王陳天韻：避免稅收競爭 房產(chǎn)稅應(yīng)加快全國推開

　　在經(jīng)過多年的空轉(zhuǎn)試驗(yàn)和爭論之后，在國務(wù)院2011年1月26日推出新的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（新“國八條”）之后，房產(chǎn)稅征收工作終于在同月28日在重慶和上海啟動(dòng)，兩市頒布了房產(chǎn)稅征收條例并宣布正式實(shí)施。但社會(huì)上對(duì)房產(chǎn)稅征收的意義和必要性、征收的辦法和標(biāo)準(zhǔn)等依然存在很大爭議，筆者也對(duì)此談幾點(diǎn)看法。

　　怎么理解房產(chǎn)稅

　　一般來說，房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，按房屋的計(jì)稅金額和規(guī)定的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)（稅率），向房產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)持有稅（有的國家也稱之為“物業(yè)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”）。其中，房屋包括房屋建筑及其建設(shè)或購置時(shí)納入的不可分割的部分，如私家花園等；房產(chǎn)稅的計(jì)征對(duì)象可以包括經(jīng)營或辦公用的房產(chǎn)和居民住房，也可以特指居民住房，將經(jīng)營或辦公用的房產(chǎn)另外征收專項(xiàng)稅。我國目前推出的房產(chǎn)稅，就僅指針對(duì)居民住房征收的稅種；房產(chǎn)稅的計(jì)稅金額，凡是當(dāng)年新購置的，都應(yīng)以購置金額為準(zhǔn)。持有一年以上的，一般要參照同城同類地區(qū)上一年房產(chǎn)交易平均價(jià)進(jìn)行估值，作為計(jì)稅金額；房產(chǎn)稅稅率可以是單一稅率，也可以是累進(jìn)稅率，即按照一定參照物（如人均居住面積或者房屋價(jià)值等）分段，逐級(jí)提高稅率；房產(chǎn)稅的征收一般都設(shè)有一定的免稅優(yōu)惠（如人均多少面積以內(nèi)的住房免收房產(chǎn)稅等），以減輕弱勢群體的負(fù)擔(dān)。

　　從以上房產(chǎn)稅的一般定義和做法可以看出，房產(chǎn)稅征收的目的是運(yùn)用稅收杠桿，回收政府和社會(huì)為住房提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品的成本，相應(yīng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人的收入，增加住房持有成本，遏制過多占有住房（多套住房或大面積、豪華住房等）甚至投機(jī)炒作住房，減少住房資源浪費(fèi)。這對(duì)維持社會(huì)公平、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，都具有不可忽視的重要意義。

　　同土地出讓金不可混為一談

　　社會(huì)上很多人反對(duì)征收房產(chǎn)稅，其中一個(gè)最主要的理由就是，購買商品房時(shí)，房屋價(jià)格中已經(jīng)包括了很高的土地出讓金，而國有土地的出讓并不是完全的賣斷，受讓人可以擁有永久土地所有權(quán)，而只是在規(guī)定的期限（如70年）出讓使用權(quán)和收益權(quán)，出讓金實(shí)際上是預(yù)收了出讓期全部的土地出租金，國家已經(jīng)獲得了很高的收益了，再征收房產(chǎn)稅，就是重復(fù)征收，是不合理的。甚至有人把這說成是苛捐雜稅，是政府為增加財(cái)政收入而找理由掠奪居民財(cái)富。這種說法很有鼓動(dòng)性，但實(shí)際上卻是不成立的，因?yàn)槎吒静皇且换厥隆?/p>

　　土地出讓金是土地所有者向購買者（如土地開發(fā)商）出讓土地收取的收入。在市場經(jīng)濟(jì)中，土地如同其他商品一樣，可以在依法合規(guī)的情況下根據(jù)供求關(guān)系平等協(xié)商交易條件和交易價(jià)格，土地轉(zhuǎn)讓自然要收取轉(zhuǎn)讓金。至于出讓金是按照永久性完全出讓產(chǎn)權(quán)確定的，還是根據(jù)有限期限轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)來確定的，完全是買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，二者的價(jià)格也完全可能是有很大差別的。

