我國商品房將逐漸淡出投資品市場

今年住宅商品房價格將出現(xiàn)明顯拐點，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價格泡沫問題將成為歷史。未來涉及廣大百姓利益的商品房價格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢，商品房也將逐漸淡出投資品市場。

2011年新年伊始，隨著新“國八條”的出臺,以及上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點,我國房地產(chǎn)調(diào)控進一步收緊。在不斷加大的調(diào)控措施下，未來涉及廣大百姓利益的商品房價格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢，商品房也將逐漸淡出投資品市場，商品房價格總體走勢將逐漸回歸到與區(qū)域經(jīng)濟增長、居民可支配收入增長相匹配的狀態(tài)，租金收益回升到高于一年期存款利率水平。

2011年，住宅商品房價格將出現(xiàn)明顯拐點，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價格泡沫問題也將成為歷史。主要基于以下三方面判斷：

新措施直接擋住了投機和投資資金的進入

最新的限購令已成為所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施，直接擋住了投機和投資資金的進入，在沒有尋找到新的替代政策措施前，限購令不會取消。進入2011年后，調(diào)控政策進一步收緊，主要有兩方面。

一是上海、重慶出臺房產(chǎn)稅試點，房產(chǎn)稅試點終于塵埃落定。預(yù)計，房產(chǎn)稅試點改革可能在一年內(nèi)擴大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內(nèi)將在全國重點城市普遍推開。房產(chǎn)稅能否實現(xiàn)抑制房價高漲的初衷，成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問題之一。

從各界的分析判斷看，房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價壓下去，但也會遏制炒房，降低投資收益預(yù)期。至于房產(chǎn)稅試點征收范圍實際覆蓋范圍多大，最終能否得以足額順利征收，多大程度影響到房價，讓住房消費回歸理性，各界還需要觀察。

因為房產(chǎn)稅的具體實施效果還涉及征收效果及配套政策上，在一些大型中心城市，由于大量的即期和潛在的住房需求，所以是否會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到租金以及其他改善型購買者也需要觀察。但是無論怎樣，重慶和上海試點房產(chǎn)稅改革具有很強的示范作用。對全國投機性購房者，尤其是炒房客有著很大的警示作用。

二是出臺新的“國八條”，進一步加大調(diào)控力度。如對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，也就是限購令。截至2月5日，根據(jù)“國八條”的最新要求，京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經(jīng)達到了36個。

根據(jù)有關(guān)部門研究估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國的范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達到60個。如此直接的市場干預(yù)可能會帶來一定的副作用。雖然該政策在市場中顯得有些笨拙和簡單，其是否科學合理，是否會扭曲市場配置商品房的資源暫且不論，就目前各項政策措施看，限購令對于抑制投機和投資的作用最大。

因為該政策直接限制了大量的投機和投資資金進入，從各地房地產(chǎn)中介反映情況看，該政策直接導(dǎo)致了成交量的急劇萎縮和短期的零成交，各種需求同時受到限制，尤其對購買多套房以上的，具有抑制投資和投機需求立竿見影的效果。所以，在沒有找到更有效的調(diào)控政策外，限購令絕不會隨便取消。

商品房的準公共產(chǎn)品屬性在加強，資本屬性趨弱化

目前的一些調(diào)控政策雖然仍處于探索階段，但已開始觸及房地產(chǎn)背后的深層次問題，商品房的準公共產(chǎn)品屬性可能進一步明確和增強，資本屬性將趨于弱化。回顧我國房地產(chǎn)市場化改革及歷次調(diào)控以來房價不斷上漲的歷史經(jīng)驗，商品房市場主要存在兩大深層次問題。

一是從需求方面看，我國收入差距的擴大化，造成了我國房地產(chǎn)市場購買能力的差距擴大化，是收入差距擴大化問題在房地產(chǎn)市場的反映，是房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。這就是通常人們議論的財富積累中“二八現(xiàn)象”的負面效應(yīng)，即財富積累中20%的群體掌握了80%以上的財富。這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中投資需求不斷增加，價格不斷拉高的重要因素。

從收入差距擴大對房地產(chǎn)市場的負面影響分析。目前我國居民儲蓄存款本外幣已經(jīng)達30余萬億人民幣，如果按照“二八現(xiàn)象”分析，20%的高端客戶中，掌握了約24萬億存款，其釋放和潛在的購買力是主要是奢侈品和投資品，其中房產(chǎn)是其中一個主要的投資渠道。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，目前市場普遍的購房者中，70%為二次購房，主要為改善型，而購買三套以上的需求中投資客比重較大。

換句話說，大部分高端客戶擁有三套以上住房。又根據(jù)胡潤對2009年中國富豪的調(diào)查，全國已有82.5萬個千萬富豪和5.1萬個億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。北京市富裕人士最多，分別有14.3萬個千萬富豪和8800個億萬富豪，廣東排名第二，上海排名第三。千萬富豪中除了商人、高收入人士、股票投資者外，就是炒房者。

擁有的多套房產(chǎn)，在過去幾年內(nèi)升值很快，個人資產(chǎn)快速膨脹，而這種資產(chǎn)的增值和膨脹，是以犧牲和侵占廣大中低收入階層的基本住房利益而實現(xiàn)的。所以可以初步判斷，我國房地產(chǎn)分配中也存在強者恒強、弱者恒弱的“馬太效應(yīng)”。在以往各部門分析房價與居民收入的關(guān)系時，大都是以居民收入的平均水平來測量的。而對于大大超過居民平均收入水平的高收入和富裕階層來說，房價依然可以承受。

