地方調(diào)控政策收緊 “限外令”蔓延至商業(yè)地產(chǎn)

商務(wù)部明確將對房地產(chǎn)領(lǐng)域的吸收外資從嚴(yán)審批和監(jiān)管，地方政府調(diào)控樓市政策進(jìn)一步收緊，住宅和辦公所需的非住宅房屋實行的“限外令”開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

繼深圳恢復(fù)實行禁止境外人士購買商業(yè)地產(chǎn)政策后，重慶從2010年12月開始禁止外籍人士個人（包括港澳臺地區(qū)）在重慶購買商業(yè)地產(chǎn)。

重慶市國土資源與房屋管理局有關(guān)工作人員在接受媒體采訪時稱，重慶采取這樣的措施完全是轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局于去年11月15日發(fā)布的進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知。

在1月18日上午舉行的商務(wù)部2011年首場例行新聞發(fā)布會上，商務(wù)部新聞發(fā)言人姚堅透露，去年服務(wù)業(yè)吸收外資占比46%左右，而房地產(chǎn)吸收外資去年全年為22.7%。

姚堅表示，商務(wù)部一直關(guān)注這個領(lǐng)域，今年將會進(jìn)一步加強(qiáng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的監(jiān)管，和有關(guān)土地建設(shè)、外匯、金融部門加強(qiáng)合作，進(jìn)一步規(guī)范審批外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

而商務(wù)部在去年12月已經(jīng)發(fā)出通知，要求切實加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項目的審查，并會同有關(guān)部門加強(qiáng)對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機(jī)性投資；對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房企，商務(wù)部要求不得通過購買、出售境內(nèi)已建及在建房地產(chǎn)物業(yè)套利；各地不得審批涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)投資性公司；對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項目審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)將進(jìn)一步加強(qiáng)審核。

為進(jìn)一步嚴(yán)控境外企業(yè)和個人購房，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局在去年11月15日也聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》，要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

興業(yè)銀行（601166）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受媒體采訪時認(rèn)為，房地產(chǎn)分為商業(yè)地產(chǎn)、住宅、廠房，如果政府在今年對商業(yè)地產(chǎn)沒有調(diào)控的話，那么在去年的基數(shù)上會繼續(xù)上升，理由是中西部地區(qū)吸收外資的大幅增長將持續(xù)。

第一太平戴維斯董事陳松吟在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的限外政策主要是為了抑制外資炒作樓市，并防止境外熱錢通過房地產(chǎn)渠道進(jìn)入境內(nèi)。

但中原地產(chǎn)商鋪部有關(guān)人士則認(rèn)為，住建部的通知并沒有對外籍人士購買商業(yè)地產(chǎn)作出明確的限制，只對外籍人士購買住宅提出限制，而重慶將這一調(diào)控政策明顯升級。

實際上，迫于樓市調(diào)控壓力，深圳在此前的2010年5月11日起重啟“限外令”，提出“對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行”。

上述“有關(guān)政策”是指深圳在2007年出臺的254號文，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)只能購買用于辦公所需的辦公類商品房，境外個人（不包括港澳臺地區(qū)居民和華僑）在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年，并只能購買一套用于自住的商品房（住宅類），港澳臺地區(qū)居民和華僑只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。這意味著商業(yè)物業(yè)暫不能購買。

商業(yè)地產(chǎn)的限外政策在根本上是受累于住宅商品房的調(diào)控。深圳254號文件出臺的背景，就是當(dāng)時深圳樓市暴漲到歷史最高點，作為深圳調(diào)控樓市的政策之一出臺。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房地產(chǎn)調(diào)控效果遲遲不能取得理想效果，重慶和深圳實現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)限外政策有望被其他地方政府效仿推行。

來源：第一財經(jīng)日報

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