“限購(gòu)令”全面升級(jí)，房地產(chǎn)調(diào)控再加碼

　　離春節(jié)僅一個(gè)星期，對(duì)廣大地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，本已對(duì)2010年的輝煌作好總結(jié)，準(zhǔn)備安安樂(lè)樂(lè)地過(guò)個(gè)好年，就在此時(shí)，1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議突然出爐了2011版“國(guó)八條”，進(jìn)一步延續(xù)和升級(jí)調(diào)控政策，“二套房”首付提至6成，“限購(gòu)令”全面升級(jí)，5年內(nèi)二手房轉(zhuǎn)手營(yíng)業(yè)稅全額征收，更為重要的是落實(shí)地方政策問(wèn)責(zé)制，使調(diào)控更到位，“國(guó)八條”組合拳再度調(diào)控樓市。

　　“國(guó)八條”一出，不少地產(chǎn)商就立刻召開會(huì)議，商討新政的影響，以及調(diào)整策略以應(yīng)對(duì)。

　　基調(diào)：前期調(diào)控的延續(xù)

　　2011版“國(guó)八條”，大部分是前期調(diào)控政策的延續(xù)。

　　去年，經(jīng)過(guò)“4·17新政”、“9·29新政”，雖然在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上揚(yáng)的速度，但實(shí)際上樓價(jià)還是出現(xiàn)了快速飆升，調(diào)控被百姓喻為“空調(diào)”。

　　至去年年底，全國(guó)樓價(jià)還是普遍快速上揚(yáng)，臨近“兩會(huì)”，新一輪的調(diào)控聲音不絕于耳。大部分專家預(yù)測(cè)，“兩會(huì)”前可能會(huì)有新的調(diào)控措施，春節(jié)前應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)，但結(jié)果還是出乎業(yè)界意料。就在離春節(jié)僅一個(gè)星期的時(shí)間，1月26日，溫總理主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出爐了全新版“國(guó)八條”。

　　2011版的“國(guó)八條”中，加大保障安居房建設(shè)力度、“二套房”首付提升至6成、土地供應(yīng)計(jì)劃控制、限購(gòu)房等等，都是延續(xù)及落實(shí)前期新政，但部分措施比前期新政更為嚴(yán)厲，旨在抑制樓價(jià)的快速上揚(yáng)，保持樓市的穩(wěn)定。

　　重點(diǎn)：“購(gòu)房令”全面升級(jí)

　　在“國(guó)八條”中，最嚴(yán)厲的是“限購(gòu)令”。

　　去年“9·29新政”中，首次提出“限購(gòu)”，第四季度開始，廣州、上海等一些重點(diǎn)城市開始執(zhí)行“限購(gòu)令”，但對(duì)樓價(jià)的抑制效應(yīng)還不是十分明顯。

　　佛山地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，此次新政，“限購(gòu)令”已全面升級(jí)：其一，限購(gòu)目標(biāo)更廣大，前期的限購(gòu)令，側(cè)重于新購(gòu)，忽視存量房，而此次的限購(gòu)，將存量房也計(jì)算入內(nèi)，對(duì)本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對(duì)于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購(gòu)目標(biāo)更廣；其二，限購(gòu)范圍更廣，之前的限購(gòu)，基本是集中在一線城市，而現(xiàn)在則擴(kuò)展到“房?jī)r(jià)上漲較快的城市”，也就是說(shuō)包括二三線城市。“限購(gòu)令”的全面升級(jí)，對(duì)樓市的影響將是深層次的。

　　在佛山，擁有2套或以上住宅的家庭不在少數(shù)，特別是目前主流購(gòu)房群體，如果佛山執(zhí)行“限購(gòu)令”，則對(duì)佛山樓市產(chǎn)生較大影響，特別是高端產(chǎn)品。

　　特色：實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制

　　去年的房產(chǎn)調(diào)控，被譽(yù)為史上最嚴(yán)，但無(wú)論是“4·17新政”，“9·29新政”，還是抑制不了樓價(jià)的快速上漲。業(yè)界認(rèn)為，這與地方政府執(zhí)行不力有較大關(guān)聯(lián)，土地成為大部分地方政府的主要財(cái)政收入，地方政府不希望樓價(jià)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，所以，中央調(diào)控政策落到了地方，就打了一定折扣。

　　而2011版的“國(guó)八條”，首先就強(qiáng)調(diào)地方政府在調(diào)控中的角度，對(duì)于調(diào)控不力的，將實(shí)行問(wèn)責(zé)，這將大大加快調(diào)控政策在地方的落實(shí)，增加調(diào)控效果。駱儀克表示，這也是本次新政最大的特色，將更有利于調(diào)控措施的落實(shí)與執(zhí)行。

