2011年樓市轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵詞 城市市場(chǎng)多元分化

　　剛剛過(guò)去的一年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年。一年之內(nèi)，中央各部委及地方政府不斷升級(jí)的調(diào)控措施層出不窮。各地房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但受宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響，全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)需求仍然旺盛?；⒛陿鞘小盎⑼q存”，兔年樓市卻有些撲朔迷離，隨著“國(guó)八條”的出臺(tái)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的開始，力度更大、層次更深、范圍更廣的調(diào)控將給樓市的走向帶來(lái)怎樣的變化？

　　中原集團(tuán)研究董事程澐表示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的根本性矛盾短期內(nèi)尚無(wú)法緩解之時(shí)，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場(chǎng)的供求矛盾爭(zhēng)取時(shí)間和空間。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然面臨從緊的壓力，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將維持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的盤整。而在盤整的同時(shí)，整體市場(chǎng)格局卻孕育著轉(zhuǎn)型的趨向。

　　政策轉(zhuǎn)型

　　保障房體系建設(shè)加速

　　2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購(gòu)令”的實(shí)施是兩大突出特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2011年大規(guī)模的保障房建設(shè)，若配合以“限購(gòu)”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。

　　根據(jù)計(jì)劃，在2011年新增的420萬(wàn)套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分。程澐認(rèn)為，在今后一段時(shí)間內(nèi)，公租房將成為住房保障的絕對(duì)主力?！皩?shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過(guò)窄而無(wú)法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或?qū)⑹亲钣行铱尚械姆桨?。?/p>

　　程澐表示，中小套型的商品住宅，實(shí)際上就是滿足自住需求的大眾型住宅。從作為保障房建設(shè)的組成部分而言，從緩解地方政府的財(cái)政壓力上講，中小套型的商品住宅應(yīng)該將受到政策的大力支持，并在總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)中將得以保障?！氨M管保障房建設(shè)短期內(nèi)尚不能對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，但仍將在一定程度上改變市場(chǎng)預(yù)期，并對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來(lái)一定變化。”

　　區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)型

　　二、三線城市勢(shì)頭強(qiáng)勁

　　從房地產(chǎn)龍頭企業(yè)最近發(fā)布的季報(bào)內(nèi)容來(lái)看，將布局的重點(diǎn)從一線城市逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)普遍戰(zhàn)略選擇。

　　在拿地的方向上，萬(wàn)科 論壇 新聞在2010年第三季度新進(jìn)入清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、廊坊等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目20個(gè)；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門進(jìn)行了土地市場(chǎng)的布局；金地集團(tuán)則在大連、寧波、煙臺(tái)、珠海等地購(gòu)得了土地或是收購(gòu)了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市已經(jīng)開始成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著國(guó)家區(qū)域規(guī)劃的不斷制定和中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，在越加嚴(yán)格的調(diào)控政策影響下，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力甚至將超過(guò)傳統(tǒng)的一線城市。

　　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　城市市場(chǎng)多元分化

　　根據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的研究報(bào)告，目前京、滬、深、穗、津等五大城市，其新房市場(chǎng)的成交比重正呈逐年下降的趨勢(shì)，二手房市場(chǎng)比重逐年上升。房地產(chǎn)開發(fā)已逐步從中心區(qū)走向了郊區(qū)，基本上形成中心區(qū)以二手房為主，其中深圳占比已達(dá)九成，京滬均超七成；次中心區(qū)以新房二手房同時(shí)并存；而郊區(qū)則以新房為主的格局。

　　在二手房市場(chǎng)比重逐漸上升的同時(shí)，在自住需求的主導(dǎo)下，城市新興區(qū)域可能越來(lái)越受到購(gòu)房者的追捧。

　　程澐分析指出，2010年的樓市主要以剛性需求為主，購(gòu)房者在首選區(qū)域上亦表現(xiàn)出顯著的特征，即次中心區(qū)和郊區(qū)的新興板塊大受關(guān)注。而2011年，宏觀調(diào)控的形勢(shì)還將延續(xù)，在自住型需求的主導(dǎo)之下，一些自住氛圍比較濃厚的新興板塊將更加受到廣泛關(guān)注。尤其借北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)以及深圳大運(yùn)會(huì)之契機(jī)，各城市加快了軌道交通的建設(shè)速度。隨著大量地鐵線路建成或即將建成通車，上述城市中一批新興的板塊正在崛起，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出良好的上升勢(shì)頭。

　　2010年，包括金地、萬(wàn)科、中糧、保利、中海、富力等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為新一年開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

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