根據(jù)業(yè)內(nèi)估計，北京、上海的中高端自住和投資需求大致在3-5萬的單價區(qū)間，具有較強的消費和投資能力，但這對絕大多數(shù)居民已難以承受。由于房地產(chǎn)投資收益主要通過價格上漲預(yù)期來實現(xiàn)，基本脫離投資租金回報的價值規(guī)律，目前北京、上海等一線城市租金收入已低于一年儲蓄存款利率。

所以，只要房地產(chǎn)市場中對高收入和富裕階層沒有明顯的限制和控制措施，房地產(chǎn)市場的分配格局依然會產(chǎn)生嚴重的失衡，“馬太效應(yīng)”依然會擴大，房價就不可能真正長久的回歸到廣大中低收入階層能承受的區(qū)間內(nèi)。目前的限購令已開始將大量的投資資金暫時擋在商品房市場之外，房產(chǎn)稅收開始增加投資成本。這些政策已開始觸及收入貧富差距在商品房市場負面影響的深層次問題。

二是從房屋的價值屬性看，目前商品房具有準公共產(chǎn)品與投資性商品雙重特點的矛盾，公平和效率的平衡問題或者孰者優(yōu)先問題長期未有明確和共識，資本的逐利性決定了大量資金長期依附在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如同寄生蟲一樣難以有效根治。

但是，目前理論界對于重新認識商品房準公共產(chǎn)品屬性的呼聲在不斷增強，住房已引起中央和社會各界最廣泛和深入關(guān)注的焦點問題，重要原因之一住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。

遏制房價過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù)，是促進經(jīng)濟健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題，這些觀點已經(jīng)成為共識。究竟如何定義我國商品房的屬性才具有科學性、政策的可操作性，是一個涉及面和影響廣的課題。

就我國住房的實際需求巨大、土地供應(yīng)有限和稀缺、住房在我國和諧社會建設(shè)中的重要性來看，未來房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康發(fā)展，使更多民眾從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中受益，理論上應(yīng)淡化住房的投資品屬性，政策取向應(yīng)逐步使商品房淡出投資領(lǐng)域，突出住房的準公共產(chǎn)品屬性。因為，如果住房帶有較強的投資品屬性，任何資本的逐利性決定大量資金依然會依附市場或違規(guī)進場。

馬克思曾經(jīng)有過經(jīng)典名言，200％的利潤可以讓人甘冒上斷頭臺的風險！從目前政策看，雖然有些政策尚不成熟，還在試點和探索階段，但一些政策導(dǎo)向已開始傾向準公共產(chǎn)品性質(zhì)，至少目前已經(jīng)不鼓勵各類資金進入商品房的投資。即便投資和投機資金通過各種渠道進入該市場，未來也將面臨更大的政策性風險。

房地產(chǎn)調(diào)控將長效化，商品房暴利時代將終結(jié)

房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將長效化并不斷完善，商品房瘋漲和暴利時代將難以再現(xiàn)。目前商品房價格歷經(jīng)多次條款依然高位，除了剛性需求，土地價格繼續(xù)上漲，部分地區(qū)政策執(zhí)行不力等因素外，部分投資和投機客對未來調(diào)控政策走勢依然存在博弈心理，心存僥幸，也是一個重要因素，許多手中有多套房的投資和投機客依然觀望。同時，市場對現(xiàn)有政策依然存在不同的聲音，開發(fā)商、學者、政府部門、媒體對市場態(tài)度依然存在不少分歧。

所以，政策能否真正調(diào)控到位，關(guān)鍵看政府調(diào)控的決心和調(diào)控制度能否長效化。從新“國八條”看，對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進一步的“加碼”，充分體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心，很明顯是不希望投資者再抱任何僥幸希望繼續(xù)攪和樓市。

除了政策會不斷繼續(xù)收緊外，未來通過專門的立法來來保障住房市場的長期健康發(fā)展也是遲早的議題，以避免調(diào)控政策短期化和貫徹不到位的情況。中國的房地產(chǎn)市場具有中國獨特的環(huán)境和背景，百姓的買房偏好和土地的稀缺，都決定中國的房地產(chǎn)必須體現(xiàn)中國的特色，絕不能簡單模仿西方發(fā)達國家的案例。

為此，通過立法來保障絕大多數(shù)住房者的利益，是我國未來房地產(chǎn)政策長期目標和導(dǎo)向，這種政策取向中總會犧牲一些效率為代價。經(jīng)濟政策調(diào)整中有一種理想狀態(tài)，就是帕累托最優(yōu)（Pareto Optimality），也稱為帕累托效率（Pareto efficiency）理論。帕累托最優(yōu)和帕累托改進，是博弈論中的重要概念，是指資源分配的一種狀態(tài)，在不使任何人境況變壞的情況下，不可能再使某些人的處境變好。

帕累托最優(yōu)是公平與效率兼顧的“理想王國”。但是政策目標總有主次之分，實踐中任何政策目標要同時兼顧多重目標都有很大難度，或者幾乎不可能，理論上達到帕累托最優(yōu)，也需要許多假設(shè)。所以，無論是現(xiàn)在還在未來，應(yīng)堅持主要政策目標取向，不應(yīng)患得患失去考慮多重目標。就目前政策而言，只要堅持下去，年內(nèi)房價出現(xiàn)拐點的可能性很大。在政策不斷完善的趨勢下，長期看，房價難以再現(xiàn)暴漲情景。

來源: 上海證券報上海　

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