勢，但是正如唐建偉所言：“由于前兩年房地產(chǎn)銷售火爆，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了不少資金，所以2010年房地產(chǎn)開發(fā)商還挺得住?！?/p>

今年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將會面臨何種局面呢？唐建偉預(yù)計，到2011年上半年或中期以后，會有部分房地產(chǎn)開發(fā)商在資金來源方面受到較大的壓力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資就有可能出現(xiàn)回調(diào)，但是回落的空間也不會太大。因為今年保障性住房的目標(biāo)比去年增加近一倍，由去年580萬套增加到1000萬套，這將會對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定的支撐。當(dāng)然，1000萬套保障性住房年內(nèi)面市的可能性較小。由此可知，資金壓力和供給壓力，都會使得地方政府的積極性受到一定的影響。

此外，從目前我國政府的一些舉措來看，尤其是近期房產(chǎn)稅推出試點的信號已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅“靴子”即將落地。從這些措施來看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控還將從緊。繼續(xù)趨緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，將會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生重要的影響。

對于未來房價的走勢，從近期房價環(huán)比上漲，可以看出今年房價仍面臨上漲的壓力。當(dāng)然，今年也存在抑制房價過快上漲的有利因素。唐建偉告訴記者：“從房屋施工面積和房屋銷售情況來看，2011年上半年會出現(xiàn)新的供應(yīng)增加的狀況，對房價的上漲形成一定的壓力，對于控制房價上漲是一個有利的因素?！?/p>

唐建偉還表示，從中期來看，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及居民收入的增長，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍然較大。部分投資性需求也可以看作是一種剛性需求，因為目前中國投資渠道有限，對于一些擁有資金的人來講，投資也是一種剛性需求，這些需求對整個房地產(chǎn)市場都將起到支撐作用。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投機(jī)型需求，因此受到調(diào)控影響的大多集中在一線城市，那么未來二三線城市以及中西部地區(qū)的房價是否仍有上漲的空間呢。

唐建偉表示，中西部地區(qū)城市化進(jìn)程慢于東部地區(qū)，從房價收入比來看，房價的泡沫比較小，比東部地區(qū)要好些，未來中西部地區(qū)房價上漲的空間還是比較大的。

看來，未來房地產(chǎn)市場分化有可能是一大趨勢。

來源：金融時報

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