中國房地產(chǎn)融資成本越來越高 開發(fā)商會"不差錢"嗎

自9日起中國人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過去4個月中第三次加息。另外存款準(zhǔn)備金率經(jīng)7次提高后，也達到19%的歷史峰值。專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。

此次金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)后，五年期以上貸款利率達到6.6%。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，以首套房商業(yè)貸款100萬元20年期限為例，加息后月供增加117元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加，市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實質(zhì)性取消首套房貸款利率優(yōu)惠，這比加息更有殺傷力。

國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，擠出投機、投資和保值需求之后，僅靠自住需求房地產(chǎn)行業(yè)無法維持穩(wěn)定的銷量，也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發(fā)商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，比上年增長25.4%。但最明顯的特點就是，利用外資、自籌資金增速較快，與2009年的數(shù)據(jù)相比，2010年國內(nèi)貸款的占比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%，而開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時，高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風(fēng)險的房地產(chǎn)公司，其經(jīng)營狀況也已成為監(jiān)管部門的重點跟蹤對象。

SOHO董事長潘石屹認為，存款準(zhǔn)備金率每提高0.5個百分點，意味著又有3500億元的資金被凍結(jié)。這與普遍增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張而銀行貸款成本較低時，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能貸到款。因此上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將加速房地產(chǎn)企業(yè)分化。

不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年4月中旬以來，21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監(jiān)會批準(zhǔn)。

在資金壓力下，一些香港上市的內(nèi)地開發(fā)商已開始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應(yīng)用。碧桂園和恒大地產(chǎn)新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資。但房企海外融資代價也十分高昂，以恒大地產(chǎn)為例，今年1月14日發(fā)行的5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，而在2010年1月和4月恒大先后兩次發(fā)行共13.5億美元債券時的利率竟高達13%。更有房企融資成本高達15%，這種融資方式也被業(yè)內(nèi)人士批評為“飲鴆止渴”。

此外，房地產(chǎn)信托融資難度也面臨加大的趨勢。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資也逐步減少，2010年10月份，共有253款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融資品種中，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的只有29款，占比下降為9.6%。

戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏稱，一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。如果一系列政策嚴格執(zhí)行，實力相對不足的開發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險。近期已有不少房企通過尋找股東入股、項目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局，一段時間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，今年開發(fā)商“不差錢”的局面將改變，部分企業(yè)將面臨被迫降價促銷進行資金回籠，這也有助于房價適當(dāng)回調(diào)。

來源：新華網(wǎng) 魏宗凱 葉鋒

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