盤整中孕育轉(zhuǎn)型 兔年樓市大展望

　　剛剛過去的一年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴厲的一年。一年之內(nèi)，中央各部委及地方政府不斷升級的調(diào)控措施層出不窮。各地房價過快上漲的勢頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但受宏觀經(jīng)濟面的影響，全國范圍內(nèi)的市場需求仍然旺盛?；⒛陿鞘小盎⑼q存”，兔年樓市卻有些撲朔迷離，隨著“國八條”的出臺和房產(chǎn)稅試點的開始，力度更大、層次更深、范圍更廣的調(diào)控將給樓市的走向帶來怎樣的變化？

　　中原集團研究董事程澐表示，在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短期內(nèi)尚無法緩解之時，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾爭取時間和空間。2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力，預計全年市場將維持量價平穩(wěn)的盤整。而在盤整的同時，整體市場格局卻孕育著轉(zhuǎn)型的趨向。

　　政策轉(zhuǎn)型：保障房體系建設加速

　　2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。業(yè)內(nèi)人士分析認為，2011年大規(guī)模的保障房建設，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應，遏需求”的政策目標。

　　2008年之后，保障性安居工程住房建設規(guī)模以每年倍增的速度擴大。2008年的保障性住房建設規(guī)模僅有100多萬套，2009年達到330萬套，2010年保障性安居工程建設規(guī)模達到580萬套。在完成三級跳的基礎上，住建部于2010年11月中向各地發(fā)出的通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，相比2010年的580萬套增長72.4%，遠遠超過此前的預期。配合該計劃，各地也紛紛宣布上調(diào)保障性安居工程建設計劃。如北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的60%甚至更高。隨著計劃的推進，今后二、三年內(nèi)必將形成保障房的供應高潮。

　　根據(jù)計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。程澐認為，在今后一段時間內(nèi)，公租房將成為住房保障的絕對主力?！皩嵺`證明，經(jīng)濟適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或?qū)⑹亲钣行铱尚械姆桨??！?/p>

　　程澐表示，中小套型的商品住宅，實際上就是滿足自住需求的大眾型住宅。從作為保障房建設的組成部分而言，從緩解地方政府的財政壓力上講，中小套型的商品住宅應該將受到政策的大力支持，并在總體供應結構中將得以保障。“盡管保障房建設短期內(nèi)尚不能對商品房市場構成實質(zhì)影響，但仍將在一定程度上改變市場預期，并對供應結構帶來一定變化?！?/p>

　　區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)型：二、三線城市勢頭強勁

　　近年來，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大幅的波動和調(diào)整，房地產(chǎn)格局也出現(xiàn)了新的變化趨勢。各城市房地產(chǎn)發(fā)展水平間的差距進一步縮小，一線城市的領先優(yōu)勢出現(xiàn)明顯下降。從幾次市場波動起伏看，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領先于一線城市。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟基礎的日漸夯實的基礎上，二、三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，發(fā)展勢頭強勁，已逐步成為全國市場的重心。

　　從房地產(chǎn)龍頭企業(yè)最近的發(fā)布的季報內(nèi)容來看，將布局的重點從一線城市逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的一項普遍戰(zhàn)略選擇。

　　在拿地的方向上，萬科在2010年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目20個；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關項目的股權。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市已經(jīng)開始成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著國家區(qū)域規(guī)劃的不斷制定和中小城市城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，在越加嚴格的調(diào)控政策影響下，二、三線城市房地產(chǎn)市場的活力甚至將超過傳統(tǒng)的一線城市。

　　中原集團研究中心提供的研究報告顯示，通過選取人均GDP和城市化率兩項指標，對全國范圍內(nèi)40個中心城市的分析表明，處在人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30%到60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時期”的城市，除了東部地區(qū)的三、四線城市外如紹興、南通、溫州、煙臺等，多為中西部地區(qū)的二線中心城市如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等。其次，東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過渡的初期。結合國家運輸通道建設所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。

　　市場結構轉(zhuǎn)型：城市市場多元分化

　　根據(jù)中原集團研究中心發(fā)布的研究報告，目前京、滬、深、穗、津等五大城市，其新房市場的成交比重正呈逐年下降的趨勢，二手房市場比重逐年上升。房地產(chǎn)開發(fā)已逐步從中心區(qū)走向了郊區(qū)，基本上形成中心區(qū)以二手房為主，其中深圳占比已達九成，京滬均超七成；次中心區(qū)以新房二手房同時并存；而郊區(qū)則以新房為主的格局。

　　在二手房市場比重逐漸上升的同時，在自住需求的主導下，城市新興區(qū)域可能越來越受到購房者的追捧。

　　程澐分析指出，2010年的樓市主要以剛性需求為主，購房者在首選區(qū)域上亦表現(xiàn)出顯著的特征，即次中心區(qū)和郊區(qū)的新興板塊大受關注。而2011年，宏觀調(diào)控的形勢還將延續(xù)，在自住型需求的主導之下，一些自住氛圍比較濃厚的新興板塊將更加受到廣泛關注。尤其借北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會以及深圳大運會之契機，各城市加快了軌道交通的建設速度。隨著大量地鐵線路建成或即將建成通車，上述城市中一批新興的板塊正在崛起，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出良好的上升勢頭。

　　與此同時，隨著一線城市住宅開發(fā)市場趨于成熟，房地產(chǎn)開發(fā)模式也開始經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。近年來各大發(fā)展商已紛紛計劃進入商業(yè)地產(chǎn)市場。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比近年來呈逐漸上升。部分大型開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面由于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能夠分散整體經(jīng)營風險，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2010年，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富 力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為新一年開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

來源：新華網(wǎng)

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