　　而房產(chǎn)稅則是政府或社會(huì)為房產(chǎn)提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品收取的補(bǔ)償。它與土地出讓金是沒有聯(lián)系的，因而也不存在替代關(guān)系。在土地私有制的國家，很多都征收房產(chǎn)稅，并沒有因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓已經(jīng)支付出讓金而對(duì)繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)生異議。

　　對(duì)房價(jià)的影響需客觀分析

　　近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，吸引了大量社會(huì)資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也推動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行，腐敗和違法行為多發(fā)，城鄉(xiāng)居民住房壓力越來越大，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定面臨嚴(yán)重隱患。因此，國務(wù)院從2010年開始，不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，并把遏制部分城市房價(jià)過快上漲作為首要目標(biāo)。在這一過程中，征收房產(chǎn)稅是有利于控制房價(jià)上漲，還是會(huì)增加房產(chǎn)價(jià)格，也成為社會(huì)上爭論很大的問題。

　　實(shí)際上，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響需要仔細(xì)而客觀地分析。房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)所有人征收的稅種，會(huì)增加房產(chǎn)所有人持有房產(chǎn)的成本，因此，有人認(rèn)為房產(chǎn)所有人會(huì)將此因素考慮到出讓價(jià)格中，推給購買方承擔(dān)，所以，征收房產(chǎn)稅會(huì)推高住房價(jià)格。這一結(jié)論的前提是，住房市場是賣方市場，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只有這樣，購買方才會(huì)被迫接受，否則，是不會(huì)推高住房價(jià)格的。當(dāng)然，征收房產(chǎn)稅可能推高租金價(jià)格，但如果政府?dāng)U大廉租房等保障性住房供應(yīng)，減少其他租房需求，租金價(jià)格仍然會(huì)受到控制的。

　　當(dāng)然，遏制房價(jià)過快上漲需要采取綜合措施共同發(fā)揮作用。這其中包括加大保障性安居工程建設(shè)和供應(yīng)力度，緩解嚴(yán)重的住房供求矛盾，特別是低收入者住房難的問題。同時(shí)，采取有效措施抑制房產(chǎn)不合理需求，包括征收住房交易稅（營業(yè)稅）、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，并嚴(yán)格收稅標(biāo)準(zhǔn)和稅收管理，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅，嚴(yán)格控制住房信貸條件和利率水平，合理引導(dǎo)住房需求。這其中，房產(chǎn)稅只是調(diào)控措施的一個(gè)組成部分，要發(fā)揮其應(yīng)有作用，但也不能將控制房價(jià)過快上漲全寄托在房產(chǎn)稅身上。

　　從中國人均可利用土地極其有限和土地不可再生的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，一味地鼓勵(lì)建造和擁有大房子、高檔甚至豪華住房是根本不可持續(xù)的。依靠優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)過度發(fā)展，即使完全可能在一時(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展和欣欣向榮，但卻是建立在消耗不可再生的寶貴資源、嚴(yán)重透支未來、將由子孫后代埋單的基礎(chǔ)上的，是充斥泡沫、極度危險(xiǎn)的。理論和實(shí)踐已經(jīng)充分證明，過度依賴房地產(chǎn)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)程度的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。因此，在中國，抑制房價(jià)過快上漲，更應(yīng)該把政策重點(diǎn)集中到控制住房需求上。其中，房產(chǎn)稅正是通過提高房產(chǎn)持有成本來控制住房不合理需求的重要措施之一。

　　應(yīng)加快全國推開并適度統(tǒng)一

　　從目前的情況看，盡管經(jīng)過長時(shí)間醞釀和空轉(zhuǎn)，也只有上海和重慶兩個(gè)城市宣布實(shí)施房產(chǎn)稅，而且兩市的具體做法也存在很大差別。作為第一批試點(diǎn)城市，其房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)隨意性較強(qiáng)，也失之偏弱偏軟。

　　例如，上海僅對(duì)新購住房（本市戶籍的屬第二套或以上）征收，計(jì)稅金額為交易價(jià)格的70%，稅率為0.6%（低于同類城區(qū)上年度商品住房平均價(jià)2倍的為0.4%），并設(shè)立了人均60平方米（含）以內(nèi)的免稅區(qū)。

