房地產(chǎn)行業(yè)并未行將末路 調(diào)控下房企三大出路

　　從2009年年末到現(xiàn)在的近兩年時(shí)間里，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一直處于調(diào)控的重壓之下。然而，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，這卻未必是壞事：嚴(yán)厲的調(diào)控將促進(jìn)企業(yè)向更合理的產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)份額越來越向知名的大型房企集中。另外，在二三線市場(chǎng)以及保障房、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)臨風(fēng)舞袖的空間依然很大。

　　調(diào)控下房企三大出路

　　在2010年，中央和地方出臺(tái)了一系列的政策試圖打壓高漲的房?jī)r(jià)，但是這些政策是重點(diǎn)針對(duì)一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市，對(duì)于大部分的二三線以及四線城市而言，從價(jià)格到成交量都沒有太大的影響。相對(duì)已經(jīng)漸趨飽和的一線城市而言，很多二三線市場(chǎng)目前還處于價(jià)值洼地，基本沒有全國(guó)型的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，投資利潤(rùn)空間更大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，二三線城市仍將是開發(fā)商擴(kuò)張的重點(diǎn)，此為出路之一。舉例來說，即使是這些年全國(guó)范圍大力推進(jìn)的綠地集團(tuán)，目前只進(jìn)入50個(gè)左右城市，未來3年內(nèi)進(jìn)入到100個(gè)城市應(yīng)該不成問題。

　　即使是在一線城市發(fā)展，國(guó)家大力推進(jìn)的保障房也可大有作為。以上海為例，今年計(jì)劃建成20萬套保障住房，可見市場(chǎng)之大，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說保障房是可以獲得穩(wěn)定的收益率，而且沒有銷售風(fēng)險(xiǎn)，可謂目前形勢(shì)下多勞多得的好標(biāo)的，此為出路之二。

　　再者是商業(yè)地產(chǎn)。事實(shí)上，2010年就可以說是中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)轉(zhuǎn)折之年，很多的地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。一些大的以住宅為主的地產(chǎn)商，如世茂、金地、萬科等都開始試水商業(yè)地產(chǎn)。而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)商大連萬達(dá)繼續(xù)邁開大步跑馬圈地，綜合地產(chǎn)商綠地集團(tuán)也宣布，計(jì)劃每年投資額的30%集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些開發(fā)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要目的是增加公司持有物業(yè)的比例，達(dá)到沉淀資金、獲得穩(wěn)定租金收益的目的。應(yīng)該說，僅會(huì)不遺余力地開發(fā)物業(yè)的房產(chǎn)商最多只能混個(gè)“虛胖”，而善于經(jīng)營(yíng)物業(yè)的房產(chǎn)商才有可能成為真正的巨人，此為出路之三。

　　可以預(yù)見，未來如萬科“大而不堅(jiān)”的企業(yè)將會(huì)變得更加“結(jié)實(shí)”，如綠地在第二陣營(yíng)跟跑的房企則有可能一躍而起成為新的領(lǐng)跑者。

　　房地產(chǎn)公司股價(jià)或進(jìn)入底部

　　近一年以來，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)與股價(jià)呈現(xiàn)明顯倒掛，可謂業(yè)績(jī)佳、股價(jià)低。造成這種現(xiàn)象的一個(gè)重要的原因是房地產(chǎn)政策預(yù)期不明朗。應(yīng)該說，政策面因素長(zhǎng)期壓制了股價(jià)。

　　那么，目前情況如何呢？上調(diào)二套房首付出臺(tái)后，被看作是房地產(chǎn)調(diào)控政策最大利器的房產(chǎn)稅也落地了，其力度遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。高力國(guó)際華東區(qū)調(diào)研部董事高明認(rèn)為，新出臺(tái)的一系列政策不會(huì)扭轉(zhuǎn)樓市整體上升的趨勢(shì)，“2011年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)投資者們可以發(fā)現(xiàn)總體市場(chǎng)成交量將會(huì)下滑，但房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，估計(jì)市場(chǎng)在經(jīng)歷調(diào)整后，買家在明確市場(chǎng)走勢(shì)之后，樓市將在今年第四季度有所復(fù)蘇?！睉?yīng)該說，從政策面來看，雖然從嚴(yán)的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)，但“靴子”已經(jīng)落地。

　　基本面上，去年主要開發(fā)商均取得不俗銷售業(yè)績(jī)，萬科去年突破1000億元銷售額，2011年銷售目標(biāo)定在1400億元；綠地集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)銷售目標(biāo)也定在1200億元，兩公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)均計(jì)劃在40%以上，可見主流地產(chǎn)商對(duì)樓市信心依舊。

　　近期，復(fù)地的動(dòng)向也值得關(guān)注。復(fù)星國(guó)際有限公司與復(fù)地發(fā)布聯(lián)合公告稱，復(fù)星國(guó)際擬以每股3.5元的價(jià)格收購(gòu)復(fù)地集團(tuán)全部股份（即“私有化”）。大股東出手買回上市公司股份的一個(gè)重要原因是，股價(jià)長(zhǎng)期偏低，喪失融資能力。這從一個(gè)側(cè)面也許可以看出，房地產(chǎn)公司股價(jià)或進(jìn)入底部。

來源：新聞晨報(bào) 作者：劉暢

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