險資外資零售商給力 2010商業(yè)地產(chǎn)大宗交易頻現(xiàn)

　　2010年，住宅市場頻頻調控，投資資本紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，各大房企競相進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，商業(yè)地產(chǎn)依然成為2010年房地產(chǎn)最給力的投資領域。2010年，全國商業(yè)地產(chǎn)大單交易頻現(xiàn)，據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控室不完全統(tǒng)計，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)整購案例超25個，一線城市商用物業(yè)依舊是投資熱點，共發(fā)生18筆大宗交易，隨著各大機構及零售商對二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有超過7筆。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，大中型城市的核心地段、運營相對成熟的商用物業(yè)是投資者青睞的焦點。在一線城市的18筆整購案例中，交易項目主要集中在北京、上海，而交易物業(yè)多處于城市的商業(yè)核心地段，購買方多為內(nèi)資企業(yè)機構和部分亞洲投資基金。新加坡楓樹投資以29億整購佳程廣場2棟寫字樓，資料顯示佳程廣場位于北京朝陽的東三環(huán)，所屬商務氛圍濃厚的燕莎商圈；而TopmanGroup購買的東方銀座廣場也是在北京的東直門商圈。同時，險資放開了投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻，投資逐漸活躍，10月中國人保以37.4億元人民幣整購了北京首都時代廣場，成為這25筆整購案例中的最高成交金額案例（注：以上統(tǒng)計均不計合生創(chuàng)展66.05億于關聯(lián)公司收購北京通州38棟辦公樓交易）。

　　投資機構熱衷一線城市核心地段商業(yè)項目

　　一線城市的大宗交易仍是以投資機構為主，模式仍以評估-投資-運營-轉讓為主。例如，騰飛集團購買高騰大廈全部股份；東方銀座集團出售在北京和香港的部分物業(yè)（東方銀座廣場及京港城市廣場等）。零售商也提升了對整體市場的信心，開始加大整購商業(yè)項目力度，例如，新世界收購香港愉景新城商場；卓展集團接手北京華熙樂茂。一線城市的18筆交易中，買方或賣方為投資機構的交易約8筆，企業(yè)總部辦公樓選址交易2筆，零售商整購運營交易2筆，運營轉讓交易4筆。

　　二三線城市成為零售商投資主戰(zhàn)場

　　在二三線城市的大宗交易中，零售商占據(jù)了投資主體地位，這可能與零售商對二三線城市的業(yè)務拓展相關聯(lián)。在2010年，茂業(yè)國際頻頻出手，先后購置4項物業(yè)用于百貨運營，主要布局山東淄博、臨沂，河北保定，近日更是對外公布將投資10億元開發(fā)成都鹽市口南區(qū)綜合體項目，正式介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。新世界百貨也于第四季度用5.19億收購沈陽南寧南街東的一項物業(yè)。甚至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對薄弱的西北地區(qū)，新疆阿克蘇亦在2010年12月現(xiàn)友好集團整購商業(yè)房產(chǎn)用于辦公。

　　險資入市 整購遍地開花

　　2010年9月《保險資金運用管理暫行辦法》出臺，保監(jiān)會正式對險資投資不動產(chǎn)開閘。在投資新規(guī)發(fā)布后的短短4個月內(nèi)，各大保險公司到保監(jiān)會報批的重大不動產(chǎn)投資項目已經(jīng)超過110單，而在這110單項目的背后是近5000億元的可投資保險資金。在不完全統(tǒng)計中，平安財險7.18億整購成都建筑面積達39500平方米的中匯廣場二期；中國人民保險集團37.4億元整購122031平方米的長安街綜合體首都時代廣場。另外，部分險資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，中國太平保險2.16億元購深圳福田燃機電力公司30％股權，曲線購買福田的一地塊（占公司估值價格的95％）；由安邦財險、和諧健康保險和標準投資集團組成的聯(lián)合體以25.2億元奪得CBD核心4地塊中Z5地塊。

　　縱觀全年商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)加大全國商業(yè)地產(chǎn)布局，險資入市大手筆拿地；國內(nèi)外投資機構、基金頻頻出手整購，零售商參與商業(yè)綜合體開發(fā)。一言以蔽之，2010年商業(yè)地產(chǎn)逆市上位。預計2011年的中國商業(yè)地產(chǎn)將面臨群雄逐鹿的市場競爭，對于核心地段、優(yōu)質物業(yè)的投資也將趨于火熱。

來源：中國經(jīng)濟導報 作者：安得廣

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