　　重慶規(guī)定對(duì)別墅每戶180平方米以上的，存量和增量全部征收；高檔（高于平均價(jià)格2倍以上）住宅，每戶100平方米以上的增量征收；對(duì)無戶籍、無工作、無企業(yè)的居民，從第二套開始征收。稅率為：平均價(jià)格3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。

　　上述情況反映出，即使已經(jīng)推出房產(chǎn)稅的城市，對(duì)房產(chǎn)稅仍是盡可能放寬標(biāo)準(zhǔn)。這可能是基于多種考慮，比如，如果對(duì)存量征收，可能面臨操作上的難度，包括需要實(shí)施房產(chǎn)普查和實(shí)名制，容易觸及利益矛盾等；也可能因?yàn)槎愂照呤钦猩桃Y、投資環(huán)境的重要影響因素，在其他地區(qū)未推出之前，先期推出的地方害怕影響吸引力；也可能擔(dān)心稅率提高會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動(dòng)就業(yè)等等。如果心態(tài)確實(shí)如此，那么稅法執(zhí)行起來也難免三心二意，房產(chǎn)稅征收的實(shí)際效果可能要大打折扣。

　　因此，房產(chǎn)稅要真正發(fā)揮應(yīng)有作用，需要在全國范圍內(nèi)加快實(shí)施并適度統(tǒng)一和加強(qiáng)。其中，房產(chǎn)稅起征和免稅的規(guī)定，不應(yīng)以套為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)椤疤住庇写笮≠F賤之分，按套劃分是不合理的，也容易產(chǎn)生偷稅漏稅的空子（如假離婚）。應(yīng)該一律以人均面積為標(biāo)準(zhǔn)；人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與保障性住房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系（可以略高于廉租房配置標(biāo)準(zhǔn)），不能憑空想象隨意確定；房產(chǎn)稅嚴(yán)格地講，不能實(shí)行新老劃斷，只對(duì)新購住房征收，否則，就會(huì)失去公平；房產(chǎn)稅率水平的確定，應(yīng)考慮到公共服務(wù)或公共產(chǎn)品的成本水平，參照國際上特別是周邊國家的實(shí)際水平，考慮到社會(huì)實(shí)際承受能力，并要保證房產(chǎn)稅能夠發(fā)揮抑制社會(huì)不合理住房需求的作用；應(yīng)該對(duì)所有享受政府公共服務(wù)的城鎮(zhèn)住房都開征房產(chǎn)稅，而不應(yīng)該只是個(gè)別城市實(shí)施，造成“稅收天堂”和不公平競爭。

　　盡管房產(chǎn)稅屬于地方稅種，具體征收辦法理應(yīng)由地方政府自行決定，但考慮到中國目前土地公有，特別是地方政府對(duì)房地產(chǎn)極度熱衷和推崇，而對(duì)房產(chǎn)稅等調(diào)控措施并不積極的現(xiàn)實(shí)情況，需要中央政府盡快研究出臺(tái)房產(chǎn)稅的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，包括房產(chǎn)稅使用的管理辦法，在此基礎(chǔ)上，留給地方政府一定的浮動(dòng)空間。同時(shí)，要加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快啟動(dòng)個(gè)人住房普查工作，堅(jiān)決實(shí)施住房實(shí)名制，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅和貪污腐敗行為，防范聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金大量外逃。

　　值得注意的是，很多人認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅很復(fù)雜，還存在很多的技術(shù)性難題，近期很難推廣實(shí)施。對(duì)于這一點(diǎn)，我們有一個(gè)參照物：中國從1992年就開始推動(dòng)實(shí)施銀行存款實(shí)名制，但一直到2002年才真正推出。這其中實(shí)際上并沒有多少技術(shù)性難題，最難的就是會(huì)觸動(dòng)一部分人的利益。最大的阻力不是來自于廣大普通公民，而是少數(shù)既得利益且有政策影響力的人。推行房產(chǎn)實(shí)名制同樣將遇到類似的情況，但只要中央下定決心，所謂的技術(shù)性難題是完全可以克服和解決的（這方面國際上有著長時(shí)間實(shí)踐的成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒）。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：王陳天韻

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