　　至于新政的真正效應(yīng)，駱儀克表示，目前還很難評(píng)估，新政需要市場(chǎng)一定時(shí)間來(lái)消化。去年的“4·17新政”、“9·29新政”，市場(chǎng)都需要時(shí)間來(lái)消化，只不過(guò)“4·17新政”的消化時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)，“9·29新政”消化時(shí)間很快，現(xiàn)在的“國(guó)八條”，也需要時(shí)間來(lái)消化。

　　地產(chǎn)商觀點(diǎn)

　　招商地產(chǎn)佛山公司

　　常務(wù)副總經(jīng)理冼耀強(qiáng)：

　　影響還有待市場(chǎng)觀察

　　2011年樓市“國(guó)八條”年前緊急出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了宏觀調(diào)控的力度，直接提高購(gòu)房門檻，這對(duì)于購(gòu)房者的影響是立竿見(jiàn)影的，預(yù)計(jì)成交量會(huì)出現(xiàn)下跌。我認(rèn)為總體上主要還是抑制住宅投資和投機(jī)行為，至于具體的反應(yīng)，還要根據(jù)各地實(shí)施政策和執(zhí)行的程度，短期內(nèi)仍然難以判斷，對(duì)市場(chǎng)的具體反應(yīng)仍需要進(jìn)一步觀察。

　　國(guó)家出臺(tái)如此強(qiáng)烈的調(diào)控政策，對(duì)“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”這些類型的城市和佛山這些二線城市的影響是不相同的。這是由于佛山市場(chǎng)有自己固有的特點(diǎn)，例如剛性需求強(qiáng)大、民間資本雄厚、外地購(gòu)房比例不大、居民親屬關(guān)系復(fù)雜多樣、購(gòu)房方式可以重新調(diào)整等例如分戶等關(guān)系，區(qū)別于一線城市，對(duì)政策的反應(yīng)也有所不同的。

　　由于政策具體到“限購(gòu)”，對(duì)總體成交量是有直接影響的，在這個(gè)情況下，市場(chǎng)需要重新尋找一個(gè)新的平衡點(diǎn)。至于成交價(jià)格，還要結(jié)合發(fā)展商推貨速度和數(shù)量，以及市場(chǎng)需求量關(guān)系，即供求關(guān)系才能下判斷，現(xiàn)在下判斷未免過(guò)早。

　　佛山合富輝煌總裁李慰：

　　住房的“剛需”還是很強(qiáng)

　　2011年樓市“國(guó)八條”，是由國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作而提出的。政策的出臺(tái)，是必然的。至于是否適用全國(guó)所有城市、在佛山本土推行的時(shí)間、程度以及細(xì)則的出臺(tái)，都還是未知之?dāng)?shù)。具體的影響還需要看各個(gè)地區(qū)落實(shí)的情況，以及各個(gè)地區(qū)的補(bǔ)充條件?；诖?，我相信具有一定的彈性空間。

　　我們可以看到，2010年各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)后，地產(chǎn)市場(chǎng)在適應(yīng)之后還是繼續(xù)往前行，我們要看到最重要的，不是政策的表面，而是要透析到政策的內(nèi)在性質(zhì)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的原因，我認(rèn)為有兩個(gè)主要因素，首先中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)存在強(qiáng)大的剛性需求，佛山同樣也是“強(qiáng)剛需”的城市。以佛山為例，廣佛都市圈以及珠三角九大城市群融合等概念的提出和實(shí)施，在未來(lái)5年對(duì)各項(xiàng)市場(chǎng)配套的強(qiáng)大推進(jìn)，有力地支撐“剛需”。

　　其次是貨幣因素。這直接助燃了“剛需”的威力。本來(lái)有“剛需”支撐對(duì)市場(chǎng)是非常好的，但對(duì)于貨幣因素的助力，李慰表示了擔(dān)憂。李慰指出，無(wú)論政府出臺(tái)何種政策，在政策的出臺(tái)頻率方面，可以見(jiàn)到的是，政府是分步驟地推出政策，由此證明了政府一方面悉心“呵護(hù)”剛性需求，另一方面政府也不愿意見(jiàn)到價(jià)格暴漲的地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的社會(huì)責(zé)任需要穩(wěn)定市場(chǎng)，讓價(jià)格平和地過(guò)渡。政府在調(diào)控整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中是否能取得成功，關(guān)鍵是在這兩個(gè)力量角力中，取得平衡。

　　“震蕩向上”是我認(rèn)為2011年市場(chǎng)總體走勢(shì)。但區(qū)別于2009年和2010年，相信2011年會(huì)出現(xiàn)一定的平衡點(diǎn)，畢竟政策是有疊加作用的。

　　很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此政策的實(shí)施均表示擔(dān)憂。其實(shí)我認(rèn)為不用太擔(dān)心，房地產(chǎn)的走勢(shì)根源不在于房地產(chǎn)政策本身。政府和業(yè)內(nèi)都不要太低估貨幣的影響，除了地產(chǎn)政策本身，貨幣政策方面需要提出更有針對(duì)性，更有全面性的政策，這更有利于“兩個(gè)力量”之間取得平衡。

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