中國房價2011年難以承受新調控政策的壓力

　　經歷了幾輪失敗的調控，中國的房地產不敗的神話似乎已被更多的人認可。其實任何一輪資產泡沫，當地的居民都普遍信心滿滿地認為本地市場和其他市場不一樣，泡沫是完全合理的，但泡沫最終都以破滅而告終。中國的房地產自市場化以來基本上是呼嘯而上，還未經歷過一輪像樣的調整，因此出現調整只是遲早的問題。

　　房價收入比、房地產總市值與GDP之比、房產市值與月租金收入之比等衡量樓市泡沫的多項指標均顯示，中國的樓市泡沫客觀存在。高收入階層的購買力可以令中國樓市的一些指標明顯高于其他經濟體，但無論是從絕對房價還是從房價收入比來看，中國的房價泡沫都無法長期維持，特別是中國老齡化是一個非常明確的大趨勢的情況之下，中國的房價泡沫遲早會破滅。

　　中國指數研究院的報告顯示，2010年全年監(jiān)測的30個主要城市中，一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%;二線城市降21%。北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、南京、武漢10大城市去年12月住宅成交均價同比分別上漲28%、26%、24%、31%、32%、31%、29%、26%、30%和17%。這種量價背離的形勢本身就是一個危險的信號。實際上這是2009年增發(fā)的大量貨幣的繼續(xù)發(fā)威的結果。

　　從目前的態(tài)勢看，如果中央和地方政府認真執(zhí)行“新國八條”等調控政策，2011年的中國房價很可能難以承受新的調控壓力。

　　重慶與上海出臺的房產稅政策，雖然對房價的短期實際影響力幾乎可以忽略不計，但目前已主要依靠投資性需求推動的樓市，未來的預期至關重要。不少投資者預期試點的房產稅政策只是投石問路，征收的技術性問題逐一解決，并建立了成熟的征收模式后，會全面鋪開，稅率還有可能上升。不出意外的話，房產稅將既面向新購住房，也面向存量房。這樣，房產的長期投資價值將大打折扣。

　　限購令同樣是樓市難以承受之重。以北京為例，據中原地產的分析，有北京戶籍的80萬家庭有兩套住房，近100萬外地戶籍的家庭擁有北京住房，都將無法新購住房。限購令是2010年部分城市住宅銷量明顯下跌的重要原因。但去年實行限購令的城市較少，并且多數人都認為這是臨時性的政策。但目前來看，今年執(zhí)行限購令的城市預計將上升到60個。并且這雖然不是未來數十年長期執(zhí)行的政策，但執(zhí)行三五年完全是有可能的。

　　2011年對樓市的信貸政策有較大改觀。低利率下，較基準利率下浮兩三成的購房貸款是前兩年房價大漲的一大推動力。但現在中國的貨幣政策已經轉向緊縮，去年至今中國已經加息三次包括2月8日的最新加息，同時在信貸額度緊張的情況下，國內銀行已明確表態(tài)對產生利潤較少的房貸則普遍取消優(yōu)惠。房地產開發(fā)貸款目前雖然比較安全，特別是銀監(jiān)會要求單個企業(yè)的開發(fā)貸款余額不得超過在建工程價值的50%，但開發(fā)貸款在去年就已是過街老鼠，今年甚至有可能被“錯殺”。畢竟，中國的銀行在經營上是比較講政治、看政策眼色的。

　　從供應上看，保障房是壓在商品房市場上的另一塊大石頭。地方政府長期以來保障房投資缺失對房價上漲起了推波助瀾的作用。同時大量的保障房落入特權人士之手，并未增加有效供應。但2011年將有1000萬套保障房開工，其中不少是不具有產權的公租房，這將令商品房需求明顯下降。深圳準備禁止保障房上市交易，徹底剝奪保障房的套利空間，中國有可能全面推廣類似的政策，以增加住宅供給。

　　當然，新的“國八條”的力度明顯小于北京車輛的限購政策，也有很多靈活操作的空間，各地的執(zhí)行力度也會有所區(qū)別。土地閑置兩年無償收回等長期強調都無法執(zhí)行到位的政策，如果不動真格甚至可以不抱希望。因此，長期以來對房價只漲不跌的強烈預期未必在今年被打破。但2011年仍有可能進一步出臺新的調控政策，并且調控政策短期化的預期將被進一步打破。因此，2011年房價完全有可能如社科院預期的那樣在今年確立下跌的趨勢。

　　對資本市場而言，有業(yè)內人士認為，樓市的下跌有利于股市的上漲。唯有股市才能容納較多的投資資金。相對于目前僅有2萬億的股市賬戶保證金余額，即使只有相當于去年新建商品房超過5萬億的銷售額的1/10的資金流入股市，都是不可小覷的助漲力量。

　　最終分析結論Final Analysis Conclusion：

　　在新的調控政策推出后，2011年的中國樓市已難以像2010年那樣逆風飛揚。雖然不能排除房地產泡沫進一步膨脹的可能，但房價已是強弩之末。對于投資者來說，要警惕房價在今年形成下跌的趨勢，這次的調控真的不一樣了。

來源:中國經